[摘要] 随着济南城市规模的不断扩大，商业地产前景越来越被看好。商业地产作为一种投资品和房地产业态，也受到了济南消费者和业内人士的青睐。在住宅限购后，不少专业人士指出，商业地产应该成为投资者的下一追求目标。捕捉投资热点，探寻市场机会！房天下聚房地产业内精英，共话2014商业地产潜力，剖析投资之道。
编者按：随着济南城市规模的不断扩大，商业地产前景越来越被看好。商业地产作为一种投资品和房地产业态，也受到了济南消费者和业内人士的青睐。在住宅限购后，不少专业人士指出，商业地产应该成为投资者的下一追求目标。捕捉投资热点，探寻市场机会！房天下聚房地产业内精英，共话2014商业地产潜力，剖析投资之道。房天下为开发商、商用物业投资者及品牌商家搭建了一个解惑答疑的共赢平台。
世联怡高山东区域董事总经理 朱江
【房天下】朱总您好，我们知道近几年济南城市规模的不断扩大，给商业地产的发展提供了良好的前景。那商业地产作为一种房地产业态，一种投资方式，也受到了济南业内人士和消费者的青睐。房天下主办的2014年济南投资者大会也即将落地，在此之前我们想就商业地产采访您几个问题。
首先，目前济南商业地产情况您觉得如何？它的投资优势在哪儿？
【朱总】济南商业地产的优势，是它作为山东的省会城市，具有省会经济的聚集效应，比如说它能够聚集全省的经济要素向省会靠拢；第二，人口的聚集效应。现在我发现一个趋势，就是越来越多的公司通过厂办分离（工厂和办公分离），而整个起动起来。除了这些公司的增长，包括省会企业的成长，它对人口吸收会越来越强。因为产业的增长拉动了人口吸附的能力，人口的增长又推动了济南市发展。应该说作为一个省会城市，济南的前景特别好。第二，山东也是一个人口大省，在也是排前几名，人口也接近一个亿。作为一个人口大省的省会城市，它的资源能够更加有优势。第三作为经济强省，就是山东的GDP在也是排名比较靠前，作为经济强省，它本身的产业基础比较好，所以它吸引产业的优势也比较明显。这几个优势共同构成了济南市发展的一个很好的基础。
【房天下】我们知道目前济南可以说是商业综合体扎堆，“十二五”也规划了更多的城市中心和商业综合体，数量是已经呈现出一个上升的趋势，那么您认为济南商业地产是否会出现一种饱和的状态，会不会出现泡沫？
【朱总】商业地产确确实实是现在销售量特别大，我们传统济南的东西城市的板块；第二，西部高铁板块；第三，北园板块；第四就是南部板块。其实济南再加上传统的板块，实际上商业的数量特别大，现在大部分都做综合体的开发，而且开发的规模也比较大，目前来讲的话，商业开发有点过热，它应该是超过目前产业聚集的速度，商业规划开发的速度大于产业聚集的速度，所以会显得商业市场有些比较大的销售压力和经营压力。
【房天下】目前来看是处于一种供大于求的状态。在您看来，大概库存的消化需要多长的周期？
【朱总】举例说明写字楼市场，写字楼市场去年大概消化了27万方，它的月均消化是2.4万方左右，去年的库存大概是28万方左右。去年年底的库存量大概是12个月。去年有一个很重要的政策，就是国务院取消了政治功能以及机构。包括我们国资委下属的公司，限制建设或者购买写字楼这种需求。然后在10月份以后需求骤降。
另外一方面，还有一些公司在把总部往这边迁。所以一个是少，一个是增，当然减量要大于增量。所以到去年年底库存量是在上新高。得出的结论是什么？库存量到今年来讲是不断上升。因为什么？比如我们在开发量方面还是在增长，一个是强制，我们很多土地是强制做商业规划；第二，去年年底的商业用地的销售也不错；第三，有一些开发商一些大的项目有一部分一定会按照比重二八开、三七开，会拿出30%、20%来做商业，就是强制性的商业开发。就是这几块造成了什么？商业的供应量在不断增长，但是去年的需求量实际上是在下降的。叫此消彼涨，最后的结果就是库存量在上升。库存量上升之后，就会造成价钱没有什么上涨的动力。
【房天下】还有一个问题，当前商业地产有几种常见的运营模式，像产权拆散分售，还有大规模的整体持有，然后由开发商统一运营，像这几种方式，您觉得哪个更适合济南的市场？
【朱总】现在所有做产权分售的集中式商业已经很难生存，尤其是在移动互联时代到来以后，现在我们的消费已经更加趋向于大型购物中心、体验式消费。分产权做集散式贸易的卖场，已经很难生存。这是的普遍规律。所以说未来商业地产从商场的要求，是走向大型的购物中心这样一个模式，更加强调体验。散售商业也会有，主要是底商的形式，或者是商业街的形式，销售部分的持有。所以一个合理的租售比，通过这样一个合理的租售比，从开发企业来讲，一部分通过持有一部分商业，招商经营，提升它商业的品质；另一方面通过销售一部分商业，回笼现金，提高公司的收入。完全销售的商业现在已经很难生存了。其实我更愿意商业的整体是持有，包括商业街，其实持有率也是不错的一个选择。
【房天下】商业地产最常见的有这么几种业态，像商铺、底商、写字楼、公寓等，您能不能给我们的投资者一个建议，投资哪一种业态会更好一些？
【朱总】商业的投资，当然投资底商是比较好的，底商个它的门面比较独立，然后能给周边的社区提供服务；第二，底商比较灵活，业态是比较灵活的；第三，经营管理也比较自由，所以底商形式我认为是的投资产品。
其次是什么？比较好的地段和写字楼，这也是比较好的投资形式。再其次是一些好的地段和人口密度大的地方，这也是不错的一个选择。当然还有一些，我觉得所有投资产品的背后一定要有一个良好的运营和管理，大家知道，商业物业它的本质是一个经营性质的，经营性物业的特征是什么？就是说经营管理是能产生价值的，比如说我们一个公寓，我是自己想租出去，比如说在济南，在某一个位置不是特别好的地方，我想租出去，我们知道，一个40平方米的公寓能租到1500元。但是我如果经营成商务酒店，我一天至少能卖100块钱，那我如果卖到100块钱，我这个房间的产值一个月就是3000，或者说我们经营酒店的层次高一点，我把它做成一个稍微高端一点的商务公寓，比如我商住能提到200块钱一天，这样这一个房间的创收一个月能到6000。通过一个算帐就明白了，就是我同样一个房间，我做了不同功能的选择，经营的选择、它的价值有好几倍的差距，可能能到4倍甚至更多。比如我们同样40平米的公寓，我五星级酒店的一天就能卖600到800，它的价值会更高。这说明什么东西？就说明有经营的商业公寓是能够提升商业物业本身的价值。所以说投资和购买商业物业的出发点有几点：点是选准业态，就是商务形式；第二，选址地段，地段是要人口密度比较大，未来的人口增长率要快，有人来消费；第三，选准运营商，运营商能对这个项目提供支撑，这些东西都考虑到位以后，投资商业的要远远高于投资住宅的。
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