[摘要] 一边是居高不下的商品房库存数量,一边是让百姓望而生叹、涨了又涨的房价,楼市的吊诡之处在这对矛盾中显露无疑。年初,省政协委员陈书明提出提案,建议稳步实施房地产去库存,妥善引导开发商降价,“找准各方利益的平衡点,审慎平稳地把房价降下来”。8月15日,省政协召开重点提案办理协商会。据了解,省住建厅在答复上述提案......
一边是居高不下的商品房库存数量，一边是让百姓望而生叹、涨了又涨的房价，楼市的吊诡之处在这对矛盾中显露无疑。年初，省政协委员陈书明提出提案，建议稳步实施房地产去库存，妥善引导开发商降价，“找准各方利益的平衡点，审慎平稳地把房价降下来”。8月15日，省政协召开重点提案办理协商会。据了解，省住建厅在答复上述提案时表示，该厅有关会议和文件中已提出，商品房库存量较大的市县，可以通过政府财政补贴和鼓励开发商自愿让利相结合的方式，加快化解库存。
焦点一：委员声音
应引导开发商降价去库存
谈起房地产去库存的话题，政协委员有话要说。年初，省政协委员陈东明提出了《关于稳步实施房地产去库存的建议》。他认为，房地产业是山东省地方财政的重要支柱，但也面临巨大存量有待消化的问题。从2014年的数据来看，截至2014年年底，全省商品房库存1.6亿平方米，去库存化周期达到27.3个月。大量商品房滞销不仅影响投资信心，还使与房地产相关的水泥、钢铁、玻璃、工程机械等行业去产能过程缓慢，盈利难度加剧，“如不妥善解决将有可能引发连锁反应”。
因此，陈东明建议稳步实施房地产去库存，并妥善引导开发商降价。但他也表示，房地产降价不是政府减税让利、企业降低收入预期这么简单，一线、二线城市和三、四线城市的情况各不相同，“一刀切”式的粗暴降价会导致二手房集中抛售、不良贷款增加、潜在购房者持币观望。因此，应该建立降价风险评估和协调机制，找准各方利益的平衡点，“审慎平稳地把房价降下来”。
焦点二：数读楼市
山东新建商品房销售均价为5687元/㎡
非住宅商品房去库存“压力山大”
当前，山东的楼市表现如何?相关统计数据显示，上半年全省销售商品房4270万平方米，实现销售额2428亿元，同比分别增长了16.5%、19.4%。另据网签新数据显示，今年1月至7月，全省房地产交易量高达10528万平方米，实现交易额5832亿元，同比分别增长了33.2%、39%。
部分一、二线城市房价大幅飙升的状况，并没有在山东出现。上半年，山东新建商品房销售均价每平方米为5687元，比平均水平低1884元;同比上涨2.5%，低于平均增速8.6个百分点。
从2014年的数据来看，山东的商品房库存面积较大，去库存化周期也比较长，那么现在呢?据介绍，到7月底，全省库存商品房去化周期为18个月，同比缩短了6个月;其中，库存商品住宅去化周期13个月，处在11—14个月的佳供需平衡区间。但是，非住宅库存化解压力还比较大。全省商铺、写字楼等非住宅库存平均去化周期比上年底增加了3个月，目前高达54个月，有6个市超过70个月。另外，县市库存去化周期也比较长，县市库存占全省总量的三分之二，平均去化周期超过24个月。
焦点三：破题之策
将允许在建商品住房调整套型结构
推动商品房去库存，山东准备怎么干?据悉，省住建厅在答复上述提案表示，开发商是否降价取决于其自身经营状况和下步发展方向，因此，从未推行“一刀切”模式的粗暴降价措施，今后也不会这么办。从山东大中城市和县市房地产市场实际出发，省住建厅有关会议和文件中提出，库存量较大的市县，可以通过政府财政补贴和鼓励开发商自愿让利相结合的方式，加快化解库存。
谈及商品房去库存这一话题，省国土厅相关负责人表示，下一步，将适度调整商品房供应结构。具体来说，会在不改变用地性质和容积率的前提下，允许在建商品住房项目适当调整套型结构。除此之外，还将支持各地政府出台政策，针对居住地产比重偏大、商务地产过剩的状况，引导已出让未开发用地转型利用，调整为养老、旅游、文化、教育、体育、“互联网+”等产业。
焦点四：用地调控
商品房库存规模大小将直接影响用地供应
必要时暂停新增房地产开发用地供应
在房地产领域，要想解决商品房库存量大的问题，往往需要从源头着手。据省国土资源厅相关负责人介绍，下一步，将合理控制商品住宅用地供应规模，建立商品房存库规模与房地产开发建设用地供应规模挂钩制度，实行差异化供地政策，必要时暂停新增房地产开发用地供应。
引导鼓励农民进城购买商品住房，这也是消化库存商品房的一个途径。据省国土资源厅相关负责人介绍，下一步，将完善宅基地管理的政策激励机制，对村民自愿腾退空闲宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，当地政府可给予奖励或补助。对在城镇有稳定职业和住所的农民自愿腾退宅基地的，市、县政府应根据具体情况给予相应补偿。除此之外，省财政厅在答复民盟山东省委所提出的《关于政府回购存量商品房用于棚改安置房的建议》时表示，对购买存量商品房的棚户区居民，将在就医、入托、入学等民生保障方面给予同区位居民同等待遇，解决棚户区居民的后顾之忧。
说起商品房去库存的话题，不少市民都很关心：济南的商品房去库存周期是长是短?从相关数据来看，菏泽、威海、泰安、烟台的全市总体商品住宅去库存周期超过30个月，去库存周期较长，但济南、滨州、聊城、青岛、潍坊、济宁、莱芜的去库存周期目前总体处于10—16个月的合理区间。
放眼山东，在一些商品房去库存周期较长的地方，都推出了哪些措施避免商品房去库存周期居高不下的现象持续发生?
据介绍，早在今年3月，省国土资源厅便下发了各市县房地产去库存周期数据，指导市县根据房地产去库存周期合理制定2016年度土地供应计划，并建议去库存周期超过30个月的县、市适当减少住宅用地供应规模，超过50个月的应减少直至暂停住宅用地供应。之后，商品住宅去库存周期较长的成武、莱阳、龙口、临清、曲阜、莱州等市县都同比大幅压减了住宅用地计划供应规模。上半年，各市住宅用地供应同比变化趋于平稳，多在增加或减少30%以内上下浮动;其中，莱芜、东营、济宁等市同比出现较大幅度减少。房地产去库存周期较长的市在上半年也不同程度减少了房地产用地供应量。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
