[摘要] 近日，有气象预报称全国气温普遍上升，个别城市气温已相当入夏，和天气同时升温的是当 前的楼市。随着行业各种利好政策的落地，包括年后税费政策、公积金政策、降首付、首套房认定调整等一系列政策的出台，济南楼市也开始持续升温。
近日，有气象预报称气温普遍上升，个别城市气温已相当入夏，和天气同时升温的是当 前的楼市。随着行业各种利好政策的落地，包括年后税费政策、公积金政策、降首付、首套房认定调整等一系列政策的出台，济南楼市也开始持续升温。据有关数据 显示，在上一周（3月7日—13日），济南新建商品房网签5086套，其中住宅成交3666套，储藏室成交1106套，车库成交92套，其他成交18套， 商业用房成交175套，办公成交26套，公寓成交1套，厂房成交2套。对比往年的同期销售情况，同是三月份的第二周，2015年同期济南商品房销售仅为 2117套，今年较往年同比增长了140%。
记者在走访多处楼盘时发现，多处楼盘的销售中心呈现出车水马龙的场景。在紧靠洪楼极佳地段的路 劲·东城项目营销中心，记者现场看到前来咨询的购房人络绎不绝。据路劲·东城营销负责人介绍，不断出台落地的利好政策已反应在市场上，近来到访的人数呈倍 数增长，和其同比增长还有成交量；加之现在路劲·东城房源都是准现房发售，年底就可入住了，所以更是吸引了大批的购房者。而在西部新城的龙湖名景台项目记 者了解到，项目一期二期基本售罄，目前仅余20套1期的7号楼王现房发售。“近期的成交有相当一部分是之前犹豫不决的购房者，楼市新政提振了行业信心，也 让购房者出手时更为坚定。”龙湖名景台的相关负责人表示。
2016济南楼市将往何处去
当下，像路劲·东城、龙湖名景台销售一样火爆的 楼盘不在少数，楼市暖了，实现了近期的“6连涨”，市场传统的销售旺季“金三银四”可期，在未来济南楼市将有着怎样的趋势？对此，记者采访了山东财经大学 房地产发展研究中心孙大海博士。他表示，这几轮新政对楼市有较大的利好促进作用，有利于提振行业信心，促进楼市平稳健康的发展。今年的政策环境仍将保持当 前相对宽松的局面，甚至一定程度上还有放宽的可能，比如降准降息、进一步放宽公积金贷款政策等等。但是，我们应该认识到，政策是一把“双刃剑”，连续的宽 松政策也可能有一定的反作用，一部分购房者可能会增加观望的情绪。
孙大海也从市场层面上对2016年的济南楼市走势进行了预判。从成交量上来 说，2016年济南楼市仍将保持平稳健康的发展态势，成交量上将保持2015年的水准甚至仍有一定增长，但是难以达到2015年的巨额增幅，初步预计，年 度住宅成交量将保持在1100-1200万㎡之间，增幅在5-15%之间；从价格水平来讲，“供求决定价格”是永恒的价格规律。在当前市场需求持续释放， 有效供应不足的情况下，市场价格出现普遍上涨的概率较大，而根据我们的监测，大部分项目已经进行了不同程度的价格上调；另一方面，由于改善型产品成交量较 大，这类型产品成交价格也偏高，对于市场整体价格的抬升有一定的作用。初步预计，年内价格涨幅的空间大概在3%-5%之间，年度均价将保持在8340元 -8510元/㎡之间。从产品需求角度上来讲，在多个利好政策（契税、营业税调整、首套房认定调整等）的催化下，改善型需求仍将持续释放，并且在未来 3-5年内，其市场占比仍将有一定的增长，而且在今后的10-15年的时间也是市场的主力支撑。对于市场存量，当前多个政策的出发点都是“去库存”，就当 前济南住宅市场可售存量及去化速度来看，年内库存有进一步下降的趋势。截至2016年2月底，济南市商品房总可售存量约22.7万套，其中商品住宅可售存 量约4.5万套，可售存量面积约为500万㎡，商品住宅存量并不算大。
专家：应理性看待择机出手
轮番的楼市新政提振了市场信心， 很多人也是该出手时就出手，但是也有部分需求在犹豫不决。对此孙大海建议应因需购房，择机出手，尤其是一些地段好、品牌大、配套全的楼盘，在行情非常好的 情况下，一定会适时涨价。他表示，当前国家的金融政策环境处于历史宽松的时期，市场流通资金量大，通货膨胀的几率较大，而购房则成为家庭资产保值增值的 有效方式，因此在当前情况下，仍比较适合出手购房。
但是，孙大海同时提醒购房者，应理性看待当前市场，并提出5点建议：
首先，买 房要综合考量自身经济情况，切勿盲目跟随政策。降低首付固然一定程度上有利于部分刚需或刚改购房者出手购房，降低置业门槛，减轻首付压力，但贷款额度也相 应地增加了10%甚至20%，随后承担的贷款压力也增加不少，对后期还款的能力要求较高，这些购房者一定要慎重考虑，避免出现断供等一些情况。
其次，对于刚需购房者而言，尽量做长远打算，以应对家庭结构变化对房子空间功能的要求。以前“二房”是首置的标配，现在更建议大家在选择首套房时，选择功能空间较为紧凑，功能布局较为完整的房子，比如由原来90-105㎡的二房产品改为90-105㎡的三房。
再者，按需购房，切莫从众。从自己的实际需求出发，不随大流，在购房时要考虑的因素众多，如交通、环境、配套、开发企业素质、项目产品户型、价格水平等 一系列因素，购房者一定要综合考虑，理清哪些是自己购房的关注因素，不要有从众心理，大家都买的不一定是适合自己的。
第四，增强购房的法律意识。购房时要充分考察开发项目的“五证”是否齐全，避免一些开发商违规售房，影响自己的权益；确定购房之后，尽快网签，避免一房多卖；不要轻易相信开发商销售人员的口头承诺，如有必要请将其落实到纸质合同上。
后，通过购买二手房改善居住条件的购房者面临窗口期，要好好把握。近期的税费政策调整，利于大户型二手房的交易，对于大部分购买≥144㎡以上的户型的购房者而言可以节省相当一部分交易费用，因此建议这类购房者要好好把握当前的窗口期。
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