[摘要] 2015年1月份商品住宅成交建筑面积1870万平方米，环比跌幅达31%，楼市“开门红”落空。但土地市场出现明显升温，1月份20大标杆房企的拿地金额创下近一年的新高，“房冷地热”的现象明显。
进入1月份，楼市未能延续2014年末的回升态势。
近日，某业内机构监测的54个城市数据统计显示，2015年1月份商品住宅成交建筑面积1870万平方米，环比跌幅达31%，楼市“开门红”落空。但土地市场出现明显升温，1月份20大标杆房企的拿地金额创下近一年的新高，“房冷地热”的现象明显。
另据上海某房地产研究院统计，2015年1月份30个典型城市新建商品住宅成交面积为1572万平方米，环比下降29%，同比增长8.2%。
新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示，尽管2014年四季度以来陆续出台降息等刺激政策，但多数城市供过于求的矛盾短期内难以缓解。一旦房价停涨，过高的土地成本可能压垮房企。
楼市“开门红”落空
某业内机构统计显示，2015年1月份54城商品住宅成交量下滑明显，但各线城市表现不尽相同，其中一线城市下降幅度相对小，同比仅有广州下降；二线城市不甚理想，同环比分别下跌36%和10%，不及2014年月均水平。环比来看，仅南昌微涨7%，其余城市清一色大幅回落，跌幅大的贵阳，下降七成左右。
此外，三、四线城市成交虽然环比降幅也达到两成，但明显好于二线城市。其中，内江、新余、梧州、潮州等内陆城市借助大量的返乡置业潮延续增长势头。
上海某房产研究员告诉记者，在30个城市中，有29个的成交量出现了环比下滑。
某研究中心分析师杨科伟向记者表示，1月商品住宅成交表现不佳，一方面是由于1月份市场供应继续环比缩减，直接影响规模成交；另一方面，部分城市某些楼盘在楼市回暖下开始酝酿涨价，项目优惠力度明显不如上年末，开发商不再冲刺业绩也是一因素。
欧阳捷分析称，虽然2014年下半年以来市场保持回升状态，但供过于求的市场格局并没有发生根本改变，随着前期地方救市政策效应递减，信贷政策又止步不前，加之市场对经济发展信心不足，使得购房者信心下降，观望情绪上升。房企应该坚持“以价换量”的策略。
“房冷地热”暗藏隐忧
与楼市成交下滑相对应的是，土地市场却出现明显升温。某业内机构的统计数据显示，截至1月29日，经营性土地成交420幅地块，建筑面积合计4291万平方米，实现土地出让金收入1218亿元。尽管不及2014年12月成交高峰，但也处于2014年的月均水平。其中，大型房企成为拿地主力。根据中原地产统计，1月份20大标杆房企拿地总金额达到426亿元，创下近一年以来的新高。
一、二线城市依然是房企争夺的重点。以北京为例，截至1月30日该市土地出让金已经超过300亿元。
“楼市2014年底的大爆发确实给市场注入一剂兴奋剂，加上市场回稳及房企补仓需要的作用，开发商拿地热情明显增强。”杨科伟表示，去库存仍是2015年根本,房企在拿地时应该保持警惕。
欧阳捷也认为，如果出现地价上涨房价不涨的局面，企业盈利空间将面临严重挑战，一些资金实力不强的房企可能面临资金链断裂的隐忧。
据中原地产市场研究部统计数据显示，2015年1月份，一线城市合计成交土地58宗，成交金额达到了530.9亿元，与2014年12月份的378亿元相比，环比上涨了40.4%。更值得关注的是，1月份土地成交平均溢价率达到了28.6%，这意味其平均溢价率创下2014年1月份以来的高点。
《证券日报》记者注意到，2014年全年，除了1月份一线城市土地出让平均溢价率达到50%以上外，其余11个月均低于26%。
2月3日，首创置业以5.98亿元夺得北京顺义一块包含经营性养老用地的土地，商品房部分楼面价为每平方米1.1万元，如果加上对养老地块的投入，商品房住房部分楼面价每平方米将超过2万元，溢价率超过30%。
值得注意的是，房企对这块地的争夺非常激烈，经过56轮拼杀才定下买主为首创置业。“多家企业竞争拿地，基本可以判断2015年北京土地市场的竞争会非常激烈”。中原地产首席分析师张大伟向记者如是表示。
此外，中原地产监测的另一组数据显示，以华润与首开、招商的联合体为例，其1月份在北京拿地金额合计达到了192.81亿元。由此可见，房企在一线城市拿地积极性明显比2014年上升。
对此，张大伟表示，拿地节奏可以看出房企对未来楼市的判断。2014年初，20强房企在土地市场上表现得较为保守，直至去年9月份，部分企业才出现在土地市场上，其中，万科、远洋、保利等企业当时均大幅度拿地。此后，房企逐渐开始对一、二线城市增加土地储备。
不过，另有业内人士认为，目前从土地市场的出让情况来看，房企布局正发生变化，三、四线城市由于过量的楼市库存难以消化，市场饱和度高，房企到这些区域拿地的意愿非常低。
相反，一线城市和部分二线城市成为房企抢地的“集中营”，甚至不断推高地价。目前，一线城市楼面价接近或者超过周边房价已经成为土地市场的新常态。有分析人士认为，房企高价拿地是有风险的，从北京2015年供应的豪宅规模就可以看出，北京动辄每平方米售价达10万元以上的豪宅在多区域内集中入市，这势必对高端楼市竞争格局造成影响。毕竟，大量豪宅入市后卖给谁，市场是否真正具有接盘能力有很大不确定性。
对此，世茂集团副总裁蔡雪梅曾对《证券日报》记者表示，开发商依靠挖掘土地增值价值找利润的地产高速增长时代已经结束了，未来将以拼产品见长，企业应该严控负债率、回款率、利润率和销售率。
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