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2014济南土地两头翘 楼盘销量远比去年好

济南时报  2015-01-01 00:00

[摘要] 2013年济南楼市一片“高歌猛进”，住宅年度成交量创历史新高，开发商收获颇丰，购房者在楼市向好的预期下纷纷痛快出手。

楼市奥斯卡之如何打造“十亿帝”？

2013年济南楼市一片“高歌猛进”，住宅年度成交量创历史新高，开发商收获颇丰，购房者在楼市向好的预期下纷纷痛快出手。进入2014年，房地产市场迎来“斗转星移”的巨变，楼市开局不利，房价涨幅趋缓、楼市成交惨淡、房企大幅降价促销现象在各地轮番上演。

种种楼市“降温”迹象引来无数专家学者对未来济南楼市走向的预测，其中既有看空楼市者，也不乏依旧看涨者。根据官方统计的成交数据，2014年上半年济南同比2013年少卖了万套住宅。不过，这场楼市“过山车”的转折点出现在下半年首月——7月份。7月份之前，市场被低迷的气氛笼罩，而随着7月10日济南全面取消限购，住宅成交量出现了大幅增长，之后几个月的成交量也一直保持在高位。8月份传出首套房认定政策变动的消息，9月份限贷政策放松，政策利好直接制造了市场的“百日之变”，据实时数据显示，截止12月中旬，新建住宅面积成交量已经超过去年。

房地产市场犹如电影市场，受到政策、市场形势、消费观念等变化的影响。沧海横流，方显英雄本色。有人小成本制作，却能赢得过亿元的票房；有人大手笔投资，却如打了水漂，仅听得个水响。“楼”市如“影”市，2014年“影”市，山东老乡黄渤成为独占鳌头的“数十亿帝”，那么，2014年的济南楼市，又为众多“十亿帝”的成长营造了怎样的楼市大环境？

“冷清”“降价”“救市”“逆转”……几个简单的词汇可以描绘出2014年跌跌撞撞的楼市。在众开发商奋力营销下，2014年济南的房地产市场很可能“反超”去年的销量，在政策利好的背景下，对2015年的预期也没有那么惨淡，而是“止跌”。此外，受成交量提升的影响，济南楼市的整体库存量也在减少，去化周期进一步缩短。

【成交】上半年惨淡下半年依托政策强势逆转

相比于去年的火热，2014年上半年的济南楼市却只能用冷清来形容。从商品房成交量可看出，与去年相比较2014年上半年成交量明显低于去年同期。2月住宅成交量惨淡得让人捉摸不定，开发商和预备置业者均采取了观望态度，局面一度陷入僵局，随着三月住宅成交量的逐渐回暖，三月楼市小阳春的到来，刚需开始逐渐释放，这也是开发企业以价换量成果的最终体现。随着“五一”小长假对开发商推货、促销、跑量的促进，以及“以价换量”这一市场特征引发的购房热潮，使得楼市消化速度加快，供应中新增供应比例也相应进一步增加。

济南的商品住宅成交量6月筑底，7月开始反弹。7月10日济南正式取消楼市限购政策，9月30日央行发文松绑限贷，10月中旬济南多数商业银行均开始放开二套房贷款政策，利率方面也在最后几个月内出现了难得的打折现象。来自中央和地方政府的多波“救市组合拳”，已经让下半年济南新房数据成交远远超过上半年。到了11月底，商品住宅成交量达到590.75万平方米，超过了去年同期的589.91万平方米；而接下来的12月份，随着新项目上市，济南商品住宅的成交量注定超过去年，达到历史新高。

【房价】环比连跌7个月明年一季度或有转折

2014年济南楼市大部分时间都处于房价下跌周期中。12月18日，国家统计局发布70个大中城市商品房价格变动情况，济南在新建商品住宅价格方面，环比下跌了0.4%，这已经是自5月份以来，济南房价连续第七次环比下跌。综合国家统计局2011年以来的统计数据，出现过三次连续环比下跌，这次是连续时间最长的一次。

从环比跌幅来看，自5月份以来，房价跌幅呈现环比扩大现象，到8月份达到跌幅1.3%，从8月份以后跌幅开始逐步回落，渐渐重回到5月份0.4%的跌幅。同比来看，从9月份以来，济南新建商品住宅价格开始出现同比下跌，显示房价相比去年继续出现环比下跌，房价相比去年底的水平越来越便宜。数据显示，去年济南各区域新建商品住宅均价在8700元/平方米，3.2%的同比跌幅代表着房价比去年降低了近300元/平方米。而在二手房方面，出现了大约400元/平方米的下跌。

不过业内人士对房价走势另有看法。山东财经大学从事房地产研究的孙大海博士表示，2013年出现的房价翘尾现象在2014年不会出现。元旦之后，开发商在房价优惠方面的力度可能会大幅较少。业内对于2015年房价止跌的预期较高，止跌转折点或许会出现在一季度。

【土地】两头重中间轻爆发式与零供应并存

土地供应作为楼市考察以及未来房价变化的重要参考标准，2014年济南土地供应和成交情况牵动着开发商、投资商以及买房人的神经。

数据显示，从土地成交的量来看，2014年截至12月中旬，济南共成交经营性用地（住宅+商务商业）112幅，面积662.55万平方米，其中商业用地41幅，162.57万平方米，住宅用地71幅，约500万平方米。成交土地折合建筑面积约2300万平方米，远远低于2013年的3075万平方米的成交量。

从土地成交的特点来看，今年的土地成交呈现两头重中间轻、爆发式成交与零供应并存的现象。1月为土地成交宗数、成交面积、成交额的月份。这与2013年12月中旬济南土地市场大放量有着密切关系，从2013年12月16日至2013年12月19日，四天里济南市国土局共挂牌出让了42宗经营性用地，供应面积达2912655.6平方米，约合4369亩土地。此外值得关注的是，济南5月、6月土地均为“0”成交，土地市场“遇冷”。而临近年底土地成交又开始活跃，成交频次也一再提高。

从土地成本来看，2014年土地成交的平均楼面地价是1508元/平方米，高于2013年的1384元/平方米。但是，由于前期积累的潜在供应量大，房价不会出现“井喷式上涨”。

【预测】会出现更多的低密度高端楼盘

楼市数据机构克而瑞济南首席分析师王伟认为，济南的住宅市场在2015年会有一个较明显的变化，那就是会出现更多的低密度高端楼盘。在商品房价格走势上，2015年济南的整体价格走势将“止跌”。此外，办公物业则存在一定的风险。从土地成交情况来看，越来越多的区域出现办公用地，而目前济南的商务中心集中在经四路沿线和奥体CBD一老一新两个区域。以济南商务人口及办公需求来计算，既有的办公物业存量已经过剩，在城市新区的办公物业缺乏足够的商务人群的支撑，此类物业开发风险较大。

而在楼市政策方面，有业内人士分析，2013年是房地产业“最繁荣”的一年，2015年房地产业或将迎来一个新的发展阶段。2015年楼市刺激力度要是达到甚至超过2008年并不会让人感到意外。这是由目前的房地产内生特性所决定：经过长时间的刚需释放，未来一年楼市成交增量主要靠改善需求拉动的特征非常明显。而要刺激楼市成交量恢复或有所增长，目前的政策力度还欠火候。预计，明年一线城市限购有望放松，央行也将继续几轮的降息、降准，配合地方政府针对刚需和首次改善购房出台一些鼓励性的财税补贴，才能化政策叠加的效果，进而达到刺激“量升”的预期。

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