[摘要] 我们回顾济南的发展变迁史不难发现，西部曾是被遗忘的土地，却很少有人了解，其实济南的城市发展却是一路向西。2009年西客站工程动工，促使西城萌芽;2011年G1次高速列车驶入西客站的风驰电掣，开启济南的 高铁时 ..."
我们回顾济南的发展变迁史不难发现，西部曾是被遗忘的土地，却很少有人了解，其实济南的城市发展却是一路向西。2009年西客站工程动工，促使西城萌芽;2011年G1次高速列车驶入西客站的风驰电掣，开启济南的“高铁时代”，西城破茧化蝶;2013年“三馆一院”落成，随着规划建设的完善、房企的进驻，济南西城已从一片荒芜之地变成如今的楼盘割据。济南人“住东不住西”的旧观念也逐渐改变，西部楼盘可谓前景势不可挡，诠释济南这座城市的变迁。
高楼平地起房企进驻显现西城雏形
“一切都变样了，没一点儿过去的影子。”居住在饮马佳苑的一位古稀老者作为配合2008年西客站片区征地拆迁的村民，日前他接受了笔者的访问。“现在宽阔的齐鲁大道两侧是鳞次栉比的高楼大厦，但过去不是这个样子，只有大金、饮马、彭庄等村庄。没有高楼，更不用说什么房地产项目。”距2008年西客站片区的拆迁已有巨大的变化，对此他有很强烈的陌生感。
他遗憾地告诉笔者：“尽管从2003年就开始西进，但发展的是西部老城区边缘，而现在人们口中西城是建在‘老城’之外的‘新城’，大概萌芽于西客站的建设。大概7000多户村民因为建站被迁走，仅有一部分回迁至饮马佳苑、礼乐佳苑、兴福佳苑和大金新苑四个安置小区。”
但笔者上网查阅资料发现，从西客站定址到工程正式动工的时间里，在大型房企的布局上，西部新城的建设几乎未有丝毫进展。“直到2009年西客站工程正式动工后，才吸引了批拿地的‘拓荒者’，大概包括恒大、绿地、中建、金科、报业等房企开发商。”业内人士透露，2010年12月绿地国际花都(资料图库)早开盘，成为个真正意义上进驻济南西客站的大品牌房企。外海置业可能在拿地时间上早于绿地，但外海中央花园(资料图库)2012年4月开盘，它与绿地国际花都作为居住类项目，共同度过了拓荒西部新城的初期阶段。随着各拿地项目的动工和入市，到2013年济南西城的雏形基本显现。
房价“7打头”西片区仍是价值洼地
过去济南人置业有句话，叫“宁在东边买张床，不在西边买套房”。但是近几年来，西客站片区逐渐成为一个置业热门区域。市民张女士上个月以7500元/平方米的价格入手西城一套110平方米的房子，她向笔者透露，过去均价6300元时没有入手，现在十分后悔。“2013年二环西路的开通以及十艺节更是带火了西客站，可以看出政府对它的发展也非常重视。”张女士说，除了价格，便利的交通是吸引她置业西城的要素，现在不仅公交车站多，西站距离高速口也近，听说还要建地铁，乘坐高铁相当便捷，回老家探亲方便。
也有业主认为，由于公共交通以及自身处于距市区较远的位置，整个西客站片区的房价并不是太高，目前均保持在单价7000元以上的水平。2010年绿地国际花都率先开盘，据其项目负责人介绍，当时的售价为5800元/平方米,周边也没有其他大的楼盘竞争。2013年年底结盘，共卖出6000多套房源，三年时间里,楼盘的价格涨到了6600元/平方米,涨价幅度为800元/平方米。
笔者走访西城多家售楼处发现，西城大多住宅的售价均已超过7000元/平方米，并向“8字头”逼近。例如金科城(资料相册)D区卖出7000元/平方米的价格，并于2013年售罄;今年4月开盘的B区1、2、3、4、9五栋楼目前在售，均价6800—6900元/平方米起。龙湖地产2014年年中开盘，今年年底清盘，2400套房源剩50套左右，预计明年年中交房，尾盘均价在8000元/平方米。地平梦世界住宅一期全面封顶，预计2016年10月竣工，润园房价由初的6380元/平方米涨至7600元/平方米，华园在售的29号楼建到10层以上，均价在7200元/平方米。
业内人士认为，新项目刚入市价格较低，为的是赚取市场关注度和购房者的口碑，目前仍是济南的价值洼地。“目前西城的很多楼盘都分好几期进行开发，通常新入市销售的楼盘为项目一期，随着楼盘开发成熟度的提升，销售价格会慢慢上调，至于上调的幅度还要看企业的具体情况。”由刚需一族青睐到改善需求激增
随着城市规模的扩大，交通对房地产业的拉动作用日益明显。业内人士分析，虽然房地产市场不温不火，但相对其他片区，济南西客站片区的房地产业却呈现“一枝独秀”的局面。配套全、环境好、总价低的西部新城，成为不少刚需者和改善型置业者的。
根据《2014年济南购房者信心指数白皮书》调查显示，在济南四类购房群体——未婚首套购房群体、已婚首套购房群体、改善需求购房群体和投资需求购房群体中，西客站片区受置业者关注，其中四类群体选择西客站片区的比例分别为23.2%、17.6%、32%、17.6%。改善需求、未婚首套两类购房群体占比大。济南鑫苑万卓置业有限公司、济南世家公馆项目负责人分析，西客站片区的交通、低总价是决定购房者选择的主要因素。
在腊山河东路以东兴福寺路以南的海亮艺术华府(资料相册)售楼处内，前来看房的市民王先生对笔者说：“市区房价不低于15000元/平方米，楼盘密度高，在经济能力承受的范围内买到的房屋面积小，生活环境难以得到保证。但在西城，我以相同的价位，可以买到海亮83—120平方米的全明全通户型，满足我们这些业主对高品质生活的追求。”
地平梦世界置业顾问向笔者透露：“在我们卖出的1500多套房中，受欢迎的是110平方米的三室住宅，很受刚需一族的青睐。”龙湖地产一名置业顾问介绍：“西城发展之初时，100平方米以内的刚需房源热销，而近年来改善型房源需求陆续增长，目前看来，125平方米的三室卖得好。”据悉，金科城的明星户型是90—100平方米的小三室，项目主推96平方米以及103平方米的户型产品，但140平方米的改善型住房也日受青睐。
近日，笔者走访多家售楼处了解到，西城改善型住宅项目销量日益见好。恒大翡翠华庭(资料相册)售楼处工作人员说：“该项目于2013年11月开盘，售价8000元/平方米左右，140—230平方米的城市大平层，属于改善型四房，两梯两户，前3期基本售罄，现在4期项目即将开盘。”笔者发现，恒大天玺项目均是高层住宅，是两梯两户、175—264平方米的城市大平层，据其工作人员介绍，于2014年7月1期开盘，预计2017年交房，现已基本售罄，目前2期高层住宅和商铺正在热卖。
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