[摘要] “先拿到保障资金，然后再启动拆迁，把我们的利益摆在第一，我们肯定支持改造。”
“先拿到保障资金，然后再启动拆迁，把我们的利益摆在，我们肯定支持改造。”
让市中区七贤街道后龙窝庄村民津津乐道的，是七贤街道打破传统旧村改造模式的创新举措：先行建设保障用房，每年将租金发给村里。
村民满意的背后源自于七贤街道把惠民、利民放在首位的旧改思路。由于长期房屋租赁带来可观效益，有着“蚁族”聚集区名号的后龙窝庄村启动改造前困难多、阻力大。村民们在暂时看不到未来“上楼”后生活保障的情况下，宁可维持现状，也不愿意拆迁。
面对改造阻力、预设重重困难，七贤街道在全市首推“保障先行”的旧村改造新模式，运用市场化方式、引入社会化资本、委托企业化经营，建设全市“知本经济”商业综合体作为生活保障用房，让村民成为区域发展的首先受益人，为后续征地拆迁铺平道路、夯实基础，在全市蹚出一条旧村改造新路径。
算好“长远账”旧改开先河首推“保障先行”突破旧改瓶颈
7月8日上午，位于南辛庄西路的一处施工现场一片繁忙，带有“后龙窝庄村民委员会城中村改造保障地块”字样的施工牌矗立在工地门口。与其他建设项目不同的是，这处商业综合体崛起后，不仅将带动周边地区发展，更是2200多后龙窝庄村民的安居保障。
距离这处工地不远，便是“远近闻名”的后龙窝庄村。作为济南的“蚁族”聚集地，这里的房子紧紧相挨，各种电线、电话线如蜘蛛网般，在条条阴暗狭窄的小胡同上空纵横交错。2015年12月，市中区后龙窝庄城中村改造村民安置及生活保障地块规划方案公示，破旧村庄将变身3000多人的大社区，乱搭乱建的多层民房将被8栋高层住宅楼取代。
七贤街道作为市中区旧城更新主战场之一，片区的改造将实现民生、环境品质双提升，给产业发展带来新格局。然而，摆在眼前的另一个现实却是：10余年来，靠着便捷的区位、交通优势，后龙窝庄村每年吸引着两三万人在此处“落脚”，房屋出租年收入户均8万元以上。正是这巨大的经济利益，延缓着旧村改造的步伐。
“村民没有地，都指望出租房屋作为收入来源，如果拆迁的话，大部分村民肯定有后顾之忧。”早在几年前，七贤街道提前预设好困境。对此，街道从村民需求出发，打破传统旧改路子，引导村两委算“全局账”、算“长远账”，在全市范围内首次推出“保障先行”，即先行建设村民生活保障用房，将传统的“征地—拆迁—安置”的旧村改造模式，转变为“保障—征地—拆迁—安置”，继而进一步推动全面改造。
以的方式、限度地考虑村民利益，七贤街道在全市开了先河，让村民们看到了信心和希望的同时，也让市中区“做强中部”战略向南推进迈出更加坚实一步。
着眼高标准 规划有创新打造“知本经济”为保障来源“托底”
“保障先行”突破了旧改瓶颈，对于如何正确规划未来生活保障用房的定位，让保障来源有不竭的发展动力，七贤街道有着敏锐的现实考量，并再次缔造另一个“”：在全市打造“知本经济”商业综合体。
“所谓的‘知本经济’就是以知识为主体的经济模式，比如北京的中关村、上海同济经济圈，在济南已经建成的目前还没有，”七贤街道社会事务科科长马隆说，后龙窝庄村生活保障项目用地紧邻济南大学西校，项目结合这一区位优势，围绕高校资源，打造“知本经济”综合体，“引进会计师事务所、律师事务所、高端商务翻译等企业，占地小、污染小、产出高，一间小屋就能带来高效益，既能让济大商圈的商业文化氛围发生质的改变，也可以促进产业结构转型升级。”
基于此，后龙窝庄村收回位于南辛庄西路用于出租、较低的村集体土地及地上物，集体土地转为国有土地后，以国有划拨形式返回村集体名下，用于规划建设生活保障用房项目，其用于保障村民将来的生产生活。
2014年，七贤街道坚持以“政府主导、市场运作、社会参与”为原则，由后龙窝庄村委会与山东融利银谷置业有限公司达成建设生活保障用房项目的合作协议。项目由后龙窝庄村提供建设用地，融利公司全额投资建设，项目产权归后龙窝庄村集体所有，村集体以项目建成后一定期限内的经营权出让作为还款来源，到期后项目无偿交还村集体。
值得一提的是，为限度争取村民利益，七贤街道、后龙窝庄村两委多次与开发商沟通，最终争取到75套村民保障房购买资格。“不管是出租还是自己干点么，养老是有保障啦。”不少村民感慨道。
建设“加速跑”管理“专业化”
保障资金让村民梦想照进现实
一项项改革创新的举措，为城中村改造蓄足了后劲，而项目建设的迅速落地和高效推进，再次体现了“七贤效率”：在济南市、市中区直相关部门支持下，生活保障用房项目于2016年2月获得发改委核准立项；7月通过市规划局规划许可，获得建设用地规划许可证；9月取得土地不动产权证书；11月取得建设工程规划许可证；2017年5月正式开工建设。
如同商业投资，后龙窝庄村生活保障项目虽然具有区位优越等特点，但也面临着激烈的市场竞争压力，加之村集体缺乏专业人才与经营能力，项目运营同样充满一定的风险。
“让专业的人做专业的事”。七贤街道结合村实际，最终确定采取委托经营方式，由山东融利银谷置业有限公司组建运营公司负责保障项目运营管理，并代办理所有手续。通过专业团队的统一规划、运营、招商等形式，实现商业资源的有效配置，减少了各类风险，同时解决了项目初期“高投入、低”的问题，实现了项目经营、产业培育的连续性。
兜牢底线、兜住民心。在“保障先行”模式中，村民利益位于首位。根据双方合作协议，项目初始阶段每年支付后龙窝庄村300万元租金，并约定了协议期限内租金递增机制。截至目前，项目已为村集体带来收入1200万元，让村民得到了实打实的生活保障，解除后顾之忧，彻底突破传统旧改阻力。
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