[摘要] 2014年济南市共销售房屋约9.1万套,其中新建商品房约6.1万套,与2013年基本持平,二手房成交将近3万套,相比2013年有20%的下降。
随着2015年元旦的到来，2014年房地产市场争夺战也落下了帷幕，虽然起伏较大，但无论是新房还是二手房，成交量总体还算稳定。记者统计发现，2014年济南市共销售房屋约9.1万套，其中新建商品房约6.1万套，与2013年基本持平，二手房成交将近3万套，相比2013年有20%的下降。 本版撰文记者陈晶
全年惨淡，新建商品住宅成交超61000套
2014年可算是济南新建商品房跌宕起伏的一年，在经历了一月份“疯狂月”以后，新房市场开始陷入低迷。记者查询济南住宅与房地产信息网官方统计数据，2月份济南新建商品住房成交2954套，3月网签3924套，同比都有较大降幅。第二季度更加惨淡，5、6、7月济南新建商品住宅网签量分别为4257套、3053套和3534套，同比下降23.8%，在这种形式下，开发商纷纷向购房者“低头”，开始排量促销，均价由6500元调整到5900元。
7月10日，随着限购政策的取消，新房市场开始迎来复苏，但总体形势却仍低迷，除了七月份成交8791套(其中还有很多是前期成交补签)外，8、9月份又开始了下跌模式，8月份降到了6500套，9月份更是降到了4511套，环比下降26.84%。10、11月份成交量虽略有回升，但总体仍不理想，环比处于下降状态。而“憋屈”了将近一年后，随着限购、央行降息、公积金政策调整等一系列政策的作用逐渐凸显，以及开发商促销力度进一步加大，12月份济南新房市场迎来了爆发，特别是最后几天，每天的成交量都超过300套，到月底成交量已经超过了6000套。
综合全年成交量，济南2014年新建商品住宅总成交量超过6万1千套，与去年的59855套相比，还多了1000多套。
二手房全年成交近3万套，同比下降20%
记者查询了2014年各月二手房成交量，发现今年各月成交相对稳定，每月成交量都在1000-2000套之间，没有一个月成交量超过3000套，而之所以相比去年降幅较大，差距出现在3月份，2013年3月份，济南二手房成交量达到9067套，而2014年仅仅为2635套，此后几月虽略有降低，但幅度不大。
对于去年二手房市场，房管局相关负责人表示，2013年3月份因为受到当时政策影响，出现了二手住宅成交“扎堆”现象，当月二手住宅成交量暴增，推高了全年成交总量。“其实去年二手房成交量总体正常，没有出现市民所说‘崩盘’现象。”
除此之外，记者还了解到，从去年下半年以来，济南西客站片区、东部新城和北部新城开发速度加快，大量新建楼盘上市，同区域新房房源数量激增，再加上2014年房地产市场低迷，开发商纷纷采取降价走量的战略，下降几百元甚至上千元并赠送装修成为常态，导致大批原本准备购买二手房的购房者将目光转移到新房市场，这也导致了2014年二手房成交量降低。
对于购房者来说，最关心的就要算房子价格了。去年5月份，济南新房价格告别“23连涨”后迎来了首次环比下降，截至去年12月已经达到“8连跌”，但即使如此，根据某房价点评机构提供的数据看，2014年普通住宅成交均价为每平方米8394元，仍比2013年全年均价上涨712元。二手房方面，根据国家统计局的数字，去年11月份，济南二手住宅价格指数同比下降了3.7%，以目前济南二手住宅的挂牌均价来计算，2014年年底，济南二手住宅价格同比有三四百元的下降。根据记者走访，受整体房价下跌影响，连被称为“房坚强”的价格也有所松动，但降幅不大。此外，很多房产中介告诉记者，由于市场形势不好，二手房成交周期也在拉长，“原来卖一套房，打几个电话看看房就基本成交了，现在2个月能谈妥一笔生意就很好了。”
对于2015年的房地产市场，业内人士分析认为，虽然2014年年底新房销售量有所上涨，但在西客站片区、东部新城开发力度增速的情况下，济南新房库存量仍然不小，再加上今年土地成交数量并未减少，可以预见，明年开发商仍将面临巨大的销售压力，低价走量仍会是主要手段，而在新房大力促销吸引购房者目光的情况下，二手房也不会有太大涨幅。“当然也不能排除政府部门为救市，出台新的刺激政策，但根据2014年多个政策效果来看，新政策短时间内可以促进销售量增加，但对价格作用不大，2015年房地产价格很可能仍将以稳定为主，或许会稳中有降。”
得益于下半年一系列利好政策出台、房企加大推销力度去库存等因素影响,房地产市场在年末出现了整体回暖迹象。分析人士认为,一二线城市房地产市场确实开始有所好转,不过三四线城市由于库存值过高,回暖迹象不明显。此外,业内普遍认为,目前,大型房企实施“低迷期拿地”的策略,“面粉”贵过“面包”的现象愈演愈烈,加之库存高企等一系列因素,预计2015年房地产市场将持续处于调整期。
房地产市场出现回暖迹象
根据申银万国数据,截止上周四(12月25日)本月一手房累计成交248277 套,同比增长27%,环比增长16%。根据德意志银行整理的中国40个主要城市周度成交量数据图显示,自今年9月份以来销售量出现了快速回升,上周的销量更是超过了2013年3月的高点。
此外,申银万国数据显示,所跟踪的48个大城市中一手房累计同比下降7.9%。一线、二线、三线城市分别合计成交16036 套、37607 套、22591 套,环比分别上升32.6%、上升0.7%、上升14.4%,成交环比继续回升,同比大幅增长,累计降幅继续收窄。
安信证券宏观研究首席经济学家高善文指出,今年9月份、10月份、11月份包括12月份头两个星期,房地产的成交突然结束下降过程,出现了一个爆发式的上升。
据了解,今年9月30日,央行发布房贷新政,放松了首套房的认定标准,实行“认贷不认房”,对改善型住房需求利好。新政发布后,楼市开始逐渐回暖,商品房成交量有所回升。
此外,11月21日,央行宣布降息,一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%,惠及到刚需人群。业内认为,一系列利好政策出台,购房者对市场的预期明显向好,房地产市场在年末出现了成交翘尾行情,成交量进一步上升。
大型房企拿地热情高涨
随着楼市出现了稳企回升的迹象,大型房企的拿地热情也持续高涨。中原地产市场研究部统计数据显示,截至12月23日,今年北京、上海、广州、深圳共成交住宅用地(住宅和含住宅性质的土地)208宗,土地成交价款3335.7亿元,创历史新高,预计全年有望突破3400亿元。从单价来看,截至12月23日,一线城市住宅用地平均价格为11785元/平方米,同比上涨约55.6%,创历史新高。
中原地产首席分析师张大伟认为,10月以来,住宅市场交易明显升温,迅速带动一线城市土地市场的整体成交。从市场大周期来看,房地产业正经历一个调整阶段,大型房企实施“低迷期拿地”的策略。在整体市场供大于求、区域分化严重的情况下,房企更加愿意扎堆一线城市,而非在三四线城市深耕,这使得一线城市的土地竞争激烈。
同时,业内人士指出,今年一线城市宅地成交的溢价率不高,这是因为随着土地一级开发成本的提高,一线城市住宅用地的底价不断抬升。北京等城市在土地出让中,采取将保障房地块和商品房地块“捆绑”出让的方式,成本的转嫁使得商品房用地成本更高。
尽管一些房地产市场“面粉”贵过“面包”的现象愈演愈烈,但专家普遍认为,目前的土地热难以推升房价预期。上海易居研究院研究员严跃进表示,“按照现在的节奏,房企同一时间集中拿地,未来供应势必也将集中释放,届时竞争激烈,利润不如预期在所难免,新忧旧患双管齐下,结果令人担忧。”
库存高企依然是当前障碍
在积极拿地的同时,开发商也在不断加大推盘力度,各种促销手段层出不穷,房价依然处于下行通道,庞大的库存依然是楼市走出调整的障碍。
据上海某研究院数据,11月份,35个城市新建商品住宅存销比为15.8个月,这意味着市场需要用如此长的时间才能消化完这些库存。35个城市中,有30个城市库存出现了同比增长现象。截至11月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3859、20154和4098万平方米,同比增长分别为38.4%、15.4%和17.9%。
以广州和北京为例,虽然连续两月成交回升,但广州楼市库存压力丝毫未减。实时数据显示,11月份,广州楼市库存仍高达15万套,创下近五年以来的历史新高。北京也存在着类似情况,截至12月7日,北京可售商品住宅总量再次突破9万套,达到9.3万套,创下32个月新高。
专家预测2015年将继续处于调整期
高善文表示,目前的成交面积已经超过了2013年的高点,这一加速看起来到现在为止还在继续。从房地产的成交和它与投资的历史关系来讲,可以说由房地产的下降所带动的经济的下降过程还没有结束,但是它正在接近尾声,在明年二季度以后,这一下降的力量一定会耗竭,甚至还会略早一些。他认为,明年二季度前后房产市场下跌将告一段落。
此外,高善文认为房地产投资也有望回暖,他认为从房地产市场的回暖、政府基建开支的走向,公共财政的走向甚至包括出口活动来推断经济也许已经在我们现在所在的位置附近开始筑底,明年上半年相对现在的情况应该就会逐步改善。在这个意义上来讲,盈利和基本面的趋势支持市场的上涨和回暖。
同时,另有分析人士指出,度过新年的节点后,土地市场交易火热的局面可能降温。一方面,按照惯例,土地供应往往呈现“前松后紧”的态势,年初往往是土地供应的淡季,而临近年末,为完成全年土地供应计划,地方政府倾向于频繁推出优质地块。进入2015年后,土地交易可能随着供应淡季的到来而降温,叠加春节因素的影响,这种情况在2月可能较明显。另一方面,房地产企业的整体资金状况趋紧,不利于继续大规模拿地。
据中国社科院房地产绿皮书预测,2015年一二线城市房价将继续下滑,限购政策有望全面退出。房地产市场的持续调整将在未来让一半以上的开发商转行或在市场中消失。
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