济南楼市开始“推盘季” 库存量严重不均

房天下  2016-09-25 07:00

[摘要] 刚刚在上周拿到预售许可证的鲁能泰山7号选择在昨日开盘，就像今年大部分位于东部的新盘一样，这个纯新盘的第一次入市以售罄结束。

 刚刚在上周拿到预售许可证的鲁能泰山7号选择在昨日开盘，就像今年大部分位于东部的新盘一样，这个纯新盘的次入市以售罄结束。
 根据建设部门统计，本月以来，济南已经网签了超过1万套新房，超过去年同期6成多，仅仅东部的历城区和高新区便占到4成多。
 “再不买就买不起了”“估计还会涨”等语句时常出现在购房者口中，不少人希望自己能走在涨价的前面。
 根据鲁能地产自己发布的消息，昨日开盘，在两个半内近千套房子全部卖出，共销售了12亿元。除了鲁能泰山7号，近期东部开盘的三四家楼盘也均取得了不错的销售成绩，而在此之前，这些楼盘均大幅涨价，并且因为推迟开盘，鲁能泰山7号还曾遭到过购房者的抵制和官方部门的处罚。
 上月中旬，济南市住房和城乡建设委员会曾发布《关于山东鲁能亘富开发有限公司无证售房问题处理情况的通报》，有购房者曾表示，这家楼盘从今年5月开始认筹，原本承诺7月中旬开盘，推迟到7月底也没开成，又延期到了9月中旬。
 在这期间，唐冶片区房价大涨，在鲁能泰山7号参与认筹的购房者不仅没有买到房子，还错过了佳的买房时机。面对这种情况，不少购房者选择投诉。
 而在昨日的开盘中，记者了解到，该楼盘宣称销售均价在7500元/平米左右，虽然比该片区前两个月的价格高了不少，但相比目前该片区售价，这样的价格还是显得比较实惠。但记者计算发现，按照12亿元的销售额计算，即便其拿到预售证的超过13万平米的可售面积全部推出，平均售价也高达9000元/平米。
 “即便是大家都在抗议房价涨得快，房价过高，但却没有人愿意停下观望，因为有可能稍微等待几天，就得多花几万元。”一位参与了鲁能泰山7号认筹的市民告诉记者，虽然没有选上房子，但他表示，近期会另选一处楼盘买房，以防再次涨价。
 不少楼盘在“炫耀”涨价
 相比于过去楼盘涨价掖着藏着，现在东部不少楼盘却开始主动宣传涨价，近日，位于高新区的海信贤文世家开盘加推，在该楼盘后期的宣传中，“7次开盘、7次售罄”的字样十分显眼。并且该楼盘打出了“短短9个月时间，每平米涨幅高达7316元！”的宣传标语，用涨价来刺激购房者出手。
 近日，记者在多家东部楼盘走访时也曾遇到置业顾问宣传涨价的状况，“我们去年到现在不到一年的时间涨了8000多元/平米，涨了一倍多。”在历城区，靠近经十路的一家楼盘里，多位置业顾问“炫耀”了该楼盘的涨价史。
 每月发布的百城房价指数显示，8月济南房价环比涨幅3.7%，排名第九，样本均价9518元/平方米，而在此之前的7月，济南房价环比上涨了3.8%，两个月的时间，济南房价涨幅超过过去5年，显然涨价并非楼盘说说而已，楼盘的涨价行为已经带动济南房价整体走高。
 并非所有楼盘都疯涨价
 然而，也不是所有楼盘都在疯狂的涨价，在走访时记者看到，位于省城西部和北部的多家楼盘销售价格相对平稳，俨然与东部楼市形成了鲜明的对比。
 今年8月，记者曾在工业北路上一家楼盘了解到，受“地王”产生的影响，该楼盘大幅上调售价，由11000元/平米涨到14000元/平米。记者在该楼盘以买房的名义选择了一套三居室的房屋，均价为13600元/平米。但上周记者再次来到该楼盘时，却发现该楼盘的房价已经有所回落，“现在购房有优惠活动，折扣之后的价格为13500元/平米。”置业顾问赵女士说道，“房价肯定还会进一步上涨，所剩楼盘只有几套了”。
 不仅房价比上个月便宜100元/平方，置业顾问所说的“楼盘所剩无几”也与实际情况并不一致。上个月记者来访时，置业顾问也是同样的说辞，“小户型只有几套了，再不下手就买不到房子了”。已过一个月有余，“所剩无几”的楼层却还未卖出。
 在省城北部的另一家楼盘内，置业顾问告诉记者，该楼盘目前售价在8500元/平米左右，去年记者曾在该楼盘了解到，其售价在8000元/平米上下，相比东部楼盘动辄数千元的均价涨幅，这样的上涨幅度无疑显得很小。
 楼市开始“推盘季”
 楼市火热，与房源数量下降离不开关系，今年以来，由于楼盘火热，不少楼盘库存量大幅下降，记者在建设部门的网站上看到，多家于去年开盘的楼盘可售房源已经所剩无几，仅有少数几家位置较为偏僻的楼盘依旧存在大量房源。
 但这样的局面或许将在近日得到缓解，记者了解到，从今年7月开始，济南楼市网签量开始下降，虽然同比依旧高出近一倍，但相比上半年，近两个月的网签量下降幅度在20%以上。
 同时，记者了解到，今年上半年，济南市住宅土地供应面积同比少了2成多，而住宅地块的成交价格也因此大幅升高，上涨了2成多。
 但根据今年的供地计划，年前济南市还将有近4000亩住宅用地将要推出，全年供地将超过8000亩，比去年高出2成多。
 根据业内人士推测，从今年济南市住宅土地供应来看，新供应土地将被开发成超过1300万平米的住宅，而根据目前的成交量开看，今年全市的住宅成交量在1000万平米左右，以此来看，土地供应完全可以满足需求。
 济南楼市库存严重不均
 今年，楼市迎来多重利好，山东多地房地产市场升温，山东省住建厅相关负责人曾在介绍今年1-7月楼市表现时称，今年全省房地产交易量和交易额同比增幅均超过3成，如此大的交易量也让楼市库存不断下降，仅济南，住宅库存便从年初的4.5万套下降到目前的不足4万套，库存消化时间不足半年。
 然而，住宅库存低并不意味着楼市库存整体下降了。从建设部门公布的数据来看，截至昨日，济南住宅库存量为3.99万套，然而非住宅库存却高达22.72万套，今年一月，这一数字仅不足20万套。
 商铺、写字楼成为非住宅库存中，“难啃”的一部分，今年以来，济南每月平均能网签住宅100万平米，但商铺与写字楼加起来也不足10万平米。
 以此计算，目前，若要消化完所有的住宅库存，仅需要3个月的时间，而若要消化完非住宅库存，却需要超过5年的时间。下面跟大家推荐几个高品质楼盘。

中建锦绣城

中建锦绣城位于西客站齐鲁大道与兴福寺路的交汇处，地处西客站高铁核心地段，目前是西客站片区一个基于济南文化出发，配以新中式现代风格外立面和中式园林景观，打造适合生态宜居的大型社区。项目紧邻腊山河景观带，占地约33万方，总建约108万方，分为三期开发，一共由37楼座组成，建成之后将是6800余户的大型社区。

中建锦绣城，目前三期4#楼在售，4号楼2016年8月20日已开盘，其中4#楼主推102、111、127、136㎡三室户型；项目整体均价7800元/㎡。团购交5千享4万。南区14、18#楼已售罄。

交通出行图

 乘坐133路公交在中建锦绣城站下车即到；或者乘坐K156和K157路，在演马佳苑西站下车往南走100米即是。

户型图

鑫苑世家公馆

 鑫苑世家公馆，选址西客站中央生态居住区，雄踞片区核心位置 总建筑面积56万㎡，打造为西客站片区具有15年一站式教育的优质教育地产。项目紧邻西二环，距北园高架西下桥口500米；西侧紧邻腊山河生态景观带，北侧为小清河以及规划建设的非物质文化遗产博览园，是市政府重点打造自然风景区，自然景观环境优越；南邻“印象济南”特色商业街、宜家家居，包罗世界各地的潮流风尚；近享会展中心、一院三馆、济南方特东方神画，家门口文化饕餮盛宴；省内两家三级甲等医院——齐鲁医院和省立医院将强势进驻，让家人的健康后顾无忧。

鑫苑世家公馆二期19#在售，18#、21#楼清盘中，均价7200元/㎡，购房享1万抵2万优惠，91-109㎡三室户型，预计2018年9月30日交房。项目位于槐荫区青岛路与淄博路交汇处向北600米，乘坐BRT7路到二环西路清源路站下车即是，或乘坐K149淄博路与清源路中段下车即是。

交通出行图

 乘坐BRT7路到二环西路清源路站下车即是，或乘坐K167路到省实验中学站下车即是。

户型图

绿地新里香榭丽公馆

 绿地新里香榭丽公馆，总占地面积约26万方，总建筑面积近百万方。雄踞北园高架西段，紧邻西二环高架匡山立交桥，周边交通枢纽、省级名校、公园河流、商业繁华一览俱全。项目总占地面积约26万方，总建筑面积近百万方。省级重点名校实验中学西校区包容于社区中央，成就凝聚法式生活精粹的人文典范大盘。项目毗连西二环匡山立交桥，距离匡山下桥口仅百米，由此上桥15泉城广场；距离北园高架青岛路下桥口仅600米；项目身侧的清源路即是纬十二路延长线济齐路的西首；向北百米之遥即是小清河沿线的清河南路、清河北路。更有地铁1号线、2号线、多条BRT快车道、多条公交线路聚首。

绿地新里香榭丽公馆，购房享受案场优惠，全款98折、按揭99折，项目均价7300元/㎡。西区A地块1#、2#、3#、4#、5#楼在售，主推98-136㎡户型，预计2018年6月交房。西区A2#楼为两梯四户，户型为94㎡两室，114㎡和134㎡三室；西区A地块5#楼主推户型为100平、115平南北通透小三室。

交通出行图

 乘BRT7路，到二环西清源路下车即是。

户型图

腊山御园

 腊山御园位于济南市槐荫区腊山西麓，东面与天然氧吧腊山山脉相连，距腊山体育公园不足500米，休闲健身设施一应俱全。北望腊山湖公园，山环水抱，自然环境得天独厚。一期法式独院别墅现正热销。产品延续了法国卢浮宫、枫丹白露宫、凡尔赛宫，三大宫殿建筑的精神与形制，采用纯石材立面，以法式典型的米黄色为主色调，营造出法式建筑温馨浪漫的情调。独门独户，每户私享100-400㎡不等的私家庭园，尽纳生活优雅。茶余饭后和家人散散步，身处绿色植被的包围中，可充分享受亲近自然的乐趣！

腊山御园，绿化率：35% ，容积率1.10。一期法式别墅在售，面积涵盖360-420㎡，别墅价格为670万/套起，剩余房源已不多，预计2017年4月底交房；二期高层8月1日1#、2#、4#、5#楼已公开发售，户型为93-200平米，均价7200元/平，预计2018年5月份入住。

交通出行图

 乘坐61路车在王府庄东站下车路东即是。

户型图

金科城

 金科城由济南金科西城房地产开发有限公司开发建设，该项目位于济南市西部新城中心，东临槐荫区政府，西临高铁沿线及济南西高速口，南面紧邻经十路，北邻西客站及其站前广场，傲据西部新城，扼守齐鲁门户。为济南量身定制150万㎡集品质居住、精品商业、高端办公的全维综合体，成就济南新的居住中心。六大主题社区， 40万㎡高端商业配套，为济南开启一座城市的繁华。项目所在西部新城中心区片区规划的2条轨道交通、10多条交通要道、12条公交线，1个高铁西客站，1个长途客运枢纽站，实现了高铁与其他交通工具立体交通网的无缝接轨。

金科城，米兰区4号楼正在认筹中，预计9月份开盘，户型为79平两室、105平三室、129平三室，认筹交8千享3万。米兰区2#楼在售，户型为95㎡全明三房；纽约区目前在售房源不足10套，主要集中在4#楼，户型为148平；住宅均价7600元/平米。米兰区住宅底商同步发售中，31-165㎡临街旺铺，均价24000元/平，商铺交8万优惠20万。

交通出行图

 规划的轨道交通1号线与2号线途径此地；公交车有7路、19路、20路、38路、61路、78路、133路、K56路、K58路、K109路、K156路、K157路在大金庄下车西行50米即是。

户型图

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