[摘要] 在济南西客站核心区,腊山河西路以西、威海路以北、临沂路以东,2012年已经成交的4宗商业商务用地至今仍无动工迹象,甚至还有钉子户待拆迁。
在济南西客站核心区，腊山河西路以西、威海路以北、临沂路以东，2012年已经成交的4宗商业商务用地至今仍无动工迹象，甚至还有钉子户待拆迁。
这个项目名字为中铁紫荆广场，属于西客站片区一个很重要的商业办公项目。近期，该项目终于有了动态，但并不是好消息——因债务纠纷，这4宗土地将被司法拍卖。“拍卖将于本周三（3月15日）举行，周四便会有结果。”负责本次拍卖的拍卖行之一佳联国际拍卖有限公司经理王红宝向经济导报记者说道。
这已经不是西客站片区个被拍卖的商业办公项目了。去年，西客站凤凰大厦的土地及地上建筑物也曾被司法拍卖。
经济导报记者注意到，在西客站的东西轴线上，规划有大量商务金融用地。其中很多土地都已经出让但尚未动工，这折射了西客站片区商办地产市场的尴尬。
大型项目遭司法拍卖
3月9日上午，经济导报记者来到济南西客站东出口不远处的威海路、临沂路交叉口，站在那里向东北望去，几百亩的土地上一片荒芜、野草丛生，甚至还有几栋房屋待拆迁。
这里便是西客站片区中铁紫荆广场项目的所在地。在规划中，这是一个引人注目的大型项目：共包括4个地块，总用地面积12.38万平方米，其中项目规划建设用地面积8.15万平方米；项目总建筑面积63.29万平方米，其中地上建筑面积44.95万平方米；共建设22层办公写字楼4栋，30层办公写字楼1栋，28层办公写字楼1栋，37层办公写字楼1栋，24层办公写字楼1栋，40层高档商务酒店1栋，21层商务公寓楼1栋，4层商业服务楼1栋，配套3至4层办公配套用楼3 处，地下停车位2935 个，地上停车位439个。
该项目早在2012年便已经进行了土地拍卖，时隔5年，为何还是一片荒芜？
顺着威海路东行，一直到腊山河西路西侧，一栋高大的建筑映入眼帘，那是中铁紫荆广场的售楼处。该售楼处与腊山河西路东侧“三馆”相对称，位置绝佳。
但走近中铁紫荆广场售楼处，门口却贴着一张公告。公告内容显示，受法院委托，将于3月15日依法对槐荫区西客站片区土地使用权进行公开拍卖。该次拍卖起拍价53246.28亿元，保证金6000万元，增价幅度200万元。
负责本次拍卖的共有4家拍卖行，分别为佳联国际拍卖有限公司、山东嘉禾国际拍卖有限公司、山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司、山东大恒拍卖有限公司。王红宝表示，本次拍卖的4个地块地理位置优越，多家企业有意参加拍卖，具体结果将在16日揭晓。
缘起债务纠纷
中铁紫荆广场位于西客站片区的核心位置，却为何走到了司法拍卖的地步？
经济导报记者9日下午来到西城大厦15层，中铁紫荆置业的办公室只占该楼层的一间房屋，但当日下午并无人工作人员。
对于中铁紫荆广场土地被拍卖的原因，济南一房地产界人士告诉经济导报记者，这和开发商与济南西城投资发展有限公司（下称“西城投资”）的纠纷有关。
记者查到一份济南市中级人民法院的通知。通知显示，该院执行西城投资与中铁紫荆置业的借款合同纠纷一案，需对被执行人名下槐荫国用（2015）第0300001、0300002、0300003、0300004号土地使用权在评估价的基础上下降20%进行拍卖，并选取了4家拍卖行为拍卖机构。
显然，中铁紫荆广场土地被拍卖一案的直接导火索，是开发商与西城投资的债务纠纷。
从合作伙伴到对簿公堂
上述济南地产业人士告诉经济导报记者，西城投资与中铁紫荆原为合作关系，“中铁紫荆广场所占的土地本来是由西城投资拍得的。后来西城引入中铁紫荆置业，还将土地转让给后者，并入股了中铁紫荆置业。但后来双方又发生矛盾，项目也停滞不前，终走到了今天的地步。”
经济导报记者也注意到，中铁紫荆广场所占的4宗土地，是在2012年进行的招拍挂，当时的土地竞得人正是西城投资。而中铁紫荆成立于2013年7月18日，原始股东为中铁物贸能源有限公司（下称“中铁物贸”）、紫荆控股有限公司，两者各出资5000万元。2014年4月16日，中铁紫荆置业两个原始股东，将其所有股权转让给了北京紫荆联合科贸有限公司（下称“北京紫荆”）。
2014年10月，西城投资与北京紫荆签订重组中铁紫荆置业的合作协议，西城投资出资6000万元，占中铁紫荆置业60%的股份。当年12月11日，西城投资向中铁紫荆置业汇款6000万元。但在西城投资入手中铁紫荆置业60%的股份之后，北京紫荆2015年3月又与中铁物贸签署协议，解除双方之前签署的股权转让协议，北京紫荆将其之前受让的50%股份返还给中铁物贸。
各方矛盾由此产生。西城投资虽持有中铁紫荆置业60%股权，但中铁紫荆置业的工商登记却迟迟没有变更。为此，西城投资将中铁紫荆置业告上法庭。济南市中院在2015年7月14日作出判决，西城投资自2014年12月11日起，已经是中铁紫荆置业的股东，持股比例为60%。
经济导报记者注意到，济南市中院的上述判决已经生效。但截至目前，在国家企业信用信息公示系统上，中铁紫荆置业的工商登记变更仍未完成，仍然只有1个股东，为北京紫荆。
西客站需提升产业功能
对于中铁紫荆广场项目土地被拍卖，上述济南地产业人士分析称：“这或许是好事。因为这个项目已经停滞这么多年，如果能借着本次拍卖将土地转让出去，对盘活这个项目是个好的开端。”
经济导报记者注意到，中铁紫荆广场并不是西客站片区个被拍卖的金融商务用地。
去年5月，位于西客站片区齐鲁大道以西、横支10号路以北的凤凰大厦也被司法拍卖。该项目为西客站综合客运枢纽工程商业配套项目，是济南西部四大标志性建筑之一，也是西客站片区早建设的商业楼之一，原开发商为山东交运房地产开发有限公司。它在2010年开工建设，规划主体地上建筑29层，地下建筑2层，但2013年大楼主体建成后停工。在去年5月的拍卖中，凤凰大厦经过两轮网上拍卖，都因无人缴纳竞买保证金而流拍。终，通过债权抵偿的方式，山东融策置业接手了该项目。
“未来，西客站片区应该提升产业功能，以产城融合的理念进行更好的规划和引导，这样商办地产市场才能有更好的未来。”经济导报特约评论员、山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授如此分析道。
李铁岗认为，西客站片区应该更加注重提升产业功能。“西客站在京沪两地之间，到达京沪都十分方便，应该抓住这样的优势，发展优势产业。随着产业功能的提升，有更多企业入驻西客站片区，目前商办市场的尴尬局面将得到改善。”
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