旺季"金九"去半 济南楼市成交未涨
济南时报 2014-09-19 00:30
[摘要] 楼市旺季“金九”去半，从市场表现看，并没有出现预想中的销售高潮，半月成交量为2306套，相比之前不涨反而有所下滑。对于未来市场的走势，分析人士认为，在9月份下半月和10月份，开发商将会掀起新的促销高潮，楼市价格未来几月或仍将会“低位徘徊”。“金九”去半日均成交量环比降近20套。
楼市旺季“金九”去半，从市场表现看，并没有出现预想中的销售高潮，半月成交量为2306套，相比之前不涨反而有所下滑。对于未来市场的走势，分析人士认为，在9月份下半月和10月份，开发商将会掀起新的促销高潮，楼市价格未来几月或仍将会“低位徘徊”。“金九”去半日均成交量环比降近20套。
记者了解到，进入“金九”，首周出人意料的是，济南市场竟然没有一家新楼盘开盘或者是加推房源，市场以消化前期存量房源为主。进入第二周，推盘的楼盘仍然不多，许多楼盘都将重点放在下半月和10月份。从网签量上看，9月周和第二周济南新房网签量分别为1280套和880套左右，加起来大约2100多套。相比之前两月的周成交量并未出现明显上涨。
从新建商品住宅的日均网签量来看，根据济南市住宅与房地产信息网每日楼市网签数据统计，9月前15天，济南共网签新建商品住宅2306套，日均网签量为153套。而此前的8月全月共网签新建商品住宅5589套，日均网签量约为180套。如此看来，楼市旺季的日均成交量比8月降了将近20套。
“现在主要是在消化前期推出的一些房源，9月份这俩星期没有加推新的房源。”奥体中路附近一楼盘的销售负责人介绍，一般在9月份开始市场可能观望情绪还比较重，到9月底和10月初出手的人会多一些。
“从前几个月的情况看，由于面临销售压力，平日和‘金九银十’也没有什么明显划分了，每个月开发商都在拼命促销。”省城资深评论人士梁伟说，9月份前两周成交量不高，与楼盘开盘和加推房源量较少有关。
竞销升级有楼盘贴近“成本价”促销
记者在采访中了解到，为完成年终任务，许多楼盘的促销力度都在加大。二环南路附近一楼盘，近期打出了6800多元起价促销的广告，首付5万元就可出手购房，而据记者了解，前期其销售房源价格在8000元左右。
而奥体中路附近一项目被业内认为是贴近成本价卖房，该项目目前销售的精装房平均价格8000多元，去掉精装修的价格，毛坯房价格预计在7000元多点，而该项目拿地时楼面价就在3000元左右，加上建安和税收以及财务等成本，有业内人士认为是在贴近“成本价”卖房，目前济南楼市低温慢行，该楼盘适时推出“超低价”，用刚需的策略执行溢价型的产品销售，在更加接地气的同时，也能让项目调价后更加有竞争力。
统计显示，9月份济南有50多个住宅项目有折扣，从济南几大区域板块分析，优惠集中在槐荫区、历城区、高新区等区域，槐荫区楼盘优惠数量较多，有20个，优惠数量几乎占据半壁江山。
目前济南楼市存销比并未明显下降
对于存销比的讨论一直没有停歇过，其实早在4月份时，就有机构对济南楼市的库存量进行了统计，当时济南楼市的商品住宅库存为661万平方米，促销比达15.7个月，创下了2009年12月以来的纪录。然而根据业内机构房地产研究院的数据显示，8月份监测的35个城市的存销比均值为17.5个月，这相比7月份的18.7个月已经出现了很大幅度的下跌，同时这也是12个月以来存销比首次出现下跌。
除此之外也有声音认为9月份一些城市房地产市场会出现筑底的可能，那么济南的情况如何?
某机构济南机构相关负责人介绍，从目前情况看，济南楼市的存销比并未明显下降，“7月份的时候有所降低，但8月份又有所升高，总体来看相比6月份并没有明显下降。”济南一位房产评论人士认为，由于今年开发商的销售任务量比较大，到年底之前促销力度也不会降低，因此未来几个月房价应该不会有大的变化，开发商该促销还会继续促销，预计在明年2月份或会有所回升，“当然这也要看九十月份促销的效果如何。”
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“金九”过去大半，作为传统楼市旺季，房企加快以价换量脚步，推盘节奏加快。仅上周就有11个项目入市，个别项目房价降幅高达13%。但从九月上旬的市场表现来看，这种以价换量并未达到理想的成效。
今年五月份以来，楼市的下沉态势持续发酵，在此情况下，多位专家预测，今年“金九银十”成交量将会上升，但不可能出现爆发式的量价齐涨局面，难以再现2013年的热销景象。
机构：54个主要城市9月上旬成交量与上月持平
中原地产研究中心统计数据显示，9月前14天54个主要城市合计住宅签约83349套，环比8月同期的83149套基本持平。9月上旬一二三四线城市的成交量分别为10887套，23478套，43664套和5320套，其中一二四线城市比上月同期下降幅度分别为-11.6%，-16.7%和-22.6%，只有三线城市成交量比上月上涨15.6%。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，一线城市受北京市自住房签约量减少的影响，导致整体成交量大幅减少;二线城市则因松绑限购刺激作用逐渐放缓，8月的成交上涨随着市场需求被消化而归于平淡，所以成交量不涨反降;三线城市成交有所上涨，主要是由于大部分房企以价换量的策略开始奏效。
北京的情况则有所不同，根据中原地产研究中心的数据，9月上旬总成交量为1588套，低于8月份同期的2651套。但剔除9月上旬成交的51套自住房后，实际纯商品房成交量为1537套，相比8月同期的纯商品房成交量1206套上涨了27%。
张大伟分析认为，从8-9月北京市前两周的成交结构可以看到，在8月初有大量自住房成交，而在9月份，仅有51套自住房签约。所以实际剔除自住房影响，9月签约数据不仅没有下降，反而出现了上涨。
房企降价跑量部分项目降价高达13%
根据业内权威机构数据统计显示，9月北京商品住宅市场预计将有39个项目入市销售，开盘项目数量有望创造今年来的月度新高。
而仅上周(9月8日——14日)就有11个楼盘集中入市，包括高端项目保利海德公园、亚奥万和四季，改善型项目泰禾1号公馆、首开常青藤、通州万达广场以及亦庄的远洋天著，商住项目卢卡新天地、东亚尚品台湖以及五和万科长阳天地。此外，还包括富力惠兰美居和新国展满庭芳两个自住房项目。上周共为楼市新增供应6007套，创周供应历史新高。
从9月入市项目定价来看，虽然自今年年初预售限价已基本放开，但“谨慎”仍是目前市场基调。除了老项目降价促销，新盘也开始降低价格预期，以标齐区域价格开盘入市。
其中，“金九”首周开盘的首开•香溪郡，入市价格约在2万元/平方米，这一价格已经明显低于周边同类项目的定价，甚至低过周边的自住型商品房。
另外，上周入市的亚奥万和四季，在8月份市场报价还在54000元/平米，而在上周开盘均价为47000元/平米，降价幅度高达13%。通州万达广场预售许可证的审批均价为32088元/平米，而该项目以27000元/平米的均价开盘。
成交量方面，九月开盘的项目虽然总体成交量不高，但个别楼盘还出现了热销的情况。其中9月6日开盘的朝北8080项目，推出的300套全部完成认购。另外臻园、首开香溪郡、上上城理想新城，开盘的去化率都达到了60%以上。
专家：“金九银十”成色不足 难现2013年热销景象
今年楼市从五月份由涨转跌以来，已经持续下沉四个月。根据国家统计局实时发布的数据，1-8月份，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点。伴随销量的下跌，库存量也急速攀升。8月末，商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。
低迷的楼市使得购房者的观望情绪浓厚，进而影响了今年金九银十的成色。
中原地产首席分析师张大伟分析预测，后续特别是二线城市下调房价的项目将明显增加，整体市场在三季度将依然处于以价换量过程中。
但他进一步指出，主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限，其中部分二三线城市增长过快，需求已被透支，不可能出现爆发式的量价齐涨局面。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也预计，2014年的“金九银十”将是在价格进一步小幅回落的前提下，成交量逐步复苏，好于今年上半年，但今年的“金九”成色大减也将是意料之中的事，难以再现过去2013年的热销景象。
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“金九”过去大半，作为传统楼市旺季，房企加快以价换量脚步，推盘节奏加快。仅上周就有11个项目入市，个别项目房价降幅高达13%。但从九月上旬的市场表现来看，这种以价换量并未达到理想的成效。
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北京的情况则有所不同，根据中原地产研究中心的数据，9月上旬总成交量为1588套，低于8月份同期的2651套。但剔除9月上旬成交的51套自住房后，实际纯商品房成交量为1537套，相比8月同期的纯商品房成交量1206套上涨了27%。
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而仅上周(9月8日——14日)就有11个楼盘集中入市，包括高端项目保利海德公园、亚奥万和四季，改善型项目泰禾1号公馆、首开常青藤、通州万达广场以及亦庄的远洋天著，商住项目卢卡新天地、东亚尚品台湖以及五和万科长阳天地。此外，还包括富力惠兰美居和新国展满庭芳两个自住房项目。上周共为楼市新增供应6007套，创周供应历史新高。
从9月入市项目定价来看，虽然自今年年初预售限价已基本放开，但“谨慎”仍是目前市场基调。除了老项目降价促销，新盘也开始降低价格预期，以标齐区域价格开盘入市。
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另外，上周入市的亚奥万和四季，在8月份市场报价还在54000元/平米，而在上周开盘均价为47000元/平米，降价幅度高达13%。通州万达广场预售许可证的审批均价为32088元/平米，而该项目以27000元/平米的均价开盘。
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