[摘要] 我国流动人口达２．４５亿，每年新就业的大学生７００万左右。一些人口净流入的大中城市新市民多，住房租赁需求旺盛，城镇居民家庭租房比例高，但也存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题。
我国流动人口达２．４５亿，每年新就业的大学生７００万左右。一些人口净流入的大中城市新市民多，住房租赁需求旺盛，城镇居民家庭租房比例高，但也存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题。
近日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。
目前，住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。
要求搭建住房租赁交易平台
此次《通知》明确要求，人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。
为解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题，让群众安心租房，《通知》要求人口净流入的大中城市，要搭建政府住房租赁交易服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息发布服务，保障租赁双方合法权益。
住建部房地产市场监管司交易租赁和产权管理处处长沈悦表示，搭建这个平台，最主要的目的是解决租赁市场信息不对称和假房源的问题，同时希望借助这个平台，能够进一步加强对于租赁市场的监管。
《通知》还在多个政策方面做出了细化的要求。比如土地政策方面，《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应。按照国土资源部、住房城乡建设部的统一工作部署，超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。
运营政策方面，要求各地建立快速审批通道，探索实施并联审批；公安部门要比照酒店业管理方式，将住房租赁企业登记的非户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统。
租赁和户籍政策或将联动改革
7月17日，广州出台16条扶持措施(下称16条)保障租购同权，包括允许满足条件的租房人群子女入读义务教育学校等微观措施，即租房子女也可就近入学，同时16条中提出租赁住房用地纳入年度土地供应计划、成立广州住房租赁发展投资有限公司等宏观政策。
专家表示，广州出台租赁政策本身就带有很强的信号意义，而住建部选取的这12个城市的名单，也充分体现了此类城市较好的政策管控的导向。城市筛选的一个重要原因在于此类城市实际上是人口净流入的城市，而且是租赁市场需求较大、房价上涨压力较大的城市。
那么，12个试点城市是否会效仿广州推进“租购同权”等相关政策，专家表示，“对于广州当前的租赁政策内容来看，其他一些城市预计也会跟进，但预计用词会比较委婉，毕竟很多租赁的内容值得推敲，但大方向是确定的，既要发展租赁市场，也要提供各类相关配套，类似入学和户籍等。”
专家认为，“从后续政策思路看，租赁政策和户籍政策会联系起来进行改革，这个是关键。所以当前很多一二线城市在这个领域会有各类新的考虑。这也是为什么会选择这12个城市做试点的一个原因。后续户籍制度势必会打开突破口，这也会带来整个房地产市场租赁领域的大变革和创新。”
北京上海暂不跟进“租购同权”
而对于人口净流入和房价压力的北京和上海为何没有入选，专家分析到，“或有两个考虑，是北京和上海在人口管理思路上是有一定的差异的，这两个城市后续是希望把部分人口导出，即后续周边城市的各类租赁和购房政策会持续有变化，进而引导人口流出。第二是北京和上海城市规模较大，发展租赁市场其实是有很多新动作，类似自持型租赁公寓，只不过政策上没有明确发文而已。”
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，“北京和上海的导向性太强，所以先让广州深圳做试点。尤其是租购同权方面，北京上海跟进有一定压力。一个是市场心态冲击，比如在学区住房焦点话题上，如果现在租房也可以得到同样入学机会，对于原本花高价买了学区住房的人来说，心态容易出现大的动荡。由于优质教育资源稀缺，所以才加上了住房、户口、时间长度等指标来进行筛选，如果解除了这些筛选指标，用什么指标替代？还是随机抽签？难免会引起新的社会争议。这些新指标都要经历社会新一轮的盘问。其次，从历史思维来说，户籍人口、购房人群对区域内公共资源的占有、独享意识比较强烈，要扭转这种思维，让社会接受租购同权，不会很容易。”
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近年来我国租房政策频出
近年来，国家连续出台政策，多管齐下建立购租并举的住房制度，就是要满足多层次的住房需求。
2015年年底，中央经济工作会议明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。
2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。
2016年年底，中央经济工作会议再次要求，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。
2017年5月，住建部公布《住房租赁和销售管理条例》，向社会公开征求意见，这个条例也成为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。
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