[摘要] 密集的楼市政策频出，降息降准、降低首套房认定标准、降低缴税年限、降低贷款门槛，今年的房地产调控政策在可控范围内进行了多次“降门槛”行动，但相比过去的限购限贷，楼市政策更加趋向平和，从楼市温度的催化剂变身成为保温桶。连续利好下，房企低价促销的心态却越发坚定，屯盘 等旺季、坚持促销不 ，开发商在用自
密集的楼市政策频出，降息降准、降低首套房认定标准、降低缴税年限、降低贷款门槛，今年的房地产调控政策在可控范围内进行了多次“降门槛”行动，但相比过去的限购限贷，楼市政策更加趋向平和，从楼市温度的催化剂变身成为保温桶。连续利好下，房企低价促销的心态却越发坚定，屯盘 等旺季、坚持促销不 ，开发商在用自己的方式给楼市增温。
屯盘 等旺季
观察近几年来的调控政策与开发商动作之间的关系，记者发现，从过去跟着政策走，到现在跟着自己的“感觉”走，开发商在营销上更加顺应市场需求。
7月开始，楼市降温，但并不代表省城楼市开始转冷，在蓄客的同时，不少开发商把开盘和推新计划都推迟到了9月。
据记者统计，8月济南近50万平住宅获批预售，但仅有不到一半真正入市，开发商的主要任务从开盘变成了蓄客。记者获悉，开盘销量的好坏与楼盘前期蓄客的多少有直接关系，一家楼盘营销负责人表示，该楼盘在近期开盘前蓄客人数仅为推盘量的5成，也就是说，即便意向客户全部出手，也有一半的新推房源将变成库存。
整个8月，济南仅有10家楼盘推新，历下区、历城区、市中区、槐荫区依然是开发商和购房者为关注的板块，开盘项目多为老盘加推，推盘量不多成为8月楼盘开盘的主要特点，10家楼盘平均仅推出不到百套房，主要还是为了试探行情。
低价已成卖房“习惯”
相比8月，9月推盘的项目无疑要“诚恳”许多，推盘量大，优惠也不少，金秋九月本就是房产的旺季，一系列政策的出炉更将会直接性的刺激济南楼市的发展，据统计，截止到目前为止，济南楼市共有30多家楼盘给出了新的优惠政策，同时还有近70家楼盘虽然依旧延续过去的优惠，但却没有任何 的征兆，低价促销仍将是金九银十楼市的主流销售方式。
相比于去年同期，今年房企在优惠形式上也变换了许多花样，低首付、总房款优惠、 合作优惠、抵扣优惠等形式多样且丰富，相比过去送礼品等促销方式，目前房企在促销时更趋向于给出金钱上的优惠。
以东部一家楼盘为例，在降息、公积金降限后，购房者贷款时不但能多贷出10万元的公积金贷款，每月还款也少了近百元，同时，开发商还会给出总房款优惠5万元的巨大优惠，相比上半年，现在购买该楼盘房源，可以减少近10%的支出，开发商优惠帮助楼市升温，政策降限则帮助保温。
与政策的保温作用不同，房企促销对省城楼市升温起到至关重要的作用，从去年下半年开始，六字头、五字头甚至三字头售价的楼盘频频现身济南，目前正值旺季“金九银十”到来之时，迎合新政、 促销、 ，不少开发商都把宝押在了传统旺季身上。
上周，济南网签商品房2500套，环比上涨了近3成，但单周上涨并不能改变本月楼市销量下降的局面，本月以来，平均日网签量仅有290套，远低于今年以来平均330套的成绩，与去年同期相比也出现了明显的下降。
“楼市淡季”让开发商变得不再热衷于开盘，而是把主要精力投向蓄客。“今天就接到3个推销房屋的电话了，这段时间明显多了，有几家楼盘几乎每天都要给我打一个电话。”看房者刘女士告诉记者。
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