[摘要] 小区“住改商”泛滥，邻居不堪其扰，一直是近年来居民投诉的焦点。“住改商”必须取得“居委会出具证明”、“有利害关系的业主同意”——2014年7月，济南市政府、工商局发布的这条意见成为防止争议、缓和邻里关系的突破口。
小区“住改商”泛滥，邻居不堪其扰，一直是近年来居民投诉的焦点。“住改商”必须取得“居委会出具证明”、“有利害关系的业主同意”——2014年7月，济南市政府、工商局发布的这条意见成为防止争议、缓和邻里关系的突破口。
市民办事到处盖章，“小巷总理”公章使用无章可循。2014年11月，规范社区居委会公章使用范围的省级文件出台，同样获得了居委会的一致认可。 然而这两部为民请愿的文件却“打架”了：一个要求向业委会或者居委员会提出书面申请，一个认定“住改商”证明非居委会盖章范围内，“住改商”证明谁来认证成了新的争议焦点。
业主碰壁一纸证明拦住创业路
自商事制度改革之后，不再需要实缴注册资金，激起了许多创业者的热情。近年来，随着沿街商铺租金水涨船高，住宅小区租金便宜、商住两用、客源充足，商用优势逐渐凸显，越来越多的店铺和公司开进了居民楼。
近日，市民周先生就看中了居民楼安静的环境，准备用家中老房子注册一家软件开发公司。“我的公司主要是做互联网编程工作，需要安静的工作环境。把自己家当做公司的地址，还可以省下一笔租工作室的资金。”
然而丰满的梦想未见踪迹，周先生与骨感的现实先碰了面。提前向历下区工商局咨询时，周先生获悉，办理工商登记前必须先取得“住改商”证明。这份证明需要得到周围邻居签字同意，并加盖居委会公章。
周先生介绍，自家房子在顶楼而且是一梯一户，加上公司几乎没有接待业务，可以保证不会干扰邻居们的正常生活。“整栋楼才15户，都是父亲当年老同事，邻居签字倒不难。”但4月6日，周先生按照指示前往千佛山东路居委会办理“住改商”证明，但工作人员却明确拒绝了盖章要求。
省级文件盖章范围内无此证明
千佛山东路居委会工作人员解释，拦住周先生的是去年11月山东省民政厅等14个省级部门联合发布的一部文件。 这部文件正式名称为《关于减轻社区负担增强社区居民委员会自治功能和服务效能的十项规定》（以下简称“《十项规定》”）。文件规定居委会公章只用于13种证明文件，包括政审、职工和居民社保、就业扶持等方面，但不包括曾经备受争议的“住改商”证明。
据了解，这项被誉为“社区减负10条”的文件已被下发到济南历下、市中、天桥等多处基层居委会，诸多基层居委会已陆续开始执行。
此外，在文件下发前，尽管工商部门近几年一直要求居委会开具“住改商”证明，但各居委会执行情况并不一致，部分基层居委会对该不该盖章一直存有疑问。 花园中区居委会工作人员告诉记者，证明即意味着责任，但“住改商”市民的拆迁补偿标准、安全管理责任等相关问题一直未厘清。该工作人员认为，相关权限从未明确授予给居委会，从这方面讲，“住改商”证明属于居委会职权范围之外。
市级文件凭居委会证明办手续
办理“住改商”证明的业主则更看重另外一份文件。 《十项规定》发布4个月之前，2014年7月，为进一步放宽市场主体准入条件，降低创业成本，激发各类市场主体创造活力，济南市政府发布《济南市人民政府关于改革工商登记制度优化营商环境的实施意见》（以下简称“《实施意见》”）。
《实施意见》规定，“市场主体不得违反法律法规和管理规约（临时管理规约），擅自将住宅、车库或其他附属设施改变为经营性用房。市场主体因特殊情况需要使用住宅从事经营活动的，应凭居委会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明，依法向有关部门申报办理相关手续。各县（市）政府可根据实际，依法另行制定本辖区改变房屋用途的具体规定。”
文件打架起草制订皆有法可依
一个说“不”，一个“必开”，俩文件凭啥如此认定？
《实施意见》的起草单位——济南市工商局工作人员告诉记者，文件制订不仅有法可依，而且符合商事制度改革的方向。 2007年10月1日实施的《物权法》中提出“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。
《山东省物业管理条例》于2009年5月1日正式开始实施。文件进一步提出“‘住改商’要向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请”，并经有利害关系的业主同意。
另一方面，《十项规定》的牵头起草单位——山东省民政厅基层政权和社区建设处工作人员也对公章使用范围的确定依据、“住改商”证明为何不在范围内做出了回复。
工作人员介绍，公章使用范围是综合考量各部门需协助业务及相关法律依据和规范性文件之后确定的。其中，省级及以上法律依据和规范性文件才能获得承认，而这些法律文件均为各部门自行提供。
自去年初起，山东省民政厅开始调研，随后向省级各部门征求意见，但部分单位一直未提供相关法律依据和规范性文件。经过协调后，民政厅联合居民反映比较强烈的14个部门先行清理服务项目，并于11月发布文件。
证明背后创业者与居民摩擦不断
创业者与居委会对峙，工商部门与民政部门各执一词。省市文件“打架”，其实是“住改商”业主与周围居民之间摩擦冲突的投射。
据了解，今年3月初，接到市民投诉的王舍人工商所工作人员调查发现，由于居委会拒绝开“住改商”证明，东部某小区总计21户“住改商”均无照经营。其范围涉及超市、幼儿园、培训班、窗帘、建材、美容美发、诊所、鲜花店、小饭桌、健康生活馆、冷鲜肉等多种形式。
此外，“进出的人多了门禁常被弄坏”、“深夜还喝酒吵闹”、“小作坊堆积货物以引发火灾”、“饭店油烟影响社区环境”、“占用电梯、水电等大量公共资源”……
种种摩擦堆积了普通居民对“住改商”业主的不满情绪。仅4月7日至17日，就有12位市民向本报党报热线投诉“住改商”扰民。问题涉及影响卫生、噪音干扰、火灾隐患、外来人员、占用资源等。 记者采访过程中，大量居民表示，对“住改商”深恶痛绝坚决排斥，部分愿意接受的居民也提出，“住改商”首先要保证无噪音不扰民没安全隐患。
证明咋开保证不扰民要落到实处
一面是激发创业者创造活力，一面是保障居民生活环境。从《物权法》到《实施意见》，“取得有利害关系的业主同意”一直是平衡创业者、居民关系的主要手段。 根据2009年高人民法院颁布的司法解释，本栋建筑物内的其他业主都是“有利害关系的业主”。
司法解释中还规定，除了“有利害关系的业主”之外，建筑区划内，本栋建筑物之外的业主只要主张并且证明自己房屋价值、生活质量受到不利影响，个体工商户也不能“住改商”。
然而记者调查发现，绝大多数投诉者并未得到来自“住改商”业主的不扰民承诺。一位受访者甚至表示，买房8年与楼上房主只见一面，他的租房客依次是建筑、美容店、安利工作室、图画苑、群发短信的、汗蒸催乳工作室，但从未见过有人来征求意见。
市民刘先生指出，“既然国家没取消‘住改商’，那开证明确实合法，但如何防止有人钻漏洞，还有许多事情要考虑。” 文件“打架”尚未和解，“住改商”证明该不该居委会开，该如何开，如何监督，种种问题仍有待相关部门协商。
市民建言
，业主准备将住宅用于什么样的经营活动；经营活动工作时间如何，是否会产生噪音或污染，消防设备是否合格，公共资源如何分摊——“住改商”征求其他业主同意时，这些问题的回答都要“落在纸面”上。
第二，如何查证业主同意签名是否属实，哪个部门负责查证，具体工作流程仍待规范。
第三，“住改商”业主违反不扰民承诺，居民发现后向什么单位举报，将会受到何种处罚。
第四，以上问题“不仅要向办‘住改商’的公开，更要向‘住改商’的邻居们公开”，防止漏洞。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
