[摘要] 近日，全球知名房地产专业服务公司仲量联行发布《以地产的名义见证城市的发展--济南楼宇经济白皮书》，白皮书对济南办公楼市场进行了分析与研究，旨在为市场更好的发展献计献策。仲量联行山东区董事总经理白路在白皮书发布前接受了鲁网记者的专访，就济南当前的商业地产形势进行了解读。
近日，全球知名房地产专业服务公司仲量联行发布《以地产的名义见证城市的发展--济南楼宇经济白皮书》，白皮书对济南办公楼市场进行了分析与研究，旨在为市场更好的发展献计献策。仲量联行山东区董事总经理白路在白皮书发布前接受了鲁网记者的专访，就济南当前的商业地产形势进行了解读。
对比青岛 济南的优势在于总部经济
长期以来，青岛与济南在山东省内时常被人拿出来做比较，在人们的印象里，济南的“土”与青岛的“洋”形成鲜明的对比，高楼大厦似乎更符合青岛的形象，但事实并非如此。根据仲量联行的研究数据，就办公楼市场体量来看，截止到2016年，济南拥有439万平米的存量，而青岛只有336万平米，二者之间相差百万方，而济南在未来三年，仍将有近300万平米的新增供应。
白路分析说，缺少高品质甲级办公楼是造成上述差异认知的原因之一。据悉，尽管拥有总体量的优势，但济南的甲级办公楼数量较少，仅为17万平米，而青岛则为36万平米。
白路认为，青岛作为港口城市，属外向型经济，贸易物流发达，在青岛的大型企业中，很多都是跨国贸易、航运、物流公司，而为了支持这些企业，相应的银行、金融、审计机构也就较多，这是青岛给人以充满活力印象的原因；而济南的优势在于总部经济，中央及省市级国企、民营企业的总部或区域总部多选驻于此，科研院校、医疗机构众多，使得济南的服务业在三产中占据了更高的比例。
然而，上述企业对办公楼多以整栋持有并自用的形式为主，该类型需求对办公楼品质的敏感性低于区位和配套，表现为济南市场上的乙级办公物业居多。白路认为，济南办公楼市场的发展已完成量的积累，日后需在提升硬件品质的同时完善软件水平，提供充足的停车资源并在区域设计方面注重与公共交通的接驳，以满足不断提升的客户需求，获取更大的竞争优势。
把脉济南CBD 任重道远要与人才同行
自2015年3月王文涛就任济南市委书记以来，经过充分调研，确定中央商务区（CBD）定址在奥体文博片区，全力打造这个济南新兴都市活力地标。济南市“十三五”规划中也提出，要举全市之力打造中央商务区。而发展CBD，其核心就是发展楼宇经济。
谈到济南的中央商务区建设规划，白路认为，CBD的打造不是简单的盖高楼，需要产业支撑，需要大量的企业入驻，这是一个长期的过程，任重道远。“一栋办公楼从建成到出租，到企业入驻，再到成熟，大约需要5年时间，而一个CBD想要成型就需要更久，需要诸如地铁之类的各项配套，至少十年才能初具规模，在CBD形成壮大的过程中，企业实际上也在成长，两者之间是相辅相成的。”白路说。
除了强调招商引资的重要性，白路认为，留住人才和基础设施的改善也尤为重要。“大型企业，尤其是跨国企业，特别看重城市的配套设施和人才质量。济南的高校众多，高新技术人才居全省之首，要想方设法留着他们，才能不断提升创新实力，也就更容易吸引高端企业入驻。”白路说。
激活公寓市场 需借助楼宇经济升级
随着济南对商品住宅市场的调控不断加码，不受限购影响的公寓投资开始舆论升温，部分核心地段的公寓项目的销售状况也明显改观。然而，公寓的投资群体“只投不住”的置业导向，以及济南目前租房客对公寓的接受度较低，却是摆在公寓投资面前的一道屏障。
白路在谈及济南公寓市场时表示，要激活济南公寓市场，一定需要借助楼宇经济升级。“像住宅一样，公寓的核心功能其实还是居住，而回归到其本质，它的需求群体一定与商业办公有着密切的联系。”
白路介绍说，根据公寓的特点，它处在城市的核心区，户型偏小，但有着完善的物业服务，与一般住宅在使用功能上不同，公寓所适合的人群更高端，比如商业中心区的商务人士，高端的外派企业管理人员，年轻白领，刚毕业但追求生活品质的大学生。
“看一个城市的公寓市场大不大，就看他的企业，看他的新移民，年轻的白领、大学毕业生，这些人群多了，他的市场就一定好。国外如伦敦、纽约、东京、首尔等，国内如北京、上海，在其核心区都有很多公寓，出租率很高。就济南而言，按照CBD的规划顺利发展，成功的招商引资，楼宇经济的升级，必将带来大量的公寓目标人群。”白路分析说。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
