[摘要] 前,济南楼市一枝独秀,房价飙涨,可省内大部分地区的市场增量要么被新政消耗殆尽,要么出现消费转移。今后我省将继续施放政策红利,打刺激打库存歼灭战,还是在局部适度保持楼市稳定,不同城市的政策拐点正明朗起来
进入到8月,山东楼市去库存歼灭战已经持续了半年。全省存量房去库存周期降至一年,房地产销量与销售额同比增幅放缓。这两项数据放在一起,或许将是下一步楼市政策的重要依据。
目前,济南楼市一枝独秀,房价飙涨,可省内大部分地区的市场增量要么被新政消耗殆尽,要么出现消费转移。今后我省将继续施放政策红利,打刺激打库存歼灭战,还是在局部适度保持楼市稳定,不同城市的政策拐点正明朗起来。而济南楼市又将搭乘哪班车呢?
全省形势·低价跑量
先看山东房地产交易量、交易额增幅:(同比)
1-5月份,山东省房地产销售面积、销售额分别增长21.4%和25.4%
1-8月份,山东房地产销售面积、销售额分别增长18.5%和22.8%
不同口径统计:
1-6月份,山东商品房销售额分别增长16.5%、19.4%。
再看全省去库存周期:
3月份,全省库存商品房去化周期23个月,商品住宅去化周期无数据。
5月份,全省库存商品房去化周期无数据,商品住宅去化周期14个月。
7月份,全省库存商品房去化周期18个月,同比缩短6个月;商品住宅去化周期13个月。
8月份,商品房库存去化周期16个月,同比缩短7个月;商品住宅去化周期缩12个月。
PS:合理周期:9-16个月,平衡区间:11-14个月
分析:
从5月到8月,山东存量商品房,特别是商品住宅的交易总量与交易额增幅双双放缓。可以说,经过半年多以来的持续政策刺激,一些地区的商品房销售高峰已过。进入下半年,山东各地的政策红利效果出现差异,济南、青岛等二、三线城市楼市销售升温,而一些四、五线城市则出现楼市冷淡,甚至有价无市的情况。
从去库存周期看,山东全省商品房存量加速下行,去化周期未来将小于一年,处于佳平衡期。全省整体进入到刺激楼市与稳定楼市的政策临界点。也就是说,在这样的库存范围内,实际上不需再进行持续性的商品房刺激政策。
分析师表示,去库存周期进入到1年内将影响今年四季度,乃至明年政府对楼市走向的态度,但全省的数据仍不足以预测各地市具体政策走向。究竟是在数据不明朗的地方加杠杆,还是整体延续当下的楼市政策,目前已出现政策调整的拐点。
济南·高价跑量
那么,我们再看看各地市的去库存周期:
8月15日,省政协召开重点提案办理协商会。省住建厅在答复上述提案时透露:
从相关数据来看,菏泽、威海、泰安、烟台的全市总体商品住宅去库存周期超过30个月,去库存周期较长,但济南、滨州、聊城、青岛、潍坊、济宁、莱芜的去库存周期目前总体处于10—16个月的合理区间。
而8月底数据显示,烟台去库存实际降至22个月,降至威海26个月,潍坊降至14.2个月,去库存效果明显。
那么,济南的商品房去库存周期是长是短?未来是否迎来了政策拐点?
一项数据显示,8月涨幅高的分别是郑州、上海、无锡、合肥、福州、南京、厦门、北京、石家庄、天津、杭州、济南、武汉。济南楼市进入下半年以来的异常火爆,已经进入到了前十。
2015年年底,对于济南的库存情况,媒体曾报道,济南楼市库存22.24万套,理论消化周期仍需近两年,但权威楼市分析机构克瑞尔的数据显示,济南库存消化周期当时仅为5个月。也就是说,早在去年,济南就不存在政策调控去库存的必要。
而今年7月份的数据显示,济南的库存去化周期为7.7个月,甚至低于平衡区间,也就是楼市整体供不应求。
曾有分析认为,济南楼市2016年将以低价跑量的政策为宜。然而,由于今年信贷杠杆效用明显,加上全省三、四线城市去库存让投资丧失购房信心,转投省城楼市,本不需要去库存的济南楼市今年反而借助“跑量”刺激,跑赢了全省楼市。
预期:政策拐点将区别去库存?
目前,郑州等地已出台了稳定房价的一系列新政,也就是说,对于当前一些过热的二、三线城市,省一级的楼市新政已出现政策区别。
笔者了解到,今年5月,山东省委、省政府近日印发了《关于深入推进供给侧结构性改革的实施意见》(以下简称《意见》)。《意见》明确,2016年,全省商品房去库存周期降低到22个月左右,各市商品住房去库存周期基本控制在16个月以内的合理区间。这也就意味着,目前全省的商品房整体去化周期,济南市商品房的去化周期已基本完成预期目标。
当下正是到了房地产政策市的一个临界点,直补、鼓励购房去库存的山东去库存“大招”今后是否将延续?济南的楼市政策将继续搭乘全省的顺风车,还是掉头企稳,其实都已到了政策拐点。
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