[摘要] 今年2月楼市量价齐跌，全国70个大中城市新房价格环比下降的城市超9成，且环比降幅扩大。但随着政策与资金宽松的“暖风”频吹，分析人士预计，3月份楼市销量将会出现明显回升，楼市有望迎来“小阳春”。
今年2月楼市量价齐跌，70个大中城市新房价格环比下降的城市超9成，且环比降幅扩大。但随着政策与资金宽松的“暖风”频吹，分析人士预计，3月份楼市销量将会出现明显回升，楼市有望迎来“小阳春”。
春节因素致2月楼市“倒春寒”
国家统计局18日公布的数据显示，2月份，70个大中城市中，新房价格环比下降的城市有66个；二手房价格环比下降的城市有61个。无论是新房还是二手房市场，多数城市价格都呈现下降趋势，而且新房价格环比综合平均降幅比上月扩大0.1个百分点。
“2月份适逢春节假期，房地产进入销售淡季。从成交量看，70个大中城市新建商品住宅2月份销量比上月减少近10万套。从近几年的季节变化规律看，3月份总体销量将会比2月份明显回升。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称。
除了季节性因素外，交行金融研究中心研究员夏丹也对上证报表示，“销售和房价的疲软也对开发商投资热情造成影响。尽管1、2月房地产投资同比增长10.4%，较上一期仅下滑0.1个百分点，但这一增速仍有下滑到个位数的可能。”
值得注意的是，尽管一、二线城市2月份新房成交量回落较多，但部分三线城市在春节期间迎来了返乡置业潮，成交量回落较少，个别城市成交量甚至有所放大。
一线城市房价“明降实升”
2月份，一线城市房价涨跌不一。据统计局数据，2月仅有深圳新房价格环比微涨0.2%，北京、广州、上海三地均略降。二手房市场，上海和深圳环比价格则是分别微涨0.1%和0.3%。
尽管已公布的指标显示一线城市房价仍在调整，但记者在采访中了解到，一线城市房价实际上不但没降，反而一直在涨。
以北京为例，统计局的数据是：2月份北京无论是新房还是二手房价格均出现下降。
但据中原地产市场研究部统计，尽管2月北京二手房成交量下降，但成交均价为3.05万元，略高于1月份的3.04万元，已经连续5个月环比上涨。
未来两月楼市或现“小阳春”
步入3月份以来，多个城市成交持续上涨，尤其是一线城市成交量倍增。据中指院数据，上周一线城市成交量环比上涨35.9%。
夏丹认为，3月将是开发商推盘发力的月份，也是节后购房者入市动力加大的首月。加之政策和资金环境的继续宽松，未来两月销售情况将有改善，楼市有望迎来“小阳春”。
其实，近期楼市政策“暖风”不断，降息、降准先后来临，李克强总理在人大记者招待会上明确表态“支持自住与改善性住房需求”。
链家地产市场研究部张旭据此预计，3月之后在购房者入市需求增多的情况下，去化速度也将有所加快，部分一线城市以及库存压力较小的城市，或将出现房价止跌回升的迹象。
业内人士还预测，政策有望进一步加大宽松力度，如降低首付比例、降低二手房营业税豁免门槛等。
央行半年内连续两次降息，让购房者按揭买房时获得更大的实惠，两次降息后，房贷基准利率从去年11月21日前的6.55%降到现在的5.9%。但近日记者调查发现，在购房者获得实惠的同时，不少银行却纷纷收紧了房贷折扣，甚至有国有大行玩起了“有条件折扣”，利用房贷打折来吸收存款和销售理财产品。更有银行取消了房贷利率优惠。
优质客户可打折普通客户或上浮
3月16日上午，记者来到一国有大行山大路支行咨询首套房个人贷款业务。工作人员告诉记者：“你需要把材料都交过来，我们把信息录入系统，系统会自动进行评级，只有符合条件的优质客户才能享受95折优惠。”让人意外的是，该银行过去面向所有购房者的利率打折优惠现在却加上了“框框”。
但什么样的客户才是优质客户呢？该工作人员解释道：“比如你在我们银行有存款，或者你使用我们银行的信用卡，或者你购买了我们银行的理财产品，这些都会提高你对我们银行的综合贡献度，到时候系统评级的话也会取得比较高的等级，有助于享受折扣。”记者了解到，该银行规定，国家公务员、教师等职业的贷款者优先享受首套房贷款折扣，对于个体户、小企业工人或者根本没有在该银行办理过业务的客户，不但不享受优惠折扣，还可能上浮一定的利率。
但是，当问到具体的量化标准时，该工作人员并未回答，而是催促记者把各项材料交齐后由系统“自动评级”。
有银行取消房贷利率折扣
随后，记者来到另一家银行的解放桥支行，工作人员直接表示：“我们现在不提供折扣了，你再问问别的银行吧，这是总行下达的命令，我们银行在济南的各个网点均取消了房贷折扣。”记者随后在融360网站上查询到，上述银行驻济南网点首套住房利率依旧显示为95折（5.61%），该网站工作人员表示，由于信息更新需要一定的时间，该银行具体打折情况需要去网点咨询。
在另一家国有大行的解放路支行，一位王姓信贷经理告诉记者：“因为央行半年里两次降息，现在的贷款利率已经很低了，银行是在没办法再打折了，我们现在只能提供基准利率贷款，现在房贷基准利率也不高，才5.9%，即便不打折也算是挺低的了，另外现在公积金贷款利率也降低了不少，市民可以采取公积金贷款和个人商贷结合的方法，这样比较实惠。”不少银行房贷仅对“合作楼盘”打折
在上述几家银行纷纷收紧或取消房贷利率折扣的同时，也有不少银行对房贷额度和折扣同时进行了收紧。在一家国有银行网点，一位工作人员告诉记者“我们银行抵押贷款业务基本停了，我们现在非常谨慎，因为很多坏账都没收回来”。同样在该银行的花园路支行，一位工作人员也告诉记者：“我们现在只给合作的大楼盘客户提供贷款优惠，购买这些楼盘房源的客户就可以享受95折，但是其他楼盘不能享受优惠政策。”此外，该工作人员劝告记者问清楚所购买楼盘的合作银行以及网点，因为个人前来办理的客户该银行一般不予受理。
记者了解到，目前各大驻济银行普遍采取了与楼盘合作的方式办理房贷，“我们一般只贷给合作楼盘客户，并且会给予这些客户一定的折扣，购买其他楼盘是无法在我们这里办理贷款的。”一家银行的信贷经理告诉记者。
房贷折扣收紧后贷款依旧划算 基准利率5.9%比过去9.5折还省钱
虽然不少驻济银行对房贷折扣进行收紧，但记者计算发现，目前省城市民购房贷款时依旧比3月1日降息之前要划算不少。
去年11月21日，央行降息，6.55%的房贷基准利率下降到6.15%，而3月1日再次降息后，房贷基准利率则进一步下降到了5.9%。记者计算发现，去年11月21日之前，省城房贷的低折扣为9折，打折后的利率为5.895%，但这样的折扣仅有一家银行执行，并且仅有几家“合作楼盘”的客户才能拿到，而大部分购房者能获得的折扣则是9.5折，打折后利率为6.22%，相比现在5.9%的基准利率要高出不少。
而在3月1日降息之前，大部分银行给房贷打9.5折的情况下，大部分购房者能拿到的折后利率也仅为5.84%，与现在的基准利率相差不多。
记者调查发现，虽然有几家银行已经取消或收紧了利率折扣，但从全市来看，依旧有近10家银行执行9.5折的利率优惠，折后利率为5.61%，并且从省城在售楼盘与银行的合作情况来看，购买大部分楼盘的房源时，购房者都可以申请9.5折的利率优惠。同样贷款50万，贷30年的情况下，5.61%的贷款利率要比5.84%的贷款利率少还2.63万元的利息。
昨日，《证券日报》记者从上海某房地产研究院获得的新数据显示，截至2015年2月底，上海某房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为27148万平方米，环比增长0.1%，同比增长19.1%。
“31个城市库存出现同比增长现象。”上海某房地产研究院研究员王晓燕表示，其中，一线城市楼市库存环比下跌0.9%。不过，从存销比来看，35个城市的库存量仍需15.6个月才能消化完。
对此，王晓燕表示，存销比环比有所上升是暂时性的，可以预计的是，在各类利好政策相继释放的刺激下，房地产市场后期去库存速度将加快。“从衡量去库存速度的存销比指标可以看出，2014年库存去化周期经历了‘倒U形’的走势，这体现了各类救市政策效力在显现，进而使得住建部‘千方百计消化库存’的目标得以更快的实现。预计3月份随着供需双方入市节奏的加快，各大城市去库存速度仍有望继续加快。
值得注意的是，王晓燕认为，部分去库存压力得到较好释放的城市，将出现房价止跌反弹迹象。
无独有偶，据美联物业研究中心统计数据显示，上周(3月9日-3月15日)，一线城市楼市成交量呈回暖态势，一、二手房成交量出现不同程度上涨。在一手住宅方面，北京周成交环比涨幅为88.2%，深圳为16.5%；在二手住宅方面，深圳回暖态势良好，出现相对较大幅度上涨。
美联物业研究中心认为，降息带来的购房成本降低的刺激效果将在3月份开始体现出来，“我们预计，3月中旬后一线城市市场将有望进入快速回暖通道，成交量将迅猛上涨”。
值得一提的是，北京新建商品住宅成交量上周也有所回升。据亚豪机构统计，上周全市商品住宅累计成交1033套，成交量已连续三周超千套，而扣除自住房的纯商部分，成交套数环比此前一周则上涨了12%。其中，成交价低于20000元/平方米的商品住宅共成交472套，占到市场交易总量的49%，而去年同期，中低价位商品住宅的成交占比仅为23%。由此可见，普通住宅市场仍以刚性需求为主，中低价位房源成为楼市交易主力。
对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，目前市场上出现开发商一次性大量推盘的现象，这表明其拥有了足够蓄客量的基础，加上“两会”释放出宽松信号后，北京房地产市场的整体销量已趋于稳定。不过，郭毅认为，2015年，预计还将有3万-4万套自住房入市，对刚需盘的定价压力将会持续存在。
不过，北京楼市的高端市场随着改善性需求持续释放而迅速升温。据亚豪机构数据统计显示，上周北京实际成交均价超6万元/平方米的公寓豪宅项目共有8个项目实现成交，累计成交20套，与前一周持平，成交均价为75705元/平方米，环比上涨1.3%，成交总金额达2.95亿元。
鉴于此，有多位业内人士认为，从整体上来看，房企的首要任务还是加快去库存，因为大部分城市楼市的去库存压力是有增无减的。但2015年4月份之后，一线城市房地产市场将出现成交小高峰，回暖也将步入快车道。
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