[摘要] 近日，济南市物业协会对2014年度住房维修资金管理情况进行了公示。据统计，去年全市共归集维修资金87966.73万元，截止2014年年底，结存额为528714.16万元，增值收益合计达到14677.55万元。相关负责人表示，部分已售公房未建账、业主决策难、业主委员会缺位等多重原因造成维修资金使用困难。
近日，济南市物业协会对2014年度住房维修资金管理情况进行了公示。据统计，去年全市共归集维修资金87966.73万元，截止2014年年底，结存额为528714.16万元，增值合计达到14677.55万元。相关负责人表示，部分已售公房未建账、业主决策难、业主委员会缺位等多重原因造成维修资金使用困难。
去年归集维修金近8.8亿元
使用量呈上升趋势
据济南市物业协会会长张平介绍，2014年，全市共归集维修资金87966.73万元，其中商品房维修资金交存55084户，金额51281.59万元，与2013年相比，同比减少9.90%;市直单位已售公房提取维修资金4499.34万元，同比增长69.62%;接收省直单位已售公房维修资金32185.80万元。
维修资金支用方面，去年住房维修资金共支用拨付3530笔，累计金额6187.73万元，同比增长23.4%。其中商品房支用拨付2851.11万元，同比增长70.06%，共涉及147个物业小区，1115幢楼，90364户业主;市直单位已售公房支用拨付3230.46万元，同比减少3.18%;省直单位已售公房支用拨付106.16万元。
张平说，济南的商品房维修资金使用集中在屋面、电梯、单元门、消防、外立面、安防等，占比84%以上;已售公房维修资金使用大部分集中在屋面、下水管道、楼梯间粉刷、窗户、单元门等，占比80%以上。
据统计，截止2014年年底，济南维修资金结存额为528714.16万元，增值合计14677.55万元，其中商品房增值11546.71万元，已全部分配到业主账户;市直已售公房增值3052.70万元，全部分配到房改房楼幢账户;省直已售公房2014年增值78.14万元。
济南商品房维修资金的使用量近几年呈现快速增加趋势，对此，张平表示，主要原因一是维修的需求量在逐渐增大，二是大家对维修资金的认识逐渐提高，使用维修资金的意愿也在增强。同时，由于2010年7月1日以后，维修资金的利息和本金都可以使用，使可用的资金量大大增加了。
业主委员会缺位
成立的小区不足10%
虽然维修资金使用量在逐年上升，但就目前来说使用过程中仍存在不少困难。张平表示，比较突出的一点是部分已售公房维修资金未按幢建账。依据政策规定已售公房维修资金必须先按幢建账后才可使用。“虽然济南先后出台了一系列文件，市住房保障和房产管理局也采取了多项措施，督促原产权单位尽快建账，但是很多产权单位由于破产、兼并或者重组等原因没有落实。至今仍有部分原产权单位未建立维修资金明细账，致使这部分资金冻结，无法启用。”
另一个现实问题是业主决策难。记者了解到，经业主双三分之二同意是物权法设定的维修资金使用的基本条件。但由于社区人员构成复杂，产权人或产权单位缺乏公共事务管理参与意识和能力，怠于履行法定责任和义务，致使维修资金使用众口难调难以达成共识，即使达成一致意见，决策过程耗费的时间也较长。
据介绍，济南市建立维修资金制度的商品房住宅小区687个，其中成立业主委员会的不足10%，尚无一家业主大会自主管理住宅维修资金。作为业主大会执行机构的业主委员会主体的缺位，导致了资金使用决策效率低，业主对申报及施工单位等参与主体的监督作用无法有效发挥，增加了维修资金使用的难度。
维修资金使用涉及的主体多、利益关系复杂、维修资金建立不全等也是造成维修资金使用效率不高。张平说，由于业委会、物业服务并未全部覆盖所有小区，特别是无人管理的老旧小区，维修资金建立不完整或多产权房屋，需要相关业主补交或现金支付，一是没有相关主体组织相关事宜，且“插花楼”维修资金来源不同，导致维修资
金没有统一主体发起支用，二是相关业主不配合承担相关责任与义务，导致资金很难落实到位，房屋维修搁浅。
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什么是住宅专项维修资金?
住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。其中住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;住宅共用设施设备一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。
住宅专项维修资金由谁交存，归谁所有?
商品房维修资金由业主交存，业主须在办理房屋入住手续前,将首期维修资金存入商品住宅维修资金专户。目前济南执行的标准是未设电梯的多层房屋每平方米60元,设有电梯的房屋每平方米120元，独栋别墅每平方米20元。出售公有住房的,售房单位须按多层住宅不低于售房款20%、高层住宅不低于售房款30%的比例从售房款中一次性提取维修资金。从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有，房屋灭失的,售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。商品房维修资金归业主所有，房屋灭失的，按维修资金账户余额全额返还商品房业主。
房屋损坏，如何申请使用维修资金?
维修资金使用的前提是所维修房屋建立了维修资金制度，无论是商品房、已售公房，还是拆迁安置房均应交存了维修资金。所需维修的是房屋共用部位、共用设施设备，并且出了保修期。在满足上述条件的情况下，房屋属于商品房的，公共部位出现损坏业主可以向物业企业报修，物业企业提出住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造计划,打印出业主分摊清册，经业主委员会同意后在小区公示，征得涉及范围内双三分之二业主同意后报维修资金管理中心审核。没有物业企业的可由业主委员会作为申报主体，既没物业企业有没有业委会的可以所在居委会进行申报。如果房屋是已售公房，应首先向原产权单位报修，由原产权单位负责组织维修并向维修资金管理中心提出申请，原产权单位已破产或不能正常履行义务的由业委会或居委会作为申报主体。
维修资金用完后怎么办?
济南市维修资金办法中规定，维修资金余额不足首期交存额30%的,业主应及时续交。已成立业主大会的,续交工作由业主委员会负责组织实施。尚未成立业主大会的,由物业服务企业在街道办事处、区房产管理部门的指导监督下组织实施;没有物业服务企业的,由居民委员会在街道办事处、区房产管理部门指导监督下组织实施。截止到目前，已经有6个售房单位的10个楼维修资金余额已不足30%，应该尽快组织业主续交。有64个单位的157个楼维修资金余额已不足40%，也即将面临续交的问题。
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