[摘要] 2015年活跃济南房地产市场80%来自外于外来房企，外来房企的发展速度和规模都是齐头并进的，前三名的为止持续被省外来济房企“霸占”。从2015年上半年销售业绩看，销量前十位的楼盘其中80%来自外来来房企。作为扩张的基础，土地早已成为外来房企竞相争夺的“美餐”。
2015年活跃济南房地产市场80%来自外于外来房企，外来房企的发展速度和规模都是齐头并进的，前三名的为止持续被省外来济房企“霸占”。从2015年上半年销售业绩看，销量前十位的楼盘其中80%来自外来来房企。作为扩张的基础，土地早已成为外来房企竞相争夺的“美餐”。从2008年开始，随着外来房企的快速进入，济南的楼市秩序被重新洗牌。回首十年土地拍卖的历史，地王多数落入“外来房企”囊中。本刊记者白天
A.外来房企的“速度”与“激情”
外来房企的资金充沛，因有资金做保证，开发速度快，规模大，形成了良性循环，因此外来房企越做越有信心，越做越大。如2009年恒大来济，不仅把精装修的理念带到了济南，更是改变人们的生活理念，在自己家里足以能享受公园的带来的惬意。恒大在济首先拿下了长青区域恒大绿洲，总建筑面积180余万平方米，接着济南恒大名都、济南恒大城、恒大金碧天下等等进入了人们的视野，恒大每年都以开发3个左右项目的速度前进。
2012年万科消无声息的来到济南，以联合开发的形式打开了济南房地产市场，3年时间开发了5个项目，每年以开发2个到3个项目的速度前进，借助这种形式在济南市场掀起波澜。2015济南又迎接了至少5家外来房企抢食济南。
随着土地不断的被外来房企摘得，实际上，从2009年开始，已经有20家左右的房企以不同的形式进入济南市场，这些开发商在土拍上掀起惊涛骇浪，上演一暮暮楼市版的“速度”与“激情”。
B.外来房企推动加速区域发展
众多知名的外来开发企业先后落子，其中一个显著的特色就是他们更青睐于拿下“大地块”来进行开发，一期靠公司以往的开发经验，重新在这个地块上按照自己的思路大规模改造升级，使该地块可以催生出更多的经济价值。
一线房企来济特别喜欢用“大”的方针进行开发，如大地块、大规模、大动作等。济南有很多大规模的楼盘存在，如恒大、中海国际社区、百步亭、海尔、绿地、融汇城等，尤其是济南南部及西部被外来房企占据85%市场份额，而且这些品牌开发商都是大面积大规模拿下大地块，成为改造济南区域的主要力量。尤其是恒大绿洲项目目前已经开发到了4期。记者发现除了鲁能为本地企业以外，其余在济南有大规模开发建设的均为省外知名开发企业。众多企业纷纷下手大地块，更多的是希望可以通过对这个地块的升级改造，创造出更多的公司利润。
大型楼盘的开发销售多分不同节点进行，比如常见的项目一期、二期。通过了解大型楼盘和中小规模的楼盘开发模式差距不大，在楼盘刚刚入市时，价格都会比较低，但是位置一般都是整个地块中差的、难卖的。随着一期项目的销售进度，逐步转入二期销售。二期项目的位置和价格同一期相比都有了提高，楼盘主力产品此时推出。一般概念上的楼王多为居于地块中央或者佳位置建设的楼盘，楼王的售价也是小区里价格高的。
随着房地产业逐渐告别高歌猛进的“黄金时代”。房企间的洗牌加速，“强者愈强，弱者遭食”的残酷局面，也成就了不少超级房企，而这些房企在资本扩容的同时，也在品牌扩张之路开始提速。由于济南市场一直为各大品牌房企所看好，大家争相拿地，有的品牌一次买下两三个地块，再加上原有的在售楼盘就很容易出现多盘联动。另一方面，还有房企强强联合，共同开发，有的出资金，有的出人脉，有的出地块，多盘就成为必然了。
C.“大社区”带来大商机
大社区带来的必定是较高的居住量和较大的消费群体，这就会催热一个片区的经济发展，随着聚众效应的发挥，片区的未来发展势必会出现一个小型的商圈，商圈周边的房价和房租也会水涨船高。
以中海国际社区为例，短短的几年时间里，中海大手笔拿下了济南北部和南部近万亩的土地，尤其是济南南部中海国际社区，目前大批房源已经交付，多名业主入住该社区。中海国际社区项目位于建设路南头，是对老旧城中村改造的一个项目。很多市民对这里的理解只是村落而已，但是随着中海对该片区的拆迁改造，这里已经一跃成为高端住宅集中地。
中海的开发也带动了附近商业项目的繁华和住宅项目售价的提高。项目开发完成之后，社区将会容纳8-10万人居住，拥有如此庞大的消费群体，未来周边的经济发展不容小觑。
经过短短几年的改造，在这片荒野的土地上建造出了高楼林立的现代化社区，而该片区房价也是从当时的4000元/m2—5000元/m2涨到目前的近万每平米，中海国际社区的成功开发也吸引了众多开发企业的加入南部，随着高架桥即将通车，便利的交通出行为该片区增加了新的砝码。因此济南南部的发展出现了前所未有的发展势头，该区域卧龙藏虎的开发商还不占少数，除了鲁能本地房企外，融汇、立天唐人等大品牌开发商也纷纷入驻。楼盘林立既提升了区域价值、也促进了区域发展。房价的上涨也再说难免。
D.硬件增强“外来客”底气
数据显示，近5年来，济南房企销售排行十强榜单中，外来品牌房企数量逐年增加,本土房企受挤压，席位逐年递减，相对稳定的鲁能地产和鲁商置业、重汽扛起本土大旗。而外来品牌保持上升态势，前三强一直在中海、恒大、绿地三家房企中轮回。
榜单中，销售金额10企业集中度继续上升，且梯队首、末位的业绩差距在2012年达到近45个亿，在2013年缩至20个亿,即使在十强榜单中，行业分化趋势也在加剧。
在土地市场，分化的情况也异常明显，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，总体来看拿地动作较大的基本为品牌房企,拿地地块为优质地块，优势资源开始向品牌房企集中。“中小企业的拿地机会越来越少，也就意味着这些企业在未来2-3年市场当中市场份额也会越来越低,终一部分企业不得不退出房地产市场，终整个房地产市场集中度会因此而逐渐提升。”
从各大房企2015年的开发计划中，也能感受到品牌房企对于市场份额的强有力控制。在2013年位列房企的绿地集团，已经在济南拥有了千亩土地开发,万亩土地储备；亚军中海地产旗下的中海国际社区、中海天悦府、中海华山珑城三个地块的土地储备也预计将达万亩以上；尤其是恒大在短短的6年内拿地及开发的速度可谓是惊人，当然销售业绩也相当厉害。丰富的土地储备及销售业绩,为这些品牌房企今年的开发提供了有力支撑,不少房企对今年完成的销售金额也信心满满。
从1-6月的济南销售情况看，以万科、保利、绿地、恒大、龙湖为代表的房企成为市场房源供应与去化的主力军，特别是在近期市场形势不明朗的情况下，具有“品牌”名头的房企却营造了逆势飘红的格局。“在调控已成常态的市场背景下,未来的市场将进入开发商品牌、资金运筹实力、项目规划设计、物业管理、产品创新及楼盘品质及性价比的综合竞争阶段,开发企业要获得长期发展,势必面临修炼内功与企业转型的问题。”业内一人士表示。
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