[摘要] 我们常常说安居乐业，只有安居才能乐业，对咱们普通老百姓来说，购买一套称心如意的房子可以说是一件大事。从选择到确定购买，每一步都要小心谨慎。近日，济南的李女士准备购买一套新房，可是在转了几个楼盘之后，她却发现了一个问题。
我们常常说安居乐业，只有安居才能乐业，对咱们普通老百姓来说，购买一套称心如意的房子可以说是一件大事。从选择到确定购买，每一步都要小心谨慎。近日，济南的李女士准备购买一套新房，可是在转了几个楼盘之后，她却发现了一个问题。
李女士从今年的九月份开始看房，大概看了两三个月后准备出手买房，但济南多家商品房只给个人办理房产证，并不办理土地证。李女士称咨询了山东的一些朋友，称比如说像淄博、潍坊、青岛以及枣庄，他们是在近两年购房的人员他们都是有土地证的，所以李女士说，“现在了解到的情况就是，没有土地小证的，在整个山东只有我们济南没有土地小证的。”
事实果真如此吗?记者对济南市的多家楼盘进行了走访。
济南多家楼盘均不能给个人办理土地证
多家售楼处的工作人员均告诉记者，开发商只有一个大的土地证，并不会将土地证单独分割给个人。而除了在售的商品房外，很多二手房也没有土地证。
多处二手房中介的工作人员表示，现在二手房交易只需要房产证，对于记者提到的土地证他们也都是只听说过并没有见过。
既然业主缴纳的房款中也包括了购买土地使用权的费用，那么在没有土地证的情况下，业主的土地使用权又通过什么形式证明呢?
济水上苑的售楼处工作人员表示：产权是房屋所有权和土地使用权二合一的，以前都是有一个房产证，再给一个小土地证，现在不是了。
事实果真如此吗?随后记者来到了济南市住房保障和房产管理局进行咨询。
工作人员告诉记者，在济南，商品房应该具有房产证和土地证，两证并没有合一。 济南市房管局的工作人员介绍说，在济南，商品房交易只需要提供房产证即可，并不需要个人的土地证。因此，很多消费者在购买商品房时，往往都忽略了土地证的办理。
只需一个房产证就能完全保障自己的权益吗?对此，市民王先生心存疑虑。 王先生称：“像我们这种刚需者挣钱也不容易，买到的应该是住房的面积还有一个土地的实用面积，这两者缺一不可。你要是缺了一样，万一到时候这房子涉及拆迁或者是占用，这些权益都得不到保障的。虽然这个几率很小，但是作为我们消费者应该要考虑到。”
济南大部分已经购房的业主几乎全都意识不到土地证的作用，当记者提到土地证的时候，大部分市民都表示很诧异。他们普遍认为，一块地建那么多栋楼，分割到个人身上也只是九牛一毛，可殊不知土地证也维护着业主的一部分权益，未能拿到土地证的个人也将承担着一部分隐性风险。房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效的保护。
记者走访了济南的多处楼盘，都被告知无法办理土地证。那么，被大多数人忽略的土地证究竟有什么作用呢?
没有土地证的商品房存在很多隐形风险
苑律师告诉记者，没有土地证的商品房，存在着很多隐性风险。《中华人民共和国物权法》百八十二条规定，以建筑抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，抵押人未按照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
苑律师称：“开发商将土地证抵押给银行，期满无法还款的时候，根据物权法的规定，建筑物占用范围内的土地抵押了，那么反过来当开发商将大土地证抵押给银行的时候，你房屋所有权一并抵押给银行，那么届时银行会向业主进行主张权利，那么房屋所有权将会受到影响。”
除此之外，苑律师还告诉记者，土地证还有可能会涉及到拆迁的补偿，“房屋的合法的证件包括土地使用权证和房屋所有权证书，如果说你单纯的仅有房屋所有权证，而没有土地使用权证 那么在拆迁的时候是会影响到自己的权益的，具体的就是拆迁补偿的标准上可能不是很一致。”
那么部分开发商不把土地证分割给每位业主的原因又有哪些呢? 苑律师告诉记者：“就是说开发商在没有经过业主同意的情况下，私自将土地使用权证抵押给银行，导致客观上无法办理这是一种情况;另外的情况就是开发商嫌麻烦，或者是说没有足额缴纳土地出让金，致使客观上无法办理。”
而对于开发商不将土地证进行分割一事，主管部门有没有监管职责呢?
房管局的工作人员表示：“他只要有土地证的话他就应该可以办理，看他自己办不办，这个我们没有权利，因为证在他们手里，我们没有权利强制他分割。”
由于国土部门并没有权利强制开发商将土地使用权分割给个人，因此，需要土地证还要找开发商进行协商。 苑律师表示，为了更好地保护自己的合法权益，对于已购房的业主及时的找开发商协调去办理土地使用权证，对即将购房者，律师建议：在签订购房合同时，将办理土地使用权证的相关事宜和权利义务明确约定在合同里面，以避免今后为办证产生纠纷。
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