[摘要] 19日，大众网接到网友投诉，自己在媒体广告上看中的房子价格便宜，位置较好，可详细咨询却发现这个看似优质的项目，竟然是小产权房。大众网记者随后调查发现，在小产权房分布较多的二环路附近，大批小产权房二手房源充足，许多新建项目也正在公开销售。
19日，大众网接到网友投诉，自己在媒体广告上看中的房子价格便宜，位置较好，可详细咨询却发现这个看似优质的项目，竟然是小产权房。大众网记者随后调查发现，在小产权房分布较多的二环路附近，大批小产权房二手房源充足，许多新建项目也正在公开销售。
济南小产权房公开销售
记者首先对新建小产权房热门分布的二环北路、二环西路附近地区走访调查。
二环路附近，记者看到了多家小型“营销中心”，这些小卖场正在销售的就是小产权房，这些房子有的已经建成，有的仍然在建，这些在建小产权房价格普遍较低，每平米价格不超过5000，价格更低的甚至有3000多元一平。
据销售人员表示，每天前来看房的人不在少数。
网友投诉说，目前济南销售在建小产权房的现象并不少见，有一些甚至公开进行广告宣传：“在建小产权房不只没有停工，有些还在公开售卖，像是腊山立交桥沿线、二环北路那里很多小产权房都在媒体上打广告卖房，我就是在广告上看到的”。
随后记者根据线索查阅了相关报刊，一处名为“金容花园”的在建小产权房的宣传广告果然出现在3月19日的某商报版面上。网友说，报纸上有，网上也有，差点因为便宜错买了小产权房。
记者随后又在网上搜索了济南小产权房房源发布。部分房产网站上仍然发布着大量小产权房的出租、出售信息，发布时间显示为3月20日当天。
记者以购房者身份电话联系了网上搜索到的房产中介经理人，他们都表示自己手中仍有小产权房房源，像盖家沟附近、市中区白马家园、枣林阳光花园、二环西路附近的后魏华庄等地，二手小产权房房源非常充足。
这些被暗访的中介经理人表示，小产权房价格不等，贵的7000多一平，便宜的3000多就能买到，这类房子不能贷款但可以签订合法的过户合同，无法让外地人落户济南。“看房的话要等明天，今天预约的人太多了。”多位经理人表示目前小产权房需求仍然很大，大部分为刚需购房者：“现在买小产权房的都是买来自己住，需求挺大”。
记者随后查阅了相关资料。早在3月8日，济南国土资源工作会议就已经明确指出，济南将开展违法建设销售“小产权房”专项清理整治，公开通报违法违规用地重大典型案件。济南市国土资源局局长表示，2014年将组织开展违法建设销售“小产权房”专项清理整治，严厉查处各类违法违规用地行为，对重大典型案件进行挂牌督办和公开通报。
房产中介销售承诺签订合法购房合同
网友询问：“中介推荐小产权房并称能够签订购房合同，这样的小产权房是否合法?”大众网记者20日走访发现，济南二环路沿线城乡结合部的部分小产权房仍在公开销售，房产中介均表示购买小产权房可以签订合法的购房合同。对此，有律师表示，购买小产权房有隐患。
20日，大众网记者走访了玛雅房产、二十一世纪中介、孚瑞不动产等各大房产中介，以购房者身份暗访了济南小产权房在售情况。
“现在小产权房比较敏感，我手上还有些房源，价格在7000元左右，包改合同。”房产经理人王某虽表示自己房源不多，但记者详细询问之后，他仍然陆续提供了五、六套房源：“阳光花园不行?那再看看依山新居的，交通便利还带装修。”
而在另一中介，房产经理人周某表示：“枣林的房源很多，而且价格便宜，90平带装修的20多万就能买到，包括该合同的费用。”周某表示：“签订的是购房合同，是合法的，具有法律效力的。”
记者走访多家大小中介，几乎每位经理人手中都有多套小产权房房源，并表示：“可以签订合法的购房合同。”
据多位中介经理人表示，一旦发生纠纷，购房合同写的谁的名字，房子就是谁的：“法院只认合同。”
记者在二环北路、二环西路沿线走访看到，许多新建小产权房都有售楼处，目前在建小产权房并未停工。销售人员普遍表示：“过两年就能拿到房产证，现在可以签订购房合同，合同是有法律效力的”。
律师：购买小产权房不受法律保护，存在诸多隐患
据住建部政策研究中心主任秦虹近日透露的实时消息，新增的小产权房不准卖，过去的小产权房分类处理。既然政策面并没有确认小产权房的合法性，那么为什么可以签订合法的购房合同呢?记者带着这样的疑问联系了从业多年的资深房产律师、济南某律师事务所高级合伙人马律师。
“在济南确实存在买卖小产权房的现象，从严格意义上来说，买卖小产权房虽不能算作违法，但也不收法律保护，购买小产权房具有诸多隐患。”马律师表示，小产权房是指在农村集体所有土地或者宅基地上由开发商或者当地村集体、个人建设或销售的房屋，小产权房既不能按揭贷款也不能再次出售，更不能帮助外地居民落户济南。即使仅是用来居住，小产权房也存在诸多隐患。
据马律师说：“中介及销售人员所说的购房合同，本身确实是合法的。但按照现行政策，小产权房即使拥有这份合同也无法正常入市交易。另外，即使仅用于居住，在今后遇到纠纷或其他问题时，例如拆迁，这份合法的购房合同并不能帮助购房者维护合法权益，存在许多不确定因素。”
“或者在遇到继承问题时，小产权房也不能像商品房一样直接过户给继承人，不仅手续繁杂，而且财产证明等问题大量存在。”马律师表示，虽然目前对于小产权房的处理政策尚未明确，也有很多关于小产权房有望转正或分类处理的说法，但从法律角度来说，购买小产权房存在较多隐患，建议购房者尽量不要购买小产权房。
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小产权房从疯狂到淡定,一路起伏,究竟会何去何从?低收入者买小产权房来居住,投资者则觊觎小产权房的空间,小产权房最终将如何处理?近日,记者采访了我省多位专家,探讨小产权房的处理方式。
小产权房处理不宜“一刀切”
济南市建委有关人士介绍,“小产权房”多数是打着“旧村改造”旗号建的违章建筑,往往都未经批准。
在城市发展建设过程中,尤其在两个城区的交界处,不少城中村被纳入城区,自然会按照“城市建设模式”改造建设。这些村子所处的位置、交通条件以及周边良好的基础设施等因素,都是吸引购房者的原因,更是助长了小产权房的发展。
省政府参事、山东财经大学房地产研究所所长郭松海说,小产权房类型较为复杂,既有在集体建设用地上开发的,也有在非法占用的耕地上开发的；既有符合规划,以“旧村改造”、“新农村建设”的名义申请批准后开发的,也有违法乱建的；既有历史上形成的,也有新开发和在建的；既有出售的,也有出租的,等等。
“处理方式不能‘一刀切’,要对症下药、区别对待,在一个个小产权项目的处理中积累经验。”在省住建厅副厅长宋守军看来,小产权房的问题需要从经验中寻找办法。
违规批准建设要严处
而对于在建、在售的小产权房,国家有了明确的态度:坚决遏制。对于已经形成规模入住的小产权房片区,又该如何处理?
“小产权房成因、建设主体、购买主体和动机,包括房屋的情况太复杂,处理起来就有一些难度。”省国土资源厅副厅长王玉志坦言,对历史上形成规模的小产权房,要划分类别慎重处理,先摸清家底,然后提出相应的处理方案。
小产权房的购买主体,有很多是没有能力购买商品房的人,这恰恰是住房保障覆盖不到的群体。“这种情况在处理时就要很慎重,不能简单地‘一刀切’,所以要摸清情况。”王玉志说,对于建设主体,包括违规颁发建设许可、规划许可或者证件的,必须严肃处理。此外,像一些不符合质量安全的房子,必须拆除。
转正需补土地出让金
对于一些符合规划的小产权房,是可以考虑完善手续的。王玉志说,随着城市的发展,有些小产权房同时符合了土地利用总体规划和城乡建设规划,像这类情况,在一定的时期内,补交一定的土地出让金,变成合法的房屋和土地。有了合法的房屋和土地手续,就可以取得正规的合法用地手续和房屋产权,这样的住房是可以的。
“但是这样办难度很大,现在建设主体很难找到了,谁来完善手续是个问题。”王玉志说,假设由购买小产权房的人来办,有些人想交,有的人不想交,意见达不成统一,也很难处理。
郭松海表示,在处理的过程中,既要保证老百姓的利益,又要有利于房地产市场健康发展。郭松海建议,在处理中,要把乡镇企业用地、乡村公益设施用地上的小产权房与宅基地上的区分开,还要把历史遗留问题、符合规划合法开发的与违法开发的区分开；此外,城市规划区内与规划区外的区分开。
“对城市规划区内的农民住宅,以及部分已形成规模、符合规划的小产权项目,可以考虑与有关部门共同制定相应政策,适当放开。”郭松海说,对于城市规划区外违法建设尤其是占用耕地的,应依法取缔。
王玉志说,“我省已展开排查违法建设、销售小产权房专项行动。”此次行动从1月15日开始,至4月20日结束。按照国家的要求,对发现的在建、在售小产权房的行为要坚决叫停,严肃查办。对顶风违法建设、销售,造成恶劣影响的小产权房案件,要公开曝光,挂牌督办,坚决拆除一批、教育一片,发挥警示和震慑作用。
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