[摘要] 济南老东门小商品市场停业升级改造4个多月后，记者近日从山东华艺集团得到确切信息，在原址附近建起来的老东门万货汇时尚购物广场，28日将试营业，首先开放1—3层，地下一层和四五层的餐饮、影院等尚未招商完毕，开业尚无时间表。
济南老东门小商品市场停业升级改造4个多月后，记者近日从山东华艺集团得到确切信息，在原址附近建起来的老东门万货汇时尚购物广场，28日将试营业，首先开放1—3层，地下一层和四五层的餐饮、影院等尚未招商完毕，开业尚无时间表。
布局
整体年轻化，地下一层留给“中老年人”
去年11月26日，有着近20年历史的老东门小商品市场正式停业，很多习惯于到此购物的老济南很不适应，买个针头线脑什么的，不知道到哪里去。此后曾有多种传闻传出，先说是今年春节前开业，后说正月十五……“都是小道消息，听商户说的，没有一个消息是我们传出来的。”新的老东门万货汇购物广场投资方，山东华艺集团相关负责人杨先生接受记者采访时说，本月28日试营业，这是确切无疑的信息了。
近日，记者到现场探访，原场地已经被硬化，变成停车场，南邻一栋新建成的5层楼房矗立着，这便是老东门万货汇时尚购物广场，北门大电子屏幕上写着招聘信息。走进一楼，已经装修完毕，个别商户已经把货搬进去了。
从整体装修风格来看，有点像人防商城，很时尚，比较适合年轻人。“要不怎么叫时尚购物广场呢。”该购物广场副总经理谢金普说，一楼主要是饰品、美甲、化妆品等，二楼是年轻服饰，三楼则是鞋类，试营业开放的就是这三层。
据介绍，地下一层未来将经营小商品、小五金、小百货、塑料制品等。“这比较适合中老年人，也算是继承老东门原有的东西。”谢金普说，本次改造的改变是四楼、五楼，分别增加餐饮和影院，目前尚在招商之中。
算账
场地增大3倍，租金增加1400%
据介绍，本次改造是老东门小商品市场有史以来力度的一次，上一次改造是在10多年前，当时只是迫于消防压力进行的小修小补，而这次是脱胎换骨式的改造，不仅楼变高了，营业面积由过去的1.4万平方米，增加至现在的6万多平方米，里面还装了电梯、空调。
同步增加的还有租金。据介绍，2003年，山东华艺集团与相当一部分有意向的业户签订了一次性买断合同，有效期10年，一次性支付1万元，以后再每月交租金。“这10年来，租金一直是按照2003年签合同时的价格，一楼一节柜台不到两平方米，每月租金只有170元。”谢金普说，这么低的租金，给业户带来比较大的盈利空间，因此，一些商户在销售商品时，价格也相对便宜，间接给消费者带来了实惠，这也是老东门红火的重要原因之一。
然而，便宜的午餐终有结束的一天。按照老东门万货汇时尚购物广场实时的房屋租赁价格表，一楼一个店铺面积约6平方米，一次性交一年的租金总计3.1万元，试营业有优惠，还可赠送半年，相当于1722元/月。
按照谢金普的说法，一年之后就没有优惠了，这相当于未来每月租金2583元/月。显然，一楼店铺面积增加了2倍多，但租金却增加了1400%。对此，谢金普表示，10年前的租金价格显然已经不适用于现在的物价水平，提高是必然的，事实上，在新市场建设之前，老市场商铺不经过市场的地下转租价格就到了每平方米1000元/月，如果按每平方米单价计算，目前的租金价格并不高。
未来
定位增加中端，恢复“鼎盛”有点难
“如果说过去，我们的市场定位是低端，那么现在是中低端，增加了中端。”杨先生说。
谈及未来，杨先生充满信心，首先，人们就近购物的习惯不会改变，周围都是居民区，就不怕吃不饱；其次，近20年来，老东门积累了大量消费人群，这些人的消费习惯一时难以改变；再次，新市场承接了老市场70%以上的老商户，这些商户也有自己的固定客户群，会随之带来；最后，新市场增加了时尚元素，会吸引更多年轻人。
不过也有市场分析人士认为，正常情况下，在老市场原址建立起来的新市场，从外地和历史的经验来看，一般也不会太差，但要想回到此前鼎盛时期的状况，还需要很多努力。
首先，老东门新市场未来会引进餐饮、影院，朝着商业综合体方向发展，但在附近类似的商业综合体太多了，比如世茂、恒隆、万达等，势必会与之形成竞争关系。
其次，改造之后，新市场风格“泯然众人”，租金上升势必带来商品价格上升，如此一来，原来冲着便宜而来老市场购物的人群势必会分流到别处。事实上，在老东门停业的4个月里，很多消费者也在被迫分流，逐步形成新的消费习惯。
最重要的是，济南东站附近有一个黄金燕福商品服装城，其定位与老东门新市场惊人的相似，两者已经形成正面竞争，在其停业期间，黄金燕福商城还一度免租金，让老东门商户免费入驻。
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