8月全国土地成交量价倒挂现象明显 或给市场埋下隐忧

房天下  2016-09-19 07:00

[摘要] 楼市回暖让开发商重燃对房地产市场的信心，但投资意愿的上升也同时加剧了土地市场的交易量价倒挂现象。

楼市回暖让开发商重燃对房地产市场的信心，但投资意愿的上升也同时加剧了土地市场的交易量价倒挂现象。昨日，国家统计局发布的“2016年1-8月房地产开发投资和销售情况”显示，8月，房地产开发投资增速结束了此前连续三个月的下跌，在此带动下，土地市场成交虽然数量同比下降，但价格却持续高歌猛进，数据显示，1-8月份，我国房地产开发企业土地购置面积近1.3亿平方米，同比下降8.5%，同时土地成交价款4632亿元，保持着7.9%的增幅。业内表示，随着“金九银十”的到来，去库存提速，土地倒挂现象可能进一步凸显，但不同城市间交易明显冷热不均的情况也给市场埋下了不小的隐忧。
8月，房地产交易市场弥散着一股强烈的暖意。国家统计局公布数据显示，1-8月，房地产开发投资64387亿元，同比名义增长5.4%，增速比1-7月提高了0.1个百分点，其中，住宅投资增速达43076亿元，增长4.8%，增速提高了0.3个百分点。从以往的经验来看，房企手握充沛的资金后，势必会把目光更多地投向土地市场上，借机“圈”下更多的优质土地资源，而这也侧面助推了土地市场愈发明显的量价倒挂现象。
数据显示，1-8月，房地产开发企业土地购置面积12922万平方米，同比下降8.5%，降幅比1-7月扩大0.7个百分点；与此同时，土地成交价款以高达4632亿元，同比增长7.9%，增速提高了0.8个百分点。
同策咨询研究总监张宏伟分析称，从8月数据来看，土地市场供需面积确实呈现了下降的局面。截至8月底，共推出土地6513宗，同比下降24.26%。其中，以往一直备受房企“青睐”的一线城市，8月共推出土地523.64万平方米，同比大降34.14%；三四线城市则由于面临去库存压力，政府土地供应持续减少，成交量价明显下滑，统计表明，8月三四线城市共推出土地2.3亿平方米，同比也下降30.09%。整体来说，8月我国成交土地宗面积同比下降53.82%。
然而，土地成交价格走势却与成交量背道而驰。8月，土地单价和总价出让记录均被打破。8月17日，融信以110.1亿元拿下上海静安区住宅地块，该地块楼板价突破10万元/平方米。此后仅在不到两周内，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳一宗地块，刷新土地成交总价记录。
房企拿地资金充足
“房地产开发投资增速保持较高水平，从而推动地块受到房地产商更火热的追捧，与房企积极去库存后资金相对充裕有关。”据统计，1-8月，商品住宅销售面积增长25.6%，住宅销售额增长40.1%。在整体商品住宅销售的带动下，不少上市房企的半年销售业绩均突破历史高点。
就连国家统计局新闻发言人盛来运都在昨日召开的新闻发布会上信心满满地表示：“房地产去库存成效非常明显。8月末比7月末商品房待售面积减少了512万平方米，其中住宅减少的更多，待售面积下降了639万平方米。累计来看，今年以来，我国已经连续6个月商品房库处于下降通道，待售面积累计减少了3000万平方米左右，”盛来运解释称，“商品房包括住宅和商业经营用房等，之所以商品房、住宅待售面积这两项数据存在差距，是因为商业营业用房待售面积有所增加，而这次房地产市场回暖主要是住宅交易价格上涨比较多，销售情况相对较好，所以有利于去库存，令数据产生了积极的变化。”
而在本轮去库存的背后，业界看到还有房企融资政策相对宽松环境的支撑。北京中原地产首席分析师张大伟表示，国家统计局本次还公布数据显示，1-8月，房地产开发企业到位资金91573亿元同比增长14.8%，增速稍比1-7月份回落0.5个百分点，但整体体量仍然维持在高位状态。“在过去的一年，房地产政策宽松的同时，上市企业融资资金成本大幅降低，导致了很多企业愈发敢于花大价钱拿地，国企、央企在土地市场上的表现也更加积极。而且随着优质地块越来越稀缺，房企拼抢土地潮已经从国企、央企蔓延到民资企业，”张大伟直言，“而近期如此频繁集中出现大量高价土地，未来房价走势很难不受影响。”也有业内人士分析称，随着楼市进入成交旺季，市场调控政策也进入发布窗口期，鉴于当前市场和政策走向的不确定性，“金九”开始房企可能会同时将新项目入市和拿地节奏进一步加快，市场热度可能会再上台阶。
三四线城市仍背负库存压力
就在去库存形势看似一片大好，土地市场持续火爆的情况下，多位业内分析师却仍心存担忧。“从近期各地楼市成交情况来看，我国房地产去库存进程非常不均衡，此前库存较少的一二线城市反而成了去库存主力军，库存较多的三四线城市，去化速度缓慢；而且从去库存的结构来看，一二线城市去库存情况相对较好的是住宅领域，商业地产库存仍然较为明显。”张大伟表示。
同理，受到去库存情况影响，各类城市土地市场成交情况分化也进一步加剧。中原地产研究中心公布数据显示，今年一线城市住宅地块成交楼面价同比上涨了71.3%，二线城市在几大热点城市的带动下同比涨幅更是高达75.6%，一线、二线城市土地成交价的溢价率分别达到95.51%、60.77%。“从今年1-8月土地成交情况来看，单宗土地总价超过100亿元的高价地达到了5宗，超过50亿元的也有26宗，超过30亿元的有欧80宗，这些高价地全部分布在一二线城市及市场辐射区域的25个城市。”
而盛来运也坦言，目前，我国房地产市场的分化确实比较明显，而以前则是普增普涨，无论一二三线城市都在涨。但今年以来，尤其近两个月，一、二线城市房价还是比较坚挺，但是三四线城市尤其四线城市房价相对较低，库存相对较大。而且，这种特点今后一段时间还会持续。盛来运解释称，从房地产的价格表现来看，虽然受到很多因素的影响，包括调控政策等，但是根本的还是要取决于供求关系，此外，住房是一种很特殊的商品，地域性很强。盛来运预测，房地产市场分化调整的走势是今后一个时期的主基调，这就决定了房地产调控政策一定要因地制宜、因城施策，遵循房地产市场本身的客观规律。
从今年以来的房地产市场，尤其近两个月房地产的变化情况来看，房价随按还是在上涨，但是从近两个月来看，房价涨幅是在回落的，尤其是在一些限购政策出来后，一线城市和一些二线城市房价涨幅在回落，这就说明前期上涨的势头初步得到遏制。业内由此判断，未来各种城市之间楼市、土地市场存在的冷热不均现象还是有望在一定程度上被缓解的，只是由于前期积累“深厚”，这将是一个十分漫长的过程。下面跟大家推荐几个高品质楼盘。

中建锦绣城

中建锦绣城位于西客站齐鲁大道与兴福寺路的交汇处，地处西客站高铁核心地段，目前是西客站片区一个基于济南文化出发，配以新中式现代风格外立面和中式园林景观，打造适合生态宜居的大型社区。项目紧邻腊山河景观带，占地约33万方，总建约108万方，分为三期开发，一共由37楼座组成，建成之后将是6800余户的大型社区。

中建锦绣城，目前三期4#楼在售，4号楼2016年8月20日已开盘，其中4#楼主推102、111、127、136㎡三室户型；项目整体均价7800元/㎡。团购交5千享4万。南区14、18#楼已售罄。

交通出行图

 乘坐133路公交在中建锦绣城站下车即到；或者乘坐K156和K157路，在演马佳苑西站下车往南走100米即是。

户型图

鑫苑世家公馆

 鑫苑世家公馆，选址西客站中央生态居住区，雄踞片区核心位置 总建筑面积56万㎡，打造为西客站片区具有15年一站式教育的优质教育地产。项目紧邻西二环，距北园高架西下桥口500米；西侧紧邻腊山河生态景观带，北侧为小清河以及规划建设的非物质文化遗产博览园，是市政府重点打造自然风景区，自然景观环境优越；南邻“印象济南”特色商业街、宜家家居，包罗世界各地的潮流风尚；近享会展中心、一院三馆、济南方特东方神画，家门口文化饕餮盛宴；省内两家三级甲等医院——齐鲁医院和省立医院将强势进驻，让家人的健康后顾无忧。

鑫苑世家公馆二期19#在售，18#、21#楼清盘中，均价7200元/㎡，购房享1万抵2万优惠，91-109㎡三室户型，预计2018年9月30日交房。项目位于槐荫区青岛路与淄博路交汇处向北600米，乘坐BRT7路到二环西路清源路站下车即是，或乘坐K149淄博路与清源路中段下车即是。

交通出行图

 乘坐BRT7路到二环西路清源路站下车即是，或乘坐K167路到省实验中学站下车即是。

户型图

绿地新里香榭丽公馆

 绿地新里香榭丽公馆，总占地面积约26万方，总建筑面积近百万方。雄踞北园高架西段，紧邻西二环高架匡山立交桥，周边交通枢纽、省级名校、公园河流、商业繁华一览俱全。项目总占地面积约26万方，总建筑面积近百万方。省级重点名校实验中学西校区包容于社区中央，成就凝聚法式生活精粹的人文典范大盘。项目毗连西二环匡山立交桥，距离匡山下桥口仅百米，由此上桥15泉城广场；距离北园高架青岛路下桥口仅600米；项目身侧的清源路即是纬十二路延长线济齐路的西首；向北百米之遥即是小清河沿线的清河南路、清河北路。更有地铁1号线、2号线、多条BRT快车道、多条公交线路聚首。

绿地新里香榭丽公馆，购房享受案场优惠，全款98折、按揭99折，项目均价7300元/㎡。西区A地块1#、2#、3#、4#、5#楼在售，主推98-136㎡户型，预计2018年6月交房。西区A2#楼为两梯四户，户型为94㎡两室，114㎡和134㎡三室；西区A地块5#楼主推户型为100平、115平南北通透小三室。

交通出行图

 乘BRT7路，到二环西清源路下车即是。

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腊山御园

 腊山御园位于济南市槐荫区腊山西麓，东面与天然氧吧腊山山脉相连，距腊山体育公园不足500米，休闲健身设施一应俱全。北望腊山湖公园，山环水抱，自然环境得天独厚。一期法式独院别墅现正热销。产品延续了法国卢浮宫、枫丹白露宫、凡尔赛宫，三大宫殿建筑的精神与形制，采用纯石材立面，以法式典型的米黄色为主色调，营造出法式建筑温馨浪漫的情调。独门独户，每户私享100-400㎡不等的私家庭园，尽纳生活优雅。茶余饭后和家人散散步，身处绿色植被的包围中，可充分享受亲近自然的乐趣！

腊山御园，绿化率：35% ，容积率1.10。一期法式别墅在售，面积涵盖360-420㎡，别墅价格为670万/套起，剩余房源已不多，预计2017年4月底交房；二期高层8月1日1#、2#、4#、5#楼已公开发售，户型为93-200平米，均价7200元/平，预计2018年5月份入住。

交通出行图

 乘坐61路车在王府庄东站下车路东即是。

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金科城

 金科城由济南金科西城房地产开发有限公司开发建设，该项目位于济南市西部新城中心，东临槐荫区政府，西临高铁沿线及济南西高速口，南面紧邻经十路，北邻西客站及其站前广场，傲据西部新城，扼守齐鲁门户。为济南量身定制150万㎡集品质居住、精品商业、高端办公的全维综合体，成就济南新的居住中心。六大主题社区， 40万㎡高端商业配套，为济南开启一座城市的繁华。项目所在西部新城中心区片区规划的2条轨道交通、10多条交通要道、12条公交线，1个高铁西客站，1个长途客运枢纽站，实现了高铁与其他交通工具立体交通网的无缝接轨。

金科城，米兰区4号楼正在认筹中，预计9月份开盘，户型为79平两室、105平三室、129平三室，认筹交8千享3万。米兰区2#楼在售，户型为95㎡全明三房；纽约区目前在售房源不足10套，主要集中在4#楼，户型为148平；住宅均价7600元/平米。米兰区住宅底商同步发售中，31-165㎡临街旺铺，均价24000元/平，商铺交8万优惠20万。

交通出行图

 规划的轨道交通1号线与2号线途径此地；公交车有7路、19路、20路、38路、61路、78路、133路、K56路、K58路、K109路、K156路、K157路在大金庄下车西行50米即是。

户型图

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