月报:济楼市回暖态势增强 新推房源积极出货

房天下  2015-07-16 03:00

[摘要] 6 月，济南土地市场新增5 宗土地，土地面积40.92 万平米，同比下降37.5%和0.5%，环比宗数增长25%，面积增加35.64 万平米。本月新增地块中4 宗历城区世纪大道北侧地块，土地面积32.20 万平米；1宗槐荫区经十路南侧、二环西路两侧地块，土地面积8.72 万平米。

章土地市场

【监测范围】：济南市区和长清。

【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。

【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区.

◎供应土地基本情况

★2015 年6 月土地市场新增5宗，土地面积40.92 万平米

6 月，济南土地市场新增5 宗土地，土地面积40.92 万平米，同比下降37.5%和0.5%，环比宗数增长25%，面积增加35.64 万平米。本月新增地块中4 宗历城区世纪大道北侧地块，土地面积32.20 万平米；1宗槐荫区经十路南侧、二环西路两侧地块，土地面积8.72 万平米。

上半年，土地市场共新增土地33 宗、138.15 万平米，同比宗数增加1 宗，面积减少3.7%。其中居住用地新增21 宗、96.08 万平米；商业用地新增10 宗、15.95万平米，居住和商业混合用地2 宗、26.13 万平米。

◎成交土地基本情况

★2015 年6 月土地成交4 宗、5.28 万平米

6 月，济南土地市场成交4 宗土地，土地面积5.28 万平米，环比面积减少78.4%。本月成交土地中仅1 宗居住用地，土地面积2.32万平米；商业用地3 宗，土地面积2.96 万平米。

本月成交的地块中，位于历城区工业南路以南、窑头大沟以北的G026 地块是第三次被拍卖（次：2011 年5 月12 日；第二次：2013 年7 月31 日），此次以底价成交，较先前成交价少了一个亿，楼面地价下降2000 多元/平米。位于历下区和平路以南、山大路以西、文化东路以北的G27 号地块吸引了三家房企竞价，经过173轮竞拍，被天泰置业以24040 万元的价格摘得，溢价率63%。G027 地块于2014 年1 月曾经出让过，期间也经历了多次竞拍，后被3.05 亿元拍下。但由于未在规定期限内缴纳土地出让金，土地被国土局收回。虽然此次竞拍高达173 轮，但本次竞拍金额比2014 年少卖了6460 万。

历城区北园大街北侧的2 宗地块全部底价成交，成交总额2.0145 亿元，被山东佰邦置业有限公司摘得。其中G028 号地块为居住用地，土地单价343 万元/亩，楼面地价1469 元/平米；G029 号地块为商业用地，土地单价413 万元/亩，楼面地价1877 元/平米。上半年，土地市场共成交68 宗、土地面积353.48 万平米，成交额225.34 亿元，同比去年宗数增加1宗，土地面积减少13.0%，成交金额增长1.4%。上半年共成交居住用地36 宗，土地面积226.72 万平米，成交金额130.39 亿元；商业用地成交24 宗，土地面积64.85万平米，成交金额53.88 亿元；居住和商业混合用地成交6 宗，土地面积47.03 万平米，成交金额32.93 亿元。

第二节 写字楼

【样本选取标准】：总体量不小于1.5 万平米的写字楼项目。

◎供应量及区域分布

★市场供应量月度变化

6 月，写字楼市场供应51.73万平米，同比上涨76.4%，环比上涨12.9%。其中新增8.79万平米，环比增加6.7 万平米。写字楼市场仍然处于高库存状态，本月高新万达广场、恒大中环广场等项目推出大量新房源，使得写字楼市场供应达到51.73 万平米的新高。

2015 年上半年，写字楼市场总体供应63.29 万平米，同比增长76.6%。其中新增供应17.46 万平米，同比上涨62.9%。写字楼供应量较去年同期大幅攀升，新项目的入市加推是导致市场供应明显增加的主要原因，上半年写字楼市场共有5 个新项目入市。

从各板块的供应来看，奥体板块依然是写字楼市场供应的主要区域，供应量28.25 万平米，占市场总供应的55.7%。高新板块、山大路板块和其他板块本月均有新增供应，供应占比较上月均有明显提高，其中高新板块供应占比增加多；其余板块由于无新增供应，供应量均有不同程度的下降。

◎成交量及区域分布

★市场成交量月度变化

6 月，写字楼成交5.35 万平米，同比增加4.17 万平米，环比上涨107.4%。2015 年上半年，写字楼市场总成交16.53 万平米，同比增长114.9%。

今年以来，房地产市场暖风频吹：连续的降息降准，放松了信贷门槛，给房地产构建了宽松的市场环境。投融资成本的降低，进一步刺激了市场需求，写字楼市场也表现活跃，成交量较去年同期大幅增加，楼市回暖趋势基本确立。从写字楼市场的成交来看，各项目之间销售状况差异较大，销售状况较好的项目，大多是因为自身的优越条件吸引了大客户成交；而部分项目受客户资源和资金限制，成交举步维艰，个别项目甚至出现连续多月无成交现象。

从各区域成交来看，6 月成交主要集中在高新板块和其他板块，两区域成交占比达78.7%。济南高新万达广场写字楼入市改变了写字楼成交分布格局，高新板块超越奥体板块，成为成交量高的区域；其他板块受项目加推且有大客户成交影响，本月成交情况较好，位列第二；山大路板块由于有新项目入市，成交量亦有大幅提升；其余各板块处于存量去化阶段，且去化速度缓慢。

由成交区域来看，写字楼需求主要集中在高新、奥体和城市中心区域；由客户类型来看，大客户成交越来越成为写字楼销售的重要途径。

◎价格及变化趋势

★成交均价

注：1、“成交均价”，指写字楼市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。

2、绿地普利中心和世茂国际广场均为高端写字楼产品，其价格亦明显高于其他在售项目，为更科学合理的反应写字楼市场整体成交价格水平，在计算写字楼成交均价时，将该两个项目价格扣除，不计算在内。

6 月，写字楼整体成交均价为10498 元/平米，同比下降12.4%，环比下降13.8%。本月由于高新万达广场项目价格较低，且成交较好，拉低了整体写字楼市场的价格。但从整体来看，写字楼市场价格基本无明显波动。

2015 年上半年，写字楼市场成交均价11281 元/平米，同比下降13.5%。写字楼成交多集中在奥体、高新和北部片区，成交板块的价格水平较低，拉低了市场整体成交均价。

第三节 商业

【样本选取标准】：在售商业分为底商和纯商业进行研究，底商样本选取标准为：住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目以及底商面积在15000 平方米以下的写字楼及综合体底商项目；纯商业样本中，除泉乐坊、红尚坊等此类纯商业项目外，还包含底商面积在15000 平方米以上的写字楼及综合体底商，如：晶都国际等。

底商

◎供应量及区域分布

★市场供应量月度变化

6 月，底商供应量为17.76 万平米，同比下降5.52%，环比下降12.55%。本月底商市场仅有0.34 万平米的新增供应量推出，库存仍处高位。

2015 年上半年，底商市场总供应量为25.26 万平米，同比上涨24.93%。其中新增供应4.37 万平米，同比下降47.11%。上半年底商市场新增较少，主要以去库存为主。6 月，仅北部有0.34 万平米的新增房源，其他各区域供应量较上月均有下降，市场整体以持续去库存为主。

从各区域供应来看，东部供应量大，为9.17 万平米，占总供应量的46.3%；其次是南部，供应量为3.66 万平米，占总供应量的18.5%；北部供应量第三，为2.64 万平米，占总供应量的13.3%，西部和中部供应少，分别为2.30万平米和2.04 万平米。

上半年，东部、西部和北部三个区域有新增供应，东部区域新增多，共新增2.04 万平米，占新增房源总量的48%；其次为西部，新增1.35 万平米，占总量的31%；北部区域新增0.92 平米，占总量的21%；南部和北部上半年均无新增供应。

◎成交量及区域分布

★市场成交量月度变化

6 月，底商共成交0.75 万平米，同比下降52.2%，环比下降20.2%，高库存、低去化是现阶段商业市场的主要特征。2015 年上半年，底商市场共成交5.49 万平米，同比上涨84.2%。

6 月份，从区域成交来看，东部区域成交量位居，成交0.29 万平米，占总成交量的38%；西部区域成交0.19 万平米，占总成交量的26%，位居第二；南部区域成交第三，成交0.17 万平米，占总成交量的22%；中部和北部成交量较少，分别成交0.09 万平米和0.02 万平米。

上半年，从各区域的成交来看，东部依然是商业市场成交主力，共成交2.23 万平米；其次为西部，共成交1.72 万平米，区域成交比去年同期增加0.81 万平米；北部区域因世茂天城、中海华山珑珹项目的入市热销为北部底商市场带来了大量成交，总成交量为0.87 万平米。

◎价格及变化趋势

★整体均价

6 月，底商市场成交均价20405 元/平米，同比上涨19.66%，环比下降10.26%。西部低价项目的热销导致整体底商市场价格出现下滑。

2015 年上半年，底商市场成交均价为21158 元/平米，同比下降2.33%。其主要原因是受成交结构和成交区域的影响，对比去年同期，一方面，万象新天、中海华山珑珹和世茂天城等项目热销，且价格相对较低；另一方面，由于恒大项目自3 月起实行部分商铺55 折的促销政策，以较低的价格带动了大量成交。几大方面综合作用，从而影响了全市底商成交均价出现小幅下降。

纯商业

◎市场供应量月度变化

6 月，纯商业市场总供应量为2.22 万平米，同比下降18.08%，市场连续10 个月无新增供应。2015 年上半年，纯商业市场总供应量为3.0 万平米，同比下降11.32%。进入2015 年，纯商业市场既无新项目入市也无新增加推，整体处于存量去化状态。

◎市场成交量月度变化

6 月，纯商业市场无成交。

2015 年上半年，纯商业市场总成交量为0.78 万平米，同比上涨75.01%。上半年的成交量基本都来自于丁豪广场，其总成交量上涨的原因主要是三月份有0.75 万平米的大宗成交，整体来看，纯商业市场较为艰难。

◎在售纯商业项目介绍

根据样本选取标准，符合监测要求的在售项目共有4 个，分别为银座晶都国际、齐鲁鞋城品牌港、泉城旺角、丁豪广场。

第四节 公寓

【样本选取标准】：建筑面积在1 万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40 年和50 年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。

◎供应量及区域分布

★市场供应量月度变化

6 月，公寓市场总供应5828 套、33.06 万平米，同比增长17.3%和23.8%，环比下降6.3%和5.2%。其中新增供应120 套、0.66 万平米，同比减少51.6%和45.5%，环比增加84 套、0.47 万平米。公寓市场整体供应持续递减中。

2015 年上半年，公寓市场总供应7589 套、41.91 万平米，同比增长9.5%和15.0%。其中，新增供应456 套、2.35 万平米，同比减少83.1%和82.9%。

2015 年，整体公寓市场以去库存为主，市场新增寥寥无几，新增同比去年出现大幅减少，一方面年初公寓市场大体量的库存积压，另一方面限购政策的放松、首付比例的降低以及降息等，给住宅市场带来较大利好，公寓市场的不限贷不限购优势被弱化，各项目纷纷放缓入市节奏。

从各区域供应来看，本月因为新增较少，因此各区域市场的供应基本无变化，东部依然是公寓市场的主要供应区域，供应量占55.8%，本月仅东部市场有少量新增供应。其次是中部区域，占21.0%。西部和北部区域供应基本相当。

◎成交量及区域分布

★市场成交量月度变化

6 月，公寓共成交478 套、2.41 万平米，同比增长104.3%和102.5%，环比减少6.1%和2.8%。本月公寓成交较上月小幅下降，高新万达广场公寓成交较好、个别项目低价销售是公寓维持稳定成交的主要原因。

2015 年上半年公寓共成交2239 套、11.22 万平米，同比分别增长1.9%和2.6%。今年以来，受利好政策频繁出台的影响，房地产市场稳步回暖，公寓成交量较去年同期亦有小幅上升。高品质低价、降价促销是以及灵活的付款方式是今年上半年公寓市场走量的关键因素。

区域成交方面，东部仍是成交的主力区域，受新项目入市影响，成交占比较上月有小幅上升，区域成交占到整体市场的67.6%；北部成交较上月有小幅下降，但仍位列第二；西部本月表现一般，成交套数和成交面积分别占比下降3.6、4个百分点；其他区域无较大变化。价格优惠、付款方式的多样化等是促进公寓成交的重要因素。

6 月，公寓市场整体成交均价为9168 元/平米，同比增长3.8%、环比增长10.2%。本月公寓成交主要集中在东部、中部和北部，受成交区域影响，本月成交均价较上月呈上升趋势。

2015 年上半年写字楼成交均价8821 元/平米，同比下降10.7%。低价项目走俏以及降价促销两方面原因导致写字楼市场价格出现明显下降。

第三章 政策分析

2015 年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，为应对经济下行，刺激实体经济，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方也纷纷出台公积金放宽等系列政策，以刺激需求促进库存去化，刚需和改善性需求都得以进一步释放。多重政策效应叠加影响下，楼市回暖趋势基本确立。未来中央将更注重房地产长效机制建立健全，地方更具主动性适时出台进一步刺激措施。

★6 月23 日山东省住建厅：建立建筑市场数据库建筑企业的诚信档案将实现部、省、市联网管理

1、政策内容

山东省住建厅印发《山东省建筑市场监管与诚信信息系统基础数据库管理办法（试行）》，今后，建筑企业的诚信档案将实现部、省、市联网管理。此次《办法》要求，基础数据库共分四类，主要包括建筑市场企业数据库、执业资格注册及从业人员数据库、工程项目数据库和诚信信息数据库。同时构建山东省建筑市场监管与诚信信息发布平台：基础数据库将建立与省政府、工商、税务、社保、公安、质监、安监等部门的信息共享机制，实现信息整合和权威发布，接受社会监督和公众查询使用。

2、政策解读

数据库建成后，省住房城乡建设厅将在门户网站上设立发布平台。今后，住建部门将把建筑市场监管与诚信信息数据作为实施建筑市场监管、行政处罚的依据。不诚信的开发商、建筑商、项目经理等，将在全省数据平台上实时发布，并在备案，成为各地建筑市场禁入的重点监管目标。

★6 月27 日中国人民银行：定向降低存款准备金率并下调贷款和存款基准利率0.25 个百分点

1、政策内容

中国人民银行决定，自2015年6 月28 日起有针对性地对金融机构实施定向降准，以进一步支持实体经济发展，促进结构调整。对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0.5 个百分点；对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0.5 个百分点；降低财务公司存款准备金率3 个百分点，进一步鼓励其发挥好提高企业资金运用效率的作用。

同时，自2015 年6 月28 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25 个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25 个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

2、政策解读

从数字上看，本次利率调整，直接降低了购房成本：以贷款100 万元，分20 年还清为例，本轮降息后，总购房成本可减少33924 元，月供减少141 元；而按自去年11 月22 日降息后计算，贷款总成本共减少了15.9 万元，月供累计减少663 元。本次“双降”有利于购房成本的降低，提高购房者的购房积极性，增加市场需求，助推楼市复苏；同时，有利于降低房企融资成本，尤其是大型品牌房企更易从中获利，房地产行业强者恒强局面将愈发显现。

不同城市受政策的影响程度亦不同：对于供需结构相对紧张的一二线城市，政策出台将加快房地产市场复苏，市场将持续升温；由于库存量较高，供求结构失衡，“双降”对三四线城市刺激作用有限。虽然货币政策在短期能促进楼市的回暖，但在长期，房地产市场的持续稳定发展不能寄希望于货币政策的持续宽松，而是行业内部的创新，比如房地产信托投资基金REITs 等间接投资方式的展开，针对改善型客户置业升级需求的整体解决方案和对应的服务，房地产O2O创新的推进等。

★6 月29 日济南住房公积金管理中心：调整住房公积金上下限：高4436 元低 145元

1、政策内容

6 月29 日，济南住房公积金管理中心下发通知，从7 月份开始，住房公积金缴存基数及缴存额开始调整，2015 年度单位和职工住房公积金缴存比例的上限和下限，高各不得超过职工本人上年度月平均工资的12%，低各不得低于5%，其中，单位和个人月合计缴存额高为4436 元，低为145 元，上下限相差突破30 倍。执行时间为2015 年7 月1 日至2016 年6 月30 日。

2、政策解读

2014 年职工每月高和低的缴存额分别为3900 元和135元。本次调整，无论是高额还是低额，相比上一年度均有所增加。公积金缴存基数调整对处于缴存额上下限的部分市民的公积金缴存额产生直接影响，使得他们的公积金缴存额有所增多。

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