[摘要] “上火”有虚火、实火之分，济南当下的二手房市场亦是如此。数据显示，年后济南二手房交易确实“火”了许多，但其中多少为“实火”、多少为“虚火”，尚有待探究。
“上火”有虚火、实火之分，济南当下的二手房市场亦是如此。数据显示，年后济南二手房交易确实“火”了许多，但其中多少为“实火”、多少为“虚火”，尚有待探究。
前不久，一张半夜睡在房产交易大厅门前排队抢号的照片在网上热传，让人惊讶于此事并非出现在房价飞涨的一线城市，而是发生在济南。虽是个例，但近期房产交易大厅每天排起“长龙”却是不争的事实。3月份以来二手房市场“火”了，这成为不少人的共识。但也有业内人士提出不同看法——现在济南整体房价上涨都是“有些学区住房挂牌价过分虚高惹的祸”等等。
同时，亦有房产专家指出，楼市进入买方市场只是时间问题，因为房子回归居住的功能是大势所趋。而这种功能的实现，是基于买方对心仪住房有了更多选择的可能，而卖方也并非炒房客。
利好政策不断 提振行业信心
统计数据显示，2016年季度济南二手房共网签14047套，同比上涨86.5%。其中，3月份济南二手房成交创2010年以来新高达到7529套，是前两月的总和还要多。与此相对应的是，一季度济南二手房挂牌均价10995元/平方米，同比上涨7.61%。
究其缘由，不少人归因于近期不断出台的利好政策。进入2月以来，几乎每周都有楼市政策出台。2月2日，央行出台了首套房的房贷政策，20%的首付政策重出江湖；2月19日又迎来了营业税、契税的减免。除此之外，济南首套房认定标准以“区”为单位，公积金贷款高额度将上调，以及5月1日全面推行试点的“营改增”，每一条新政的出台，都引发了高度关注。
业内人士分析认为，在去库存的大背景下，不断出台的利好新政对提振行业信心有着积极作用，对后市可期；同时，“金三银四”本就是传统的销售旺季，加之去年年底一部分刚需和改善型需求的释放等原因综合作用下，让3月份的二手房市场呈现出供需两旺态势。当然，税费的降低是刺激二手房交易量放大的主要原因之一，对于购买非普通住宅、大户型和二次购房都有很大的促进作用。
优质房源抢手 卖方惜售明显
与此同时，作为决定房价起伏的主要因素——供求关系在这过程中发生着变化，买方需求越大，卖方越是惜售，尤其一些拥有着优质配套、地段的房源更是炙手可热。在交易中，有卖家不断提高售价预期情况屡见不鲜。有业内资深人士指出，这种火爆背后也有相关利益方的博弈。其中，不乏个别中介公司以利好政策为噱头，利用市场回暖的现状和购房者“买涨不买跌”的心理，刻意抬高房价。
采访中，有着多年二手房中介从业经验的王倩告诉购房者：该出手时就出手!
作为这场楼市风云的主角，购房者到底是一种什么心态呢。
“买房就像买白菜似的，大家就像疯了一样，买！买！买！”刚刚经历了一次购房体验的刘女士是个地道的刚需一族，在阳光100购置了一套60多平方米价值60多万元的二手房。刘女士告诉 而作为改善型代表的王先生，面对如此“火热”的市场，却带有一份焦虑。近一段时间，已有一套住房的王先生正在为购买一套优质学区住房到处奔波。听闻坊间所传，“5月1日后，购买改善型住房首付比例将提高”，这让王先生感到更为紧张——如果传言成真，王先生的购房计划恐怕要搁浅。于是，看房已成为近一个月来王先生的业余工作。在采访中， 山东财经大学房地产研究所副所长张振勇认为，济南楼市发展一直比较健康，房价出现暴涨的可能性并不存在。作为支撑济南市场的刚需，当买则买，但是切不可盲目跟风。
中介：房价难现大涨行情
近一段时间，加班成了张斌和同事们的家常便饭。身为济南哈考特房屋中介阳光100分店店长的张斌介绍说，“现在一周受理的贷款手续业务数量，相当于之前一个月的，不仅正常工作日忙，周末也要加班整理客户提交的相关资料”。
“虽然二手房价格上涨是不争的现实，但说到大涨可能性不大，‘抢房’大战更是个别现象”。凭借多年的从业经历，张斌谈了自己的看法：从2007年入行至今，切身感受了楼市的冷暖，但济南楼市一直呈现稳步态势，未有大涨和大跌。即使在房地产调控严时期，房价也是保持在一定水平上运行，更多的是成交量萎缩。“当然，根据我们掌握的数据，一些配套完善、地段优越的房源因需求量大，所以此类房源涨幅还是高于市场平均水平的，尤其每年5月这种需求还会持续放大”。
据业内资深人士分析，传统意义上的“金三银四”、“金九银十”，市场一般都会相对活跃。预计3月份一过，4月份的成交或将出现小幅的回落。像今年政策的密集刺激下，需求量短期内集中爆发，在未来的一段时间如没大的政策刺激，市场会相对进入一个平静期。
专家：当下仍是卖方市场
试想一下，如果楼市进入买方市场，房子完全回归居住的本能，房价还会如此上涨吗？
尽管目前已经处于去库存的时代，待售房屋甚至需要5年时间才能消化完，但是这并不妨碍楼市当下依然是卖方市场，开发商、二手房卖主在市场交易上处于有利地位。这反应在二手房市场更为明显，尤其是优质的学区住房，因为教育资源的不平衡，势必导致大家对其的趋之若鹜，“孩子的教育是大事，不能用金钱去衡量，学区住房的未来只能升高不会降低。”遇到犹豫的购房者，这是中介说得多的一句话。
既然商品交易有卖方市场，按照发展的规律也会有买方市场。有房产专家指出，楼市进入买方市场只是时间问题，因为房子回归居住的功能是大势所趋，而这种功能的实现，是基于买方对心仪住房有了更多选择的可能，而卖方也并非炒房客。但是，这种市场的出现并非是近几年能实现的，需要经过各方长期的博弈，而在某种程度上或将表现为楼市的“寒冬”。
延伸阅读一季度二手房成交火热
据中指研究院4月11日发布《2016年一季度中国房地产市场研究报告》显示，2016年一季度十大城市二手住宅均价累计上涨7.20%，涨幅较去年同期扩大7.08个百分点，为近5年同期大累计涨幅。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2016年3月十大城市二手住宅价格达32073元/平方米，环比连续第14个月上涨，涨幅为2010年5月以来大，达4.43%；同比连续第10个月上涨，且涨幅逐月扩大至21.77%，达2011年4月以来高水平。
利好政策的叠加使二手房市场明显升温，2016年一季度二手住宅价格延续2015年底的升势，同比涨幅继续扩大，尤其是3月，涨幅创2011年4月以来高，市场持续火热。二手房市场量价变化历来对政策调整的反应领先于新房且敏感程度超过新房，是房地产市场行情转换的重要信号，在一线城市限购趋严的背景下，二手房价格将逐步走出非理性上涨；而多轮政策调整将使二线城市改善型需求持续释放，进一步活跃各城市二手房交易，热点二线城市二手房价格有望继续上涨。
报告指出，2016年一季度十大城市二手住宅成交量显著增加，创同期新高，累计成交41.84万套，同比增幅超过1倍，高于2013年同期水平。具体来看，今年以来市场延续去年末热度，1-2月淡季不淡，共成交22.76万套，同比增长83%。3月，上海、广州、南京、杭州等城市二手房成交大幅上涨，其中南京、杭州创单月成交新高，带动3月成交同比增加1.61倍，达到19.08万套。
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