[摘要] 外地人来济南买房必须交2年社保；本市户籍家庭限购2套房；土地竞买资金必须为竞买人自有……相比3个月之前的调控政策，济南楼市调控再次升级。
外地人来济南买房必须交2年社保；本市户籍家庭限购2套房；土地竞买资金必须为竞买人自有……相比3个月之前的调控政策，济南楼市调控再次升级。
调控升级前，房价还在涨
26日下午，一条关于济南市将出台更严限购政策的消息在朋友圈里迅速传播。就在当日下午，就有需要办理网签的市民表示，手续已经无法办理，相关部门正在等待新政策出台。
今年以来，济南市土地价格、楼市价格被频频抬高，济南市陆续出台了调控政策。 新建商品住宅价格显示，济南新建商品住宅价格从去年8月份到今年10月份，环比连续15个月上涨。
10月份调控政策出台后，国家统计局公布的70城市10月份房价走势显示，济南房价环比上涨3.4%。到11月份，济南楼市环比涨1.1%。
土地竞买资金必须为竞买者自有
9月21日，距离济南市区30公里的郭店镇引发房企抢地大战。在经过311轮竞价之后，终以12.05亿元的高价落槌，而它的起始价是1.47亿元。其楼面价达6379元/平方米，8个月前，郭店的楼面价在750元/㎡。值得注意的是，719%的溢价率是济南土拍史上溢价高的，也是今年以来国内土拍溢价率高的。
地价频频被抬高，今年9月28日，济南市出台“济八条”，提高土地竞买保证金，缩短出让价款缴清时间。土地出让起始价不超过3亿元的，土地出让价款应在出让合同签订之日起30日内全部缴清。土地出让起始价超过3亿元且溢价率不超过50%的，土地出让起始价款的50%及全部溢价部分应在出让合同签订之日起30日内缴清，剩余价款应在出让合同签订之日起90日内缴清。凡溢价率超过100%的，土地出让价款应在出让合同签订之日起15日内全部缴清。
与今年9月的调控政策相比，本次新调控政策对土地竞买限制再次升级，将竞买资金管控要求列入土地挂牌出让文件和出让合同，竞买人所有竞买土地资金(包括竞买保证金、土地成交价款等)全部为自有资金。
此举能有效防止开发商组成联盟，共同出资借机抬高某一块土地价格，此外济南市还将成立土地竞买资金联合审查小组，实施土地竞买资金审查监管，发现违规的，取消竞得资格，不返还其竞买保证金(出让合同定金)，并纳入我市土地交易市场诚信黑名单，2年内不得在济南市参与土地竞买。
今年3月份，济南市下发文件规定，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭申请住房公积金贷款的高可贷款额度由60万元提高到70万元，一人缴存住房公积金的职工家庭在市内六区购买自住住房、申请住房公积金贷款的高可贷款额度由30万元提高到40万元。该通知自2016年3月7日起施行，有效期至2021年3月6日。
时隔7个月，市区房价发生巨大变化。10月2日，济南市重启限购限贷政策，提高首付比例，非本市户籍限购一套。家庭用于购房的公积金贷款高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款高额度由40万元调整为30万元。本市户籍家庭购买第三套住房不提供公积金贷款。
本次新政策尚未对公积金贷款及首付比例做出调整，但是对购房套数进行了严格限制。本市户籍家庭限购2套住房，非本市户籍家庭在济南限购1套住房。
值得注意的是，济南市对外来人口买房提出了更高的要求，即非本市户籍在买房时，需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明，此举意在遏制外来资本拥入济南炒房的行为。
拿下地就卖房行不通了
“济八条”中对房屋预售进行了一些规定，“满足预售条件的商品住宅项目，应当一次性申请预售。”但是预售到底需要满足什么样的条件，没有明确细则。并且要求开发企业申请商品房预售许可时，应据实进行价格申报，根据项目品质、区域等条件合理定价。对预售报价明显高于项目前期成交价格或周边同类在售项目价格的，实施必要的价格指导。
10月1日，一开发商在济两处项目分别在省体育中心、奥体中心公开开盘选房；另一开发商在网上公开竞拍房屋，一度出现千人抢房局面。主管部门立即对两家开发企业采取停止销售、暂停网签、移交执法部门处罚等措施。
本次新规在预售条件上更加细化。规划12层以下住宅单体主体结构完工后，12层以上住宅单体主体结构完成一半(不少于12层)后，方可办理商品房预售许可。而且销售价格也划出了硬杠杠，对销售均价高于开发成本(土地、建安等相关成本)20%以上的住宅项目严格审查，涉嫌暴利的，限制办理商品房预售许可。至此，以前那种刚刚拍下地，就开盘卖房的路径已经行不通。
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