[摘要] 2016年济南楼市成交创下历史新高，商品住宅成交量比上年商品房总量还高。上半年楼市利好政策频出，济南房地产市场顺势火爆，9月开始调控政策不断出台，楼市进入“寒冬”，成交大幅下降。而土地市场正好相反，上半年冷清低调，下半年风生水起。
摘要：2016年济南楼市成交创下历史新高，商品住宅成交量比上年商品房总量还高。上半年楼市利好政策频出，济南房地产市场顺势火爆，9月开始调控政策不断出台，楼市进入“寒冬”，成交大幅下降。而土地市场正好相反，上半年冷清低调，下半年风生水起。
人口持续流入产业结构不断优化
济南市总面积8170平方公里，下辖六区三县一县级市，2014年末常住人口首次突破700万，达706万，人口增速位列全省。近年来，济南市人口吸附能力逐步增强，每年约有十几万人口流入。产业发展方面，济南坚定不移推进产业深度调整和创新驱动，出台实施电子商务、旅游业、服务业、生物医药、电子信息等支持措施，着力培育新产业新动力，大力发展高新技术产业，经济质量和效益不断提升。但从经济总量来看，济南一直位于青岛、烟台之后，作为山东省的省会经济地位略显尴尬。
政策先松后紧 2016楼市跌宕起伏
2016年，在房地产市场“去库存”的大背景下，济南楼市也不负众望，成交总量创下历史新高。商品住宅全年成交超12万套，比去年商品房成交量都大的多。在限购前，房贷利率及公积金贷款利率的下调、降低首付比例、住房公积金支持异地贷款、提高公积金贷款额度、个人住房转让营业税免征以及放开二胎等一系列利好政策的出台，不断刺激购房者需求的释放，3-9月每月网签数量都在万套以上。10月份济南政府重启限购政策，提高商业贷款首付，降低公积金贷款额度，本市户籍家庭购买第三套住房不提供公积金贷款；本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房；非本市户籍家庭限购一套住房。12月26日，还未到元旦，济南市政府发布《促进房地产市场持续平稳健康发展》的六条意见，升级加码10月份出台的限购政策，六条意见规定济南市户籍家庭限购两套房，外地户籍限购一套，并且需要满足社保满两年或连续缴纳个人所得税24个月的条件。政府收紧楼市政策之后，10月网签数量急剧下降，政策左右楼市的效果可见一斑。政策适应期过后，11、12月份又呈现上涨趋势，当然有刚性需求因素的影响，也与很多企业集中网签有很大关系。
伴随楼市成交一路走高的同时，济南房价也不甘落后，一路追赶，目前楼市均价已过万，已超过青岛成为山东省房价高的城市。和很多济南的亲戚朋友聊到济南房价，纷纷大呼伤不起。今年的房价上涨太厉害了，对刚需族来说似乎是越看越买不起，现在随随便便一个楼盘拿出来就过万，东部区域更是夸张，两三万一平的楼盘也不在少数。据百城房价显示，济南房价自2011年以来走势平稳，涨跌幅度均不大，直到2016年上半年也一直在8500元/平方米左右徘徊，但从下半年开始，济南房价涨幅明显扩大，在10月份终于突破万元大关。
谈到近几年房价比较稳定的济南，为何在短短几个月内上涨如此之快，很多外行人都提到了“629土拍”，即6月29日，帝华集团鏖战936轮，以总价25.46亿将唐冶片区地块拿下，溢价率达289.79%，住宅用地楼面价达7100元/㎡。此后，唐冶片区房价便一发不可收拾，顺利飙至万元，这直接造成周边房地产商捂盘惜售，房价也随之水涨船高。再加上在此之后的几次土拍中，几乎场场都是房企的抢地大战，溢价率越来越高，楼面价高记录被一次次刷新，地王轮番出世。而高价“地王”的出现不仅对周边区域房价有影响，更是对整个济南房地产市场房价上涨起到推动作用。除高价地王的出现直接推动房价上涨之外，在2016年各类利好政策刺激下市场需求集中释放，刚性、改善型需求旺盛，以及东部CBD建设、轨道交通规划、棚改旧改项目改造等利好因素的综合作用，都为济南房价上涨奠定了基础。
从区域价格来看，东部领涨全城，南部、西部和北部则相对平缓，区域分化非常明显。像东部新城奥体板块今年均价已涨至15000元/平以上，而去年均价在9000-10000元/平，上涨幅度非常大；而南部、西部房价上涨相对平缓，目前南城均价在8500-10000元/平，西城更低一点，在7500-8500元/平之间，同比去年涨幅较小。影响区域价格分化明显的因素包括产业分化、土地供应等，像东部新城有高新区，奥体和CBD等，产业聚集，吸引众多人口，需求量大。产业发展带来的人口聚集和购买力的释放，导致东部市场的繁荣。除此之外，今年东部土地供应比较集中，不断拍出高价地块，导致周边房价直接被抬高。而对南城、西城来说，今年土地供应相对较少，未有高价土地的带动上涨作用；另外从产业发展情况来看，南部主要是行政和办公居住，对人口的吸引和聚集来说，不如东部；西部、北部同样也面临产业聚集的问题。
定调消化房地产市场库存，政府调控楼市决心已下，未来济南楼市将平稳发展，房价不断趋于稳定
2016年济南楼市经历了由松至紧犹如过山车般的发展过程，成交量创下了历史高水平，房价大幅上涨，已突破万元大关。为保证房地产市场平稳健康发展，目前济南市政府已重启限购政策，自调控政策出台后，10月、11月成交萎缩以及房价涨幅两连降，楼市有所降温。另外，济南作为省会城市，经济发展良好、人口持续流入，需求空间将不断扩大。总体来看，未来济南楼市将平稳发展，房价不断趋于稳定。
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