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央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕

济南时报   2017-05-02 15:02

[摘要] 北京新房、二手房房贷政策再次收紧:自5月1日起,部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率,二套房则在基准利率基础上上浮20%。这条消息意味着,央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕。

北京新房、二手房房贷政策再次收紧:自5月1日起,部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率二套房则在基准利率基础上上浮20%。这条消息意味着,央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕。

有分析认为,这种针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率,未来有可能在推广,将对楼市走向产生重要影响。

1 定向加息或成长效机制

所谓“定向加息”,有两重含义:,由于各城市楼市情况不同,所以实施了“分城施策”的调控手段。北京这类热点城市,将受命针对楼市加息;第二,同一个城市,针对不同档次的购房者,也将实施不同的利率。

定向加息之后,享受不同档次利率的购房者,其利息支出将差距巨大。

比如同样贷款300万元,时间为20年,采用等额本息还款方式,将会出现以下不同情况:①如果享受贷款利率85折优惠,则月还款为18441元,累计总还款442.6万元;②如果按照贷款利率基准利率,则月还款为19633元,累计总还款为471.2万元;③如果按照贷款利率上浮20%,则月还款为21286元,累计总还款为510.9万元。

和的月供差距达到2845元,总还款差距达到68.3万元。而且,未来如果央行不断加息,1.2倍利率的“手铐”你要一直戴下去。

可见“定向加息”对于楼市的杀伤力极大。这种做法,很有可能成为“楼市调控长效机制”的组成部分。

2 北京13个区8个下跌

从“学区住房新政”,增加土地供应,到重拳整治“商改住”乱象,再到楼市“定向加息”,北京楼市调控不断升级。

“3·17调控新政”出台后这一个多月,“炒”字当头的二手房市场正向“居住属性”回归。来自北京市住建委的数据显示,2017年4月上半月,北京市二手房共网签8000余套,环比2017年3月下半月下降5成多,同比2016年4月上半月下降近4成。

网签量环比降五成多,六成多业主下调房源报价。一向敏感的二手房市场,4月中上旬各项指标都大幅回落,显示“3·17新政”正让北京楼市回归理性。

据悉,北京部分二手住宅出现降价,同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%;多家大牌二手房中介关闭了一些自家门店。数据显示,4月第二周,降价业主占比上升至66.9%,是自2016年以来的水平。

数据显示,北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌,东城、西城、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%,其中在链家系统内成交量排名前20小区已有9个小区房价下跌。3引领调控新模式

毋庸置疑,北京的这一轮调控在具有标杆意义。

北京“3·17新政”引发房地产市场新一轮调控,“限售”则是此轮调控的新招,接连已有十余个城市开启“限售模式”,多地调控措施迈入“限购+限贷+限价+限售”时代。

现在,北京开始实施的这种针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率,未来极有可能在推广。

目前,一线城市二线城市相继出台的限贷、限购政策多数已落地,政策的调控作用已初显成效。首套房平均利率上升明显,从1月份以来,已连续4个月上升。从情况看,4月份首套房贷款平均利率为4.52%,大概相当于基准利率的 92 折,环比 3 月上升0.67%。4月份二套房平均贷款利率为5.39%,也就是基准利率的1.1倍。

目前,上海和深圳已将首套房贷利率全面上调,普遍从9折上调到95折,一些银行已经率先实现了基准利率

过去的半年时间里,上海的首套房贷平均利率始终维持在9折优惠,但在4月下旬,这一平行线突然上扬。招商、浦发、交行等多家银行,首套房的首付款比例虽然仍是不低于35%,但利率已悄然从原先的9折提高到95折。

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