[摘要] 中海·珑湾三季度入市。首开价格肯定为合适，不买更贵。
导语
从年后开始，济南的房价如同坐了火箭一般，节节攀升。
想买房子的人们，看到这场面，纷纷出手，生怕等下去只会买到更贵的。
也有人持币观望，觉得再看看吧，说不定下半年房价可能还会降。
房价到底会涨还是会跌？砖家说了不算，百度说了当然也不算，有几个简单的指标能让你轻易看懂房价走势，房价会不会降一目了然：
一，看库存
抱歉，济南春节前的库存是4.5个月，现在掰着手指头算算已经过去了5个月，期间小批量入市的项目都是开盘就售罄，库存基本消耗殆尽，指望供给量提升导致价格下降不现实。
二，看供给
以6月30号获得的土地为例，入市时间基本都在明年春节后；二环以内基本无产品供给，主城区房价今年下降的可能性微乎其微。
三，看土地
5月3日，济南市国土资源局公布《济南市本级2016年度土地供应计划》，2016年济南市级住宅用地供应减少26%，供给量呈现明显紧缩。
可是，前不久公布的《济南市新型城镇化规划（2016-2020年）公示稿》明确表示，济南到2020年，要实现新增城镇户籍人口102万人，实现97万农业转移人口在城镇落户；5年之内将实行更为宽松的落户政策。
天了噜，2016年新增住宅用地8867.5亩，按每年30%递减速度，地块平均容积率2.5，每套住宅100㎡计算，济南未来5年内主城区只会新增4100万平米住宅供给，也就是41万套，堪堪满足新增人口（按2.5口/家）的需求。
那济南的原住民呢？有房子的不换了？没房子的不买了？
别逗了好么！
还是看回《济南市新型城镇化规划（2016-2020年）公示稿》吧，对我大济南来说，这分明就是一屌丝中年的逆袭之路啊！
来看济南的公众印象：堵！省会城市占全省GDP比例排行榜，倒数！省会城市强势指数，倒数！省会城市首位度排行榜，还是倒数！
咣咣咣打济南脸啊，够响。
啥叫知耻而后勇？啥叫逆袭？
亏了来了个好书记！不拆火车站，不批阅报纸，一门心思搞发展，正儿八经干大事。终于我大济南有了奔头！
怎么玩？
建大都市区！
章丘撤市设区，济阳、齐河、平阴、商河作为“都市拓展区”或者叫卫星城。
设立济南新区，800平方公里！城市重心北移，北跨黄河一夜成真！
看懂了么？
主城区房价不会降！主城区房价不会降！主城区房价不会降！
因为济南要北跨，要圈很多地变为城区，要治堵治霾，把工业和人口往“都市核心圈”外迁。好办法就是抬高主城区的房价，往外、往北挤压人口，以后大家在城外住，到城里上班！
主城区的土地只供应会越来越少，地价只会越来越贵！
因为构成商品房价格的主要因素是土地价格，各地，人工成本大差不差，材料费用大差不差，政府税费大差不差，银行利息大差不差，差别就是土地价格！
政府明确说，重点保障华山片区、兴隆片区、西客站片区、雪山片区等重点居住项目用地。
哟，东邪西毒南帝北丐，华山论剑都能凑齐了，东南西北画四个圈，大家往里跳吧。
等一两年济南新区规划批下来，好，四大片区没地了！北迁！也不用兴师动众开动员会，市场这只看不见的手就把普罗大众轻柔地推过去了。
好吧，我们来总结下：
济南主城区房价只会涨不会跌；
买主城区新房只能到上述四大片区，因为只有这里才有批量供应；
批量供应的另一个名字叫性价比，可以捡漏便宜的新开楼盘；
这四个片区还会涨，因为要建济南新区，政府需要人口北迁；
跟济南新区离得近的会卖得快，也涨得快，便于人口迁移。
离济南新区近的就是华山片区了。2016年年初，中海地产花10.5个亿拿了华山片区开发以来位置较好的一块地，位于二环东路以东，环湖路以西，土地面积233亩，容积率1.98，算下来楼面价大概在4000元/平米。
同期，在雪山片区，济南智慧城置业花费11.99亿元拿地500亩，土地总价一致，土地面积却相差一倍，土地价值一目了然。再往前，华润在兴隆片区拿了两块地，楼面价只有2000元/平米，也就是说，两家施工成本打平的话，二环东的房价也能高出二环南2000元/平米。
本地块土地出让金为10.5亿元，折合可售楼面价约4000元/㎡，如果平行比较帝鸿唐冶片区1.4容积率的7000元“地王”，在容积率相同的情况下，西G地块楼面价将达到5660元/㎡，丝毫不逊色。而品牌、地段等因素只有更强。
中海傻还是政府傻？当然都不傻。为啥？
二环东沿线已经没有土地供应，更没有可供拆迁的城中村；
华山湖已于3月份开挖，示范段将于7月份面世，7倍大明湖公园的华山湖公园初露端倪；
地块到新东站3公里，到奥体直线距离8公里；
重要的事情放后：华山片区二环东地块到济南新区。
这只是二环东侧的一块地。
据报道，经过一个多月的挂牌期，6.30土地供应盛宴终于变成了成交盛宴。30宗、总面积超3000亩土地，在成交时卖出140亿元，创出了近年来单日成交面积和金额的新高。通过这次成交盛宴，9家企业均收获新的土地。其中，中海地产收获大，以77.44亿元的代价将1578亩地全部纳入麾下。
77亿，1578亩，占济南市区2016年土地供应量的五分之一。
也就是说，每5个想在主城区购房的人就必须要在中海买房子，而且价格还是刚性的，因为地价在那摆着。
按济南市场水平，土地4000，建安4000，税费1500，算下来成本9500。
值不值？
值，因为土地贵，而且稀缺。
这1/10到1/6的人要么不买，要么等着买黄河以北、济南新区。
呵呵哒。
中海·珑湾三季度入市。首开价格肯定为合适，不买更贵。
想知道更多，询：66771313
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
