[摘要] “未来一年，市场将进入盘整阶段，成交量萎缩将成为必然，价格总体平稳，但不排除局部回调的可能性。这种市况将给我们今年储备的土地 是‘ ’项目开发带来很大的压力。”某中型开发商营销负责人坦言。
“未来一年，市场将进入盘整阶段，成交量萎缩将成为必然，价格总体平稳，但不排除局部回调的可能性。这种市况将给我们今年储备的土地 是‘’项目开发带来很大的压力。”某中型开发商营销负责人坦言。国家统计局新数据显示，近期一线城市和部分热点二线城市出台房地产调控新规后，楼市明显降温，成交量、成交均价环比回落。“如果销售持续收缩，未来‘’入市将面临很大压力。”该负责人说。
大批“”待消化
今年以来，诞生的“”超过200宗。在房地产调控态势下，这些“”可能陷入尴尬境地。
某机构研究报告中显示，截至9月底，共成交246宗单价、总价“”，预计今年“”数量将创历史新高。“”集中在一线和热点二线城市，其中合肥、南京、上海和杭州的土地市场火热， 数量均在20宗以上。招商蛇口是重金夺地开发商的典型代表，前8个月共拿下6宗“”，主要分布在北京、深圳、南京等核心城市，总金额超过500亿元。
未来“”项目入市将面临市场成交活跃度、房价涨跌幅度的考验。今年房企拿地成本明显上升，需要未来高房价予以覆盖。据某地产研究 统计，截至10月11日，今年以来拿地积极的50大房企拿地成本合计10459亿元，合计建筑面积为14374万平米，平均拿地成本7276.2元每平方米。去年同期，它们的平均拿地成本仅为4761元每平方米，今年平均拿地成本上升52.8%。今年以来，一线城市住宅土地楼面价同比上涨72.2%，二线城市涨幅达86.7%；一线城市住宅土地出让平均溢价率达94.6%，二线城市达65.23%。
某地产分析师表示，未来一年的房价涨幅如果不到50%，手里有“”的开发商将面临入市难题，成本压力和市场风险很大。
“烫手山芋”之忧
在中国房地产发展 ，一些激进开发商扮演了“黑马”角色。它们凭借高 、高负债率大胆高价拿地，成功从区域型企业发展成为型龙头企业。在本轮房地产调控中，“”是否会从“黑马利器”沦为“烫手山芋”？
前述中型开发商营销负责人表示，自己所在公司虽然也拿了“”，但目前对市场仍充满期待。他分析，此轮调控旨在抑制投机需求，重在“止涨”而非“求跌”，楼市成交量虽然会大幅萎缩，但房价 是一线城市的房价总体将横盘整理。今年一线城市供地较少，一旦有供地，企业去抢很正常。“未来我们在拿地决策上会更加注重风险把控，优选风险可控城市和区域。营销方面，将增加对市场的监控频率，对各城市、项目的来访、认购进行严密监控，以便及时应对市场风险。对于新拿的项目，将严格筹划产品定位，精准定位目标客群，做出适合本地市场的高品质产品，大程度降低风险，获取利润。”
某研究院智库 研究总监表示，房企高 拿地的风险主要有两方面，一是未来偿债压力增加，尤其是利息成本增加； 二是土地成本加大，给后续的项目定价形成一定压力。
偿债压力增加的同时，融资收紧的信号已出现，部分银行收紧房企开发贷款，房企发行公司债也在趋严。中金标准数据总经理郝文嘉表示，部分企业在前期争夺“”的过程中，激进拿地，如果后期融资收紧，再加上去化速度放慢，现金流将承受很大压力。
分化趋势将加剧
市场人士认为，此轮调控将进一步加剧房地产行业的分化趋势，开发商将强者恒强。
某地产研究院副院长表示，对于此前 激进、高 拿“”、现金流紧绷的企业而言，调控是一个很大的冲击，甚至可能使这些开发商被淘汰。但对于经营稳健、资金实力强的企业来说，这是一次机会，可以在低位“捡漏”，通过并购做大做强。
面对调控压力，资金实力强、融资渠道通畅的开发商可能继续在热点城市拿地、布局。有房企人士表示，在拿地方面仍会保持相对积极态度。中国的城镇化空间很大，热点城市是未来城镇化的主战场，仍将保持向上趋势，土地的稀缺性仍较明显。中国出现信贷危机、债务危机的概率极低，没必要过于悲观。
中信证券研究员师陈聪认为，尽管部分城市可能出现房价下降，但资源价值整体仍具备吸引力，社会资金对于被低估的地产资源仍有兴趣。部分房企如果此前没有参与高价拿地，成本线比较安全，资产负债结构较合理，融资成本较低，则它们未来可能更具竞争 。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
