[摘要] 近日，老任现身某研究 第12届地产金融形势发布会，对宏观经济下滑背景下的行业发展趋势做了全面解析。
被称为“预测帝”的任志强，退休后又会发出什么样的预判呢？
近日，老任现身某研究 第12届地产金融形势发布会，对宏观经济下滑背景下的行业发展趋势做了全面解析。
他认为，“中国正处于一个经济下滑的阶段，从数据来看，经济增速与城镇居民收入增幅均呈下降趋势，这是一个 危险的负面信号。”
与此同时，国家固定资产下降的同时，民间固定资产 也在下降。如果民间固定资产下降的速度大于固定资产的下降速度，这就意味着 者对市场没有信心，这也是 危险的信号。
而在大环境多重因素影响之下，国房景气指数进入历史低点。
“目前，国房景气指数大概在94.3%，这是历史的低点，比2008年还低，这是大环境给房地产造成的结果。其中一个重要的低的指标是 ，12月份房地产开发 增速大概10%，年初我们就知道，肯定会降到10%左右，这主要是宏观政策导致的。”
他续指，尽管今年没有出台任何关于房地产的宏观政策，但去年国五条等相关限制政策，在后续发挥了作用。
首先体现在土地出让面积的下降。2014年全年土地出让面积不到3.4万公顷，与往年高峰时4.2万公顷相比，下降达到20%，这个下降速度还是很大的。
随之而来的，2014年开工面积也在持续下降。截止至11月，住宅开工面积增幅是-13%，整体的开工面积增幅为-9%。
在销售方面，去年出现了-8%左右的调整。不过，2014依然是销售的“大年”。任志强估计，去年全年的销售面积会超过12亿平方米，是历史第二高峰。
“房价增幅出现高点和低点，恰恰与国房景气指数的高点和低点重合，”任志强据此预测出未来一段时间的房价走势。
其认为，房价变化不是 数变化，而是增幅变化。中国房地产市场在2007年出现 个高峰，结果当年11月 经济工作会议就提出，要进行两个调控，一是防止 过热，二是防止通胀。
后来，4万亿导致房价在2009年年底、2010年年初出现了第二个高峰期，限购限贷政策之后带来了一个低峰，2013年又出现一个高涨。
“之所以出现这样的情况，因为前两年的低潮限制造成了生产低落，从土地供应来看，2010年-2012年之间出现了一个低生产过程，导致供求关系的恶化，从而出现价格增长。”
他表示目前中国房地产又进入到低峰状态。从数据上来看，“930政策”之后是房价增幅的低点，局部城市还在继续下滑。
“这有点像2010年的底部徘徊过程，不同于2009年的直接回弹，此次底部运行时间约为1年左右。所以预计今年9月份以后才会出现回升的状态，而底部运行的周期是消化库存的周期，”任志强如是说。
发改委为小区物业费“松绑”能否解决物业管理“燃眉之急”
近日，发改委下发文件，决定放开“非保障性住房物业服务”“住宅小区停车服务”等7项服务价格。价格“松绑”后，小区物业费是涨是跌？市场化的定价机制能否提升小区物业服务的质量？长期存在的物业管理纠纷能否迎刃而解？
记者调查发现，“限价”下我国物业收费标准长期偏低，是导致物业管理水平不高、物业纠纷不断的重要原因。定价机制“松绑”后， 住宅物业管理费将有望上涨。业内人士同时表示，要真正实现我国物业管理行业的健康发展，还需要完善的法律机制 ，让市场化的选择机制充分运行。
收费标准普遍偏低
据业内人士透露，正是由于“指导价”这一限制的存在，我国小区物业费收费标准普遍偏低。比如，依据上海市2005年发布的《上海市住宅物业服务分等收费标准》，包括综合管理服务等4项基本物业管理服务的总费用高标准不超过1.2元/建筑平方米×月；而北京市2005年出台的《北京市物业服务收费管理办法》则明文规定，住宅物业服务收费基准价标准为0.9元/建筑平方米×月。
记者进一步查阅资料显示，其他城市如青岛、大庆等的物业收费基准还要更低。即使收费标准较高的深圳，在2008年制定的新规中将高层住宅的高物业收费标准定为3.9元/建筑平方米×月，也比此前的标准降低了13%。
业内人士指出，我国的房地产市场，除了土地供应环节之外都已经完全市场化运作，然而物业管理作为房地产在长期存续过程当中的重要环节，却一直还受到 的严格限制。“扭曲的定价机制往往导致市场行为的扭曲，不利于行业的健康发展。”复旦大学经济学院教授范剑勇认为。
与此同时，记者调查发现，在一些城市，物业费的定价权已经存在“双轨制”。比如依据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，已成立业主大会的住宅小区，其物业服务收费实行市场调节价，即由业主大会和物业管理公司协商决定；而没有成立业主大会且容积 于0.5的小区，其物业服务收费则实 府指导价。比如沪上一些相对 的社区，其物业费可以达到3.2元/建筑平方米×月，远远超出 制定的基准。
低收费导致低水平管理
国内某大型物业管理公司相关负责人告诉记者，物业公司在做定价时，前期会根据社区的大小、户数等具体情况，配备一定的安保人员、绿化技术人员，再通过成本的核算制定相应的物业管理收费标准。“但是由于 限价的存在，企业还是不得不在 允许的范围内做出调整。”这位负责人坦言，资金实力雄厚、 是有地产商背景的物业公司，为了维护自身的品牌形象，会进行亏本经营，但是对于一些中小型的物业管理企业，则会以提供更低质量服务的方式来应对管理费的不足。
“限价表面上看是降低了居民生活的成本，实际上却给小区业主造成了更多的隐性损失。”世邦魏理仕中国区资产服务部资深区域董事吴沂城表示，一个小区并不是建好了销售出去就完事了，更重要的是不断地保养和维护，如果没有有效的物业管理，小区的折损速率将大大加快。
事实上，发达国家的很多房产历经百年风雨仍然能够良好使用，与精心的物业管理不无关联。 认为，反观国内，尽管近二十多年房地产行业高速发展，但是物业管理水平却始终处于低水平的循环当中，一些楼宇甚至建成不到十年就显现出衰败的迹象，很大程度上就是因为物业管理的不到位，造成对资源的浪费。
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