[摘要] 今年以来,济南通过招拍挂出让的居住用地寥寥无几,与此同时,楼市一片红火,库存大幅下降,一些开发商面临“无米之炊”的尴尬。
今年以来,济南通过招拍挂出让的居住用地寥寥无几,与此同时,楼市一片红火,库存大幅下降,一些开发商面临“无米之炊”的尴尬。在“地荒”之下,有的被迫到章丘等郊区寻地,或者涉足棚改项目,甚至高价买二手地。
供地“断档”,房企到章丘找地
济南本土一家房企的负责人告诉记者,现在济南楼市迎来难得一见的好行情,眼下随便搞个住宅项目就能赚钱。但是,一些没有土地储备的开发商面临“断顿”,没地可开发。今年以来,他们公司已经转遍了城区,看了不下十几块土地,计划伺机拿下一块,但终究没有机会。“前不久,我们也到章丘看了看,当地竞争也很激烈,相比主城区,利润空间有限。贸然进驻一个陌生区域,没有多少胜算,终还是放弃了。”
该房企开发了两个项目,其中一个刚需楼盘已经完全售罄,另外一个改善型项目剩下几十套房源,眼看就进入“出清”状态。“按照正常来说,早就应该拿地开发下一个项目了,但是现在弄块合适的地太难了。”该人士称,对于有些开发商来说“手里有粮心里不慌”,没有土地储备的干着急,白白错过好行情。
前5个月仅五家房企拿到地
记者梳理了今年以来济南市国土局通过招拍挂出让的居住用地发现,1月份成交一宗居住用地,是中海地产在华山片区的华山珑城项目“补仓”；2月份没有出让居住地块；3月份主城区成交两宗住宅地块,分别是鲁能地产在唐冶片区“补仓”10万平方米、万科在高新区舜风路抢得约2万平方米；4月份有两家房企有所斩获,海信地产在药山片区的大魏一举拿下280多亩地,海尔地产则在标山附近得到了大约70亩地,均为旧村改造和旧城改造项目,两家房企在前期投入了不菲的土地熟化费用；截至目前,土地还是零成交。
也就是说,前五个月,只有中海、鲁能、万科、海信、海尔五家房企拿到了居住用地。
“这5个月,基本上没有几块净地可拍。中海、鲁能是按计划扩大地盘,海信、海尔拿地是早就有土地熟化协议,一般情况下不可能把到嘴的鸭子让给别人。”
拆迁成本高,棚改拿地也烧钱
济南市新一轮旧城改造,一些实力房企开始涉足旧改项目,期待在城区得到成熟地块。保利拿到了槐荫区五里牌坊棚改项目的土地熟化权,海尔地产有意熟化历下区的东十里河片区,恒大在市中区的后龙拿到一块土地。
“参与土地熟化,不是一般开发企业能玩的。”据业内人士透露,现在拆迁成本太高,在城区拆出一块净地,仔细算算账,往往很难赚钱。某房企一度瞄上了二环东路大约80亩土地,根据摸底情况进行了测算,拆迁补偿标准按照周边新房售价计算,均价大约在1.2万元/㎡。货币安置的话加上各种奖励费用,上浮30%,就是1.56万元/㎡。回迁安置的话,要给每户发放搬家费、房租补贴、回迁费等等,成本也差不多。“我们算过,熟化这块地,前期得先投入10亿元资金,在一切顺利的情况下,两年后才能有。如果遇到钉子户,再拖上两年,那可就麻烦了,光财务成本就受不了。”因此,现金流不充足的开发商一般不敢接旧改项目。
减供两成,二手地也吃香
在“去库存”的背景下,从济南市国土资源局制定的供地计划来看,今年住宅用地计划供应591公顷,相比去年压缩了大约两成。省城房地产界一位资深人士表示,目前房价不断上涨,在住宅市场一片向好的趋势下,土地供应削减会成为开发商加价的砝码,如果是单纯的居住用地招拍挂,各家房企一定为了抢地“打破头”,推高地价,而房价势必进一步上扬。这也是不少重点二线城市地王频出、楼板价不断创新高的原因之一。这在某种程度上“吃掉”了利好政策带来的市场红利。
为了获得更多更优质的住宅地块,一些开发商“曲线”拿地,通过并购的方式获得土地资源。龙湖地产收购山东高速旗下的置业公司,把雪山片区的两宗高价地拿到手。融创联合建邦“吃”下天朗蔚蓝城。绿地为了在龙鼎大道拿30亩地而花2.6亿元买下一个小开发商。二手地甚至三手地如今也是香饽饽,在“僧多粥少”的形势下,转让价格并不便宜。
唐冶片区一次释放800多亩地
26日,济南市国土资源局一次性挂牌出让唐冶片区的8宗土地,含4宗居住用地和4宗商业用地,总面积超过58万平方米,折合约876亩地。这次“开闸”供地,在不少开发商看来是久旱逢甘露,虎视眈眈想从中分一杯羹。
不过,一次性释放出如此大规模的土地,令人想起了去年年底华山片区一次性出让5宗地,总面积达839亩,终落入中海囊中,作为华山珑城的后续用地。此次唐冶片区一次性出让大量土地,是否也是已经进驻片区的大盘“补仓”?在成交之前,仍需拭目以待。
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