[摘要] 几乎所有一线和热点二线城市都出现“面粉比面包还贵”的现象，即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格。
近期，一二线城市地价飙涨，不仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”，以南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市更是“地王”频出。 3月25日“沪九条”出台后的上海首场土地拍卖会，一口气拍出三个区域“地王”。这场拍卖会总成交金额近80亿元、溢价率均超过100％。其中，上海远郊的泗泾拍出“双子地王”，每平方米近4万元的楼面价，几乎是半年前该区域地价的2倍。
不过，二线城市土地市场热度很快超过一线城市。上海首场土地拍卖会结束后仅2天，南京就刷新该市总价和单价“地王”纪录。南京新科单价“地王”以高达4.5万元／平方米的楼面价超过上海商品房成交均价。而5年前，该区域楼面价仅4752元／平方米，也就是说，地价5年大涨8.5倍，增幅甚至超过一线城市。
近期，多个二线城市土地市场“高温”。今年前4个月，南京成交的15幅含住宅地块中，拍出7个区域“地王”；4月上旬，苏州拍卖的13幅地块创下平均高达200％溢价率，刷新了3个区的“地王”纪录；合肥4月底出让6宗地块，单日揽金超过110亿元，高楼面价溢价率292.11％；厦门总价和单价双料“地王”也在4月底产生。
据世邦魏理仕监测，与以往高总价的“地王”主要集中在一线城市不同的是，南京、苏州、合肥、厦门等二线城市近期均“地王”频现。机构数据显示，今年前4月，二线城市土地出让金突破1100亿元，占土地总成交额的7成，同比上升280％；二线城市的成交楼面均价同比暴涨180％。
值得关注的是，几乎所有一线和热点二线城市都出现“面粉比面包还贵”的现象，即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格。 在一线城市门槛渐高以及“沪九条”“深六条”等政策的压力之下，资金出现溢出效应，开发商开始争先布局热点二线城市。业内认为，“近期南京、苏州等二线城市‘地王’频现，地价甚至超过周围在售房价，这说明二线城市房地产市场风险正在明显增加。”B 开发商负债抢地赌“明天”
刚刚以30亿元拿下泗泾地王的融创中国，其2015年全年净利润仅有33亿元。拍下苏州高溢价率318.86％地块的景瑞地产，近日再度拍下杭州一幅土地，一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元，几近2015年全年销售额的一半。且该房企连续两年亏损，负债率高达135％。
开发商近期为何在一二线城市疯狂抢地？
——“不缺钱，缺项目”。旭辉集团总裁林峰透露，以前开发商高度依赖银行的开发贷款，如今融资工具更加多元化，甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款，且贷款利率极低。去年旭辉首发的境内公司债利率不足5％，远低于银行贷款，“房企现在不缺钱，缺的是项目”。
——房地产成资金“避风港”。仲量联行调查发现，近几年，一些二线城市低端制造业外迁，大量产业资本出于保值增值的目的涌入楼市，使得房地产市场成为财富避风港。“实体产业下滑和房地产上涨之间的反差特别大。”
——开发商互相坐庄解套。业内人士认为，开发商轮流坐庄、通过制造新“地王”解套旧“地王”也是造成地价节节上涨的重要原因。上海泗泾地王诞生后，亢奋的莫过于在周边有在售项目的开发商。厦门国贸、龙湖、金地等房企纷纷以“地王”为噱头促销提价。
除开发商相互“抬轿”外，开发商偶尔也“自己坐庄”。去年，华润华发联合体、阳光城集团均在上海先后两次刷新自己创造的区域“地王”纪录。
高杠杆拿地存隐患土地财政依赖亟待改变
开发商拿地的钱从哪来？ 业内人士担心，房企高负债、高杠杆存在违约隐患。“一家房企旗下的一个项目出问题，可能会出现连锁反应，很多金融机构要求提前兑付将导致多家房企资金链断裂。”
土地市场“疯狂盛宴”背后，是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。中国建设银行首席经济学家黄志凌认为，一些地方政府提高基准地价，有的涨幅超过一倍，这说明其并未摆脱土地财政依赖，依然坐享土地增值。
“‘地王’集中出现，将加剧地方的土地依赖症，放大财政风险。”中国房地产业协会副会长胡志刚建议，热点城市要把握土地供应节奏，合理调节土地价格，稳定房企长远预期，避免频现“地王”。
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