[摘要] [两部委联合发文稳楼市 全面去库存]27日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015
27日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。
【套型结构】保改善性需求，套型可以改
新政：
在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下，房地产开发企业可以适当调整套型结构；对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。
解读：
很大程度上，这意味着2006年以来的“两个70%”或“90/70”政策的全面退出。城市新审批、新开工住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积70%以上；廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应量，不得低于居住用地供应总量70%。这被称为“两个70%”或“90/70”政策。随着房地产市场“去行政化”，这一政策在地方层面的调控中已经逐步退出。9年下来，小户型存量攀升、出现积压。随着改善型消费持续增加，限购取消、限贷放宽，适应居民居住条件改善需求，调整“90/70”政策，尽管多少有些马后炮，但也是大势所趋。
【用地结构】损有余以补不足，用途可变
新政：
根据市场状况，各地可研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市县，可研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。
解读：
近来，从养老产业到旅游休闲，中央出台一系列措施促进新兴产业发展。所有这些发展项目，总是要从纸上落到地上。在大多数省市用地指标极为紧张的情况下，土地用途依规改变，可以盘活存量，挤出闲置用地，损有余以补不足。
新提法：
未开发房地产用地可转型利用
房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可研究制订未开发房地产用地用途转换方案。
供地限制：
住房偏多市县暂停供地
对住房供应明显偏多，或在建住宅用地规模过大市县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应据情况有效增加住宅用地供应。
政策明确：
整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。
联动严管：
部门联手监督房地产市场
房地产开发企业在开发和交易环节严重违法违规或违反有关规定的，国土部门可根据住建部门信息，限制或禁止其参与新出让房地产用地竞买；在土地市场违法违规的，住建部门可依据国土部门信息予以处罚，情节严重的，依法注销其资质证书。
观察
新一轮微调政策或将陆续出台
对照两部委通知，此前网传的一套房首付降至两成、二套房首付降至五成、营业税“五改三”均未出现。但分析认为，实因税费优惠、首付比例、贷款额度等均不属于以上两部委的职权范围内。按照去年的楼市新政节奏，其他部委的楼市新政或将相继出台。
中原地产首席分析师张大伟表示，2015年，轮房地产救市政策将出现两个特点：一、密集，从各地看，到目前为止已经有多地发布了房地产刺激政策。预计后续各部门都会出台类似的对房地产微调政策，释放有利市场回暖的政策努力。
二、深度，2015年，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收。同时，继续通过保障房建设以及住房救助补贴的方式来解决困难家庭的住房需求。当前经济增长放缓压力不减，房地产业也将继续为经济平稳增长作出重要贡献。
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