经济学家陈淮把脉楼市：东部省会房价 济南还算便宜的

房价今年怎么又暴涨了?还会涨下去吗?中国楼市黄金期过去了吗……这些问题盘踞在购房者和业内人士心里许久，想必您也想问问。16日，著名经济学家、住建部原政策研究中心主任陈淮来济南出席山东房地产企业家高峰论坛暨山东大学全房联商学院总裁班开班仪式时，纵论中国经济走向和楼市发展，以上问题他也给出了自己的答案……

谈房价 二线城市会暴涨?只是那4个!

“有人断言二线城市房价暴涨，去库存政策该调整了，这种说法不准确。”

年初，北京、深圳一线城市房价出现暴涨，经过限购等措施调控后趋于平稳。随后，这波涨潮传导到二线热点城市。人们会问：如此疯狂的市场正常吗?对此，陈淮认为，虽然北上深等一线城市房价从2016年呈现猛增，但长期以来不可能实现持续增长，中国将逐步把重点转移到二三线城市。近几个月，针对南京、合肥等4城市房价暴涨，“有人断言二线城市房价暴涨，去库存政策该调整了，这种说法不准确。”二线城市中只有少数房价大涨，大部分二线城市房价平稳，去库存化仍是重点。

此外，房地产行业呈现不平衡发展现象，甚至出现了分化。一方面是超大城市与二线城市的房价对比，另一方面是少数二线城市与大部分二三线城市的房价对比，超过三分之二的省会城市房价还没达到万元。

谈济南 没有出现过房子供不应求情况

“济南库存有增加时，也有减少时，但从来没有累积到一个严重的供大于求的情况，更没有出现过房子供不应求情况。”

“济南作为省会城市，有点奇怪也很独特。”谈到济南，陈淮说这座城市离北京、上海很近，但在经济圈划分上却哪儿都不沾。“既靠不上京津，也攀不上长三角，蓝黄经济区也不沾边，地位很尴尬。”陈淮建议，可以学学南京，它哪儿都靠不上，干脆自己搞了个南京经济圈。

对于这波二线城市楼市“回暖”，陈淮认为对济南来说并不确切，因为无论房价形势如何，济南并没出现过暴涨或暴跌。“济南库存有增加时，也有减少时，但从来没有累积到一个严重的供大于求的情况，更没有出现过房子供不应求情况。”对于济南房价，陈淮说均价不到万元，在中国东部9省市(辽宁、河北、山东、江苏、浙江、福建、广东以及直辖市天津、上海)的省会城市里算低的，称得上“价值洼地”，未来仍会延续平稳上涨的态势。

谈经济 有企稳态势 但转机并不明显

“出口、投资和消费——经济发展的这‘三驾马车’都不太理想，尤其是出口形势，坦率地说令人悲观。”

15日，国家统计局公布了上半年经济数据：GDP同比增长6.7%、CPI同比上涨2.1%。对此，陈淮认为，有企稳态势但转机并不明显。

“6.7%的增速是1998年亚洲金融危机来的低点。出口、投资和消费——经济发展的这‘三驾马车’都不太理想，尤其是出口形势，坦率地说令人悲观。”陈淮说，在今年人民币大贬值背景下，这种表现令人担心。

从投资角度来看，虽然上半年房地产业地王频现、楼盘抢购，呈现出一片繁荣景象，但数据并没有想象中好看，仅比去年同期增长20%多，增速仅为3%;拿地的规模和速度虽然同比扩大，但比前几年的高峰期还是差不少。相比投资和出口，消费还算平稳的。陈淮认为，这得益于房地产市场长期稳定的拉动。

谈物价 CPI上涨不是坏事 不涨才可怕

“从这个意义上说，中国的物价通货紧缩趋势仍然是头顶一大片乌云。”

讲到“上半年CPI2.1%的增幅”时，陈淮顺便给在座的企业家纠正了误区。“这是经济学的常识，不是说有通胀就是病，中国是个大国，是个发展不平衡的国家，没有通胀才是病。”陈淮认为，一定要有适度通胀，一年3%到5%是正常、良性、温和的通胀，通胀率超过6%就是经济运行偏快过热了，超过8%才叫恶性通胀、才是病。通胀率低于2%，就意味着国民经济偏冷了，如果1%以下就是通货紧缩。

此外，2.1%的数据没有纳入居民网络消费指数，现在从淘宝、京东上买东西的比例很大，如果计算在内，这一数字还要低。“从这个意义上说，中国的物价通货紧缩趋势仍然是头顶一大片乌云。”

谈崩盘 中国房地产会崩盘?天方夜谭!

“利比亚有可能，但中国不是利比亚。崩盘这个词我们听了10年，我至今也没想明白怎么样就叫崩盘了，城市让人炸没了?!”

“说到房地产，大家关心的是房价涨不涨?中国的房子是不是盖多了?房地产会不会崩盘?这纯属天方夜谭。”谈到房地产业，陈淮否认了一个流传很久的说法。“以前经常有人说，当前结婚的都是独生子女，男女双方各自一套房、双方父母一套房，还有爷爷姥姥家，这样一来，每个家庭未来会有7套房，房地产业要断崖式下跌、要崩盘了。”陈淮笑称，“那房子岂不是成白菜价了?借这个会场我也请你们回去告诉家人，这只是一个传说，就好比赵本山在小品里忽悠范伟说树上一共有几个猴一样。”

陈淮分析说，这种假定中国城镇人口在可以预期的时间内要死6/7，那是实际上发生几率很小的事，“利比亚有可能，但中国不是利比亚。崩盘这个词我们听了10年，我至今也没想明白怎么样就叫崩盘了，城市让人炸没了?!”谈需求中国房子盖太多了?其实还不够!

“就像睡觉的床，人们已经从上世纪的1.5米双人床发展到1.8米再到2.2米，这个需求是客观存在的。”

在很多人看来，目前房地产市场是供过于求的，陈淮却不这么认为。“我们的住房需求在逐步上行，进入了改善、舒适型需求，甚至以后会进入享受型住房，需要更多品质好的房子。”陈淮分析，中国人的住房需求有4个阶段：基本型，有一两个房间带客厅的小房子;改善型，100平方米左右，三四口人够住了;享受型，男人有个书房、女人有个衣帽间，还得是双卫生间;奢侈型，别墅带前后花园等等。

“中国前20余年的住房建设仅仅是让老百姓的住房走出脱困阶段，今天的需求是更好更大。”陈淮说，目前城镇人均才不过20平方米，只具经济适用房的标准需求。“就像睡觉的床，人们已经从上世纪的1.5米双人床发展到1.8米再到2.2米，这个需求是客观存在的。”

谈未来房地产业刚启动未来城市分化更严重

“年年困难年年过，年年过得还不错。”

2003年到2013年是中国房地产业发展的“黄金十年”，还有没有新的黄金时期?

“年年困难年年过，年年过得还不错”，陈淮用一句房地产圈内戏言阐述自己对房地产业黄金时期的理解。他认为，从供给侧改革来说，房地产业的发展应立足于一个长期、中长期发展，现在老百姓的住房改善刚刚启动，房地产业实际上是一个刚刚拉开帷幕的新兴产业。

“不过，将来会有很分化，一二线城市继续发展，三四线城市会恶化。”陈淮说，这种分化现在已经显现，库存在三四线城市非常严重，尤其是一些县城，号称覆盖5个县城，都想辐射周边的县，可人口就那么多，以后还会往外流动，所以对于房企投资和老百姓投资来说，三四线城市是“禁区”。

对于城市分化，陈淮给出的良方是：宏观政策上也要“因城施策、因地制宜”或“一城一策”，绝不能像以前的调控“一刀切”。