[摘要] 近几年，济南市的房地产市场得到了快速的发展，市场一度呈现供需火爆的局面。但商品房价格涨幅惊人，中低等收入家庭难以承受过高的房价，市场供需矛盾逐渐显现。同时，济南市发自内心的“住东不住西，住南不住北”的传统观念影响依然比较深刻，房地产价格的区位差异巨大，这些因素都在一定程度上影响了市场的可持续发展。
近几年，济南市的房地产市场得到了快速的发展，市场一度呈现供需火爆的局面。但商品房价格涨幅惊人，中低等收入家庭难以承受过高的房价，市场供需矛盾逐渐显现。同时，济南市发自内心的“住东不住西，住南不住北”的传统观念影响依然比较深刻，房地产价格的区位差异巨大，这些因素都在一定程度上影响了市场的可持续发展。
上半年市场成交惨淡网签下滑明显
国家统计局6月18日公布70个大中城市住宅销售价格变动数据显示，5月份济南新房下滑0.4%，二手房环比下跌0.2%，这是济南房价2012年6月份以来的首次“双下滑”。
截止到6月底，济南共网签新建商品住宅20564套（1至5月数据已经扣除撤销网签的情况，6月数据使用了没有统计撤销的每日原始数据统计），这一数据比2013年1至6月份的新建商品住宅总网签量28390套（全部使用扣除撤销网签的数据）少了7826套，同比下跌27.6%。在二手房方面，根据济南市房屋产权登记中心实时数据，上半年济南市区二手房买卖成交登记16662套，成交面积122.40万平方米，同比下降27.0%、30.1%；其中住宅成交14702套，成交面积114.91万平方米，同比去年上半年20935套下降29.8%、28.1%。上半年新建住宅和二手住宅同比减少网签一万余套。
今年上半年，尤其到了5、6月份年中冲业绩的时候，开发商低价开盘、花样促销的手段和频次越来越高。虽然促销手段比较多，但是很难看到大规模的降价行为。记者在济南西部新城众多楼盘探访时发现，特价房源比较多，单位组织的团购也比较多，但是没有楼盘直接喊降价。“单位团购其实已经算是隐性的大宗降价行为，因为一般散客只要购房诚意足，基本都会被‘捎带’。”据目前的形势而言，微幅降价也已经到了一个瓶颈期，或者说是一个徘徊期。
业内人士分析认为，去年的高基数，由“国五条”引发的市场集中性爆发交易，市场被提前消费；经济大环境的影响，信贷政策偏紧，直接削弱了部分购房人的购买能力；遇冷导致的观望情绪加重等都是导致上半年楼市“答卷”成绩不理想的原因。
2014年楼市动荡不安，也影响到土地市场。1月至6月济南土地市场挂牌和成交量均下降，5月份甚至出现了挂牌和成交均为零的惨淡局面。尽管2014年上半年楼市和土地市场都比较冷清，但济南土地市场成交数据比2013年上半年有所增加，其中2014年上半年土地成交面积同比增长110%。据统计，2014年上半年济南土地市场土地共成交67宗，总共成交面积406.27万平方米。成交金额2224810.5万元，均价5476.187元/平方米。其中一月份土地成交量创历史，成交45宗土地面积316.12万平方米。而在经历了开门红之后，土地市场一路下坡，二月份仅成交2宗，成交面积不足一月份的6%，三月份成交稍有回升，四五月份一路跌到谷底，五六月份济南土地市场均是零成交。
房价大力回弹可能性微乎其微
土地市场的遇冷与新建商品房市场的成交“受挫”是不可分割的裙带关系。有业内人士分析认为，随着限购政策的取消，济南土地市场或会有所起色，但是由于2013年透支力度较大，火爆局面难再现。上半年济南商品住宅成交量同比减少25.33%，市场处于下行阶段；取消限购，促使以前不符合限购政策的一部分“准房主”顺利完成网签，从而拉高下半年的成交量数字；但是在价格上，依然取决于行业大势的走势。“济南的潜在需求很大，如何把潜在需求变成现实需求，价格还是核心。”山东财经大学房地产研究所所长郭松海教授分析说，在开发商大力促销的基础上，若济南房价符合济南购房者的心理预期，济南楼市还是会出现很可观的局面。房价方面，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗认为，现在济南房地产市场依然处于一个博弈状态，购房者需要房价下跌，开发商希望房价坚挺，市场稳定。并且购房者对济南房价的可接受心态不会发生太多的变化，未来预期也不会有大幅度的改变。
伴随济南“东拓、西进”的城市发展布局，近年来，济南楼市逐渐发展为以东、西板块为主的两大竞争格局。在东、西两大区域板块的竞争中，楼盘间的“单打独斗”将逐渐转变为“抱团发力”。记者获悉，在济南市政府“两翼展开、整体推进”的城市发展战略布局下，依托高铁、高架和将要开通的城轨综合交通网络而迅速崛起的西客站片区吸引了诸多品牌房企来此“扎营抢地”，定位为“济南城市新中心”的西部新城后期或强势崛起。
济南呈现以东西板块为主的两大竞争格局
如果说东部是济南黄金居住片区，那么西部就是楼市的后起之秀。东部地区相比市中心少了几分喧嚣和拥堵，而比起近郊又多了成熟和便利。市政规划重心向东部的转移，也使得济南东部地区备受房企亲睐。
与东部片区不同，济南西部的发展是伴随着交通规划紧追慢赶而来的。先是西客站交通枢纽在此安营扎寨，后又二环西路的通拓以及轨交的铺设。每一次交通规划里程碑式的节点都能带来西部楼市的突飞猛进。曾经偏远的西部如今已是济南最引人瞩目的战略重镇，来自的地产大鳄纷纷在此跑马圈地，西部从此兵家必争。
品牌房企竞相进驻西客站片区
在东西板块的拉锯战之中，伴随东部板块的稳定推进，开发商似乎也嗅到西客站片区蕴含的巨大商机，西部新城掀起一股品牌房企拿地热潮。
据数据统计，2013年济南土地成交总计763.45万平，其中槐荫和长清区两区域合计达372.76万平，占到全市土地成交总量的48.8%。2013年3月，济南市国土资源局挂牌出让19宗国有建设用地，总面积近83万平方米，约合1241亩，这些土地全部位于西客站片区。除了像西城集团这样的本土房企外，恒大、金科、绿地等外来房企也来此安营扎寨，且大规模拿地，尤其恒大地产欲在西客站片区打造恒大城，涉及住宅项目及地标性建筑恒大国际金融财富中心，而绿地集团亦看好西客站片区，再次打造绿地中央广场。至此济南西部新城已有绿地、金科、恒大等十余家房企进驻，涉及楼盘项目近30个。
西客站片区发展后劲飙升
那么在低温运行的房地产市场中，究竟谁能在2014年继续保持热度？随着济南“老城提升、两翼展开”发展战略的提出，东拓、西进成为现阶段济南主城区的主要发展方向，纵观济南主城区楼市的发展格局，中部老城区是因占据城市核心位置可以说是楼市中的“贵族”，然而老城区虽城市综合资源丰富，但受板块容量限制，已没有多少开发空间。作为置业的黄金地带，东部片区发展已相对成熟，开发潜力不比西部。而南部地区因“南控”战略，开发商脚步被拦下，南部发展将会受到更多地理因素及城市规划的限制。
从规划上看，西客站片区规划为五大功能：包括交通枢纽区、区域商务区、城市公共服务区、主题园区、围绕核心区，城区发展蓝图已经清晰。从配套方面看，西客站片区“九纵九横”的路网结构，加上京福高速、京沪高铁等交通路线，及高铁、轨道交通等交通方式，为西客站片区构筑起强大的立体交通。而一院三馆、腊山河景观带等设施为片区提供良好的公共服务。
也有业内人士分析，西客站片区虽然面临人气不足、配套缺乏短板，但清晰的发展规划、充足的土地利用空间使得西客站片区具有强势的发展后劲。其次，片区的发展不是一蹴而就的，也不是单个项目就可以支撑的。随着品牌房企的不断进驻，齐鲁之门、恒大国际金融中心建设进度的加快，西客站片区将被限度的开发，多项目之间相互支撑，使得西客站片区发展后劲十足。
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