[摘要] “这个账已经不知道该怎么算了！”昨日（12月18日），在上海锦绣投资管理有限公司(下称“锦绣投资”)以3.02亿元夺得浦东新区临港新城主城区WNW-A1-14-1地块(下称“临港14-1地块”)后，一名参与现场竞拍的开发商向记者如是感慨。
“这个账已经不知道该怎么算了！”昨日（12月18日），在上海锦绣投资管理有限公司(下称“锦绣投资”)以3.02亿元夺得浦东新区临港新城主城区WNW-A1-14-1地块(下称“临港14-1地块”)后，一名参与现场竞拍的开发商向记者如是感慨。
对于锦绣投资来说，拿下这幅土地不仅需要真金白银，更需要充足的想象力。这幅起拍价为5958万元的商住地块，最终溢价率达到406.9%。随后，锦绣投资又以1.43亿元夺得上述地块旁的临港14-2地块，溢价率379%。据同策咨询提供的数据，今年11月，临港新城的房价约为1.4万元/平方米，这意味着，上海最东南面的滴水湖畔，“面粉”价格已经远超“面包”。
这是一线城市疯狂土地成交的缩影，数据显示截至11月底一线城市土地成交金额已经创下历史新高。
刷新年内溢价率纪录
“楼板价15000元/平方米，那太可怕了！”一位在临港新城有项目的开发商向记者感慨，“年初我们拿地的楼板价不到4000元/平方米，今天拍的这块地就在我们斜对面。”
对于锦绣投资的到来，上述开发商和众多业内人士一样，感到非常意外。
临港14-1地块紧邻滴水湖，性质为商住。昨日下午，22家房企的近百名工作人员将上海土地拍卖大厅挤得水泄不通，光验证竞买人身份，就用去了40多。开拍后，68号竞买人锦绣投资显得非常低调，竞争主要集中在25号竞买人和14号竞买人之间，双方“互掐”百余轮后，有备而来的锦绣投资才突然“杀出”，最终以3.02亿元拿下这幅土地。
406.9%的溢价率不仅创下今年上海土地溢价率的新高，也大幅刷新了临港新城地区的楼板价纪录。德佑地产市场研究部监控的数据显示，此前，临港新城地区的楼板价纪录为8818元/平方米，远低于昨日成交的地块。
锦绣投资成立时间为2012年5月8日，注册资本300万元，法人代表为戚士新。
记者注意到，大连永嘉集团有限公司董事长的姓名也为戚士新，该公司成立于1993年，涉足建筑、地产行业。今年1月1日，大连永嘉集团收购了深圳市南宇明思克投资有限公司100%的股权，成为坐落于深圳的明斯克航母的新主人。昨日，大连永嘉集团的一名工作人员对本报记者称：“领导都在出差，暂时不能确认是否是该公司夺得了临港地块。”
上海一家中型房企相关负责人认为，锦绣投资此前可能从未在上海拿地。对于这些“铁了心”要进入一线城市的房企，有时拿地往往是不计成本的。“他们必须以一个项目来切入，进入这个城市把关系打通开始做，做完一个项目，熟悉所有的流程和关系，然后才可能做更多的项目。”
德佑地产研究总监陆骑麟表示，年初成交的4幅临港新城地块溢价率均未超过20%，随着自贸区概念的发酵，临港新城土地的溢价率开始攀升，近期成交的两幅临港万祥社区宅地溢价率都超过了100%。
“当然，今天的临港新城地块出现如此惊人的溢价率，除了自贸区概念和轨道交通的影响外，其本身起拍价较低也是重要因素，此外中小房企急于弥补一线城市土地储备不足，也极易促成高溢价的产生。”陆骑麟如是说。
房价涨50%以上才能保本
当“面粉”贵过“面包”之后，如何盈利是摆在开发商面前最棘手的问题。
21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2013年至今，临港新城板块新房供应和成交面积分别为17.8万平方米和25万平方米，是去年同期的6.3和2.7倍。尽管楼市成交火爆，但不少业内人士认为，1.5万元/平方米左右的楼板价想要盈利，房价至少得再涨50%以上，但这个难度太大了。
统计显示，2013年至今，临港新城板块新建商品住宅成交均价为1.2万元/平方米，昨日出让的两幅地块楼板价全部超过板块内新建住宅的均价。今年以来，临港新城板块仅有1个楼盘成交均价超过1.5万元/平方米。该楼盘于10月中旬入市，截至12月17日，成交新房200套，去化率为78.1%，成交均价1.8万元/平方米。
“只能说自贸区给大家带来的想象空间实在太大了。”上述在临港新城有项目的开发商对记者坦言，“滴水湖旁边这块地方，配套还不是很完善，真正繁荣起来还需要有一个过程，这回楼板价这么高，拿地企业可能认为，将来自贸区会扩围至这个地区。”本周临港新城主城区还将连续出让5幅经营性地块，目前，这5幅地块地的竞买申请人数都超过了15人，火爆程度可见一斑。
21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔称，近期临港新城迎来土地出让高峰，今天两幅地块高溢价出让为临港新城土地打响头炮，甚至可能影响到明后两天开发商拿地的预期。
截至昨日，本月上海累计共成交经营性地块25幅，成交金额达271.1亿元，而今年以来，上海的土地出让收入已经超过2000亿元，创历史新高。另据统计，截至11月底，2013年年内北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额为4720.38亿元，较2012年同期暴涨181.72%，创历史纪录。
“土地市场这么热，你说明年的房价能不涨吗？”上述中型房企相关负责人如是反问记者。他表示，虽然年底上海土地市场的供应明显放量，但短时间仍无法改变一线城市土地市场“僧多粥少”的局面。
上海锦绣投资临港新城连夺两地 年度土地溢价诞生 房天下
房天下讯：12月18日下午，浦东新区临港新城主城区WNW-A1-14-1地块及WNW-A1-14-2地块分别以总价3.02亿和1.43亿被上海锦绣投资收入囊中，此次两幅地块溢价406%和379%，夺得今年上海土地市场溢价冠亚军。
此次两幅地块争夺异常激烈，分别有22家竞买人同时竞拍两幅地块，最终均被上海锦绣投资收入囊中。而此次两幅地块的楼板价也创下了临港地区的楼板价，甚至有赶超房价的趋势。
房天下统计，临港新城地区新房价格从1.3万-1.9万元/平方米不等。
上海金桥出口加工区房地产发展有限公司以12.61亿元竞得临港新城中心区一期建设区WNW-C5街坊WNW-C5-04地块，创下此前临港地区土地楼板价8818元/平方米。
浦东新区临港新城主城区WNW-A1-14-1地块及WNW-A1-14-2地块位于滴水湖边，位置相邻，两幅地块因为面积较小，适合合并开发。
溢价406% 临港滴水湖边宅地楼板价超15000元/平 房天下
房天下讯：年内溢价诞生！12月18日下午，上海锦绣投资以3.02亿元竞得浦东新区临港新城主城区WNW-A1-14-1地块，溢价率406.88%，楼板价为15358元/平方米。
另讯：12月18日下午，上海锦绣投资再次拿地，以1.43亿元竞得浦东新区临港新城主城区WNW-A1-14-2地块，溢价率379%，楼板价为14527元/平方米。
房天下统计，临港新城地区新房价格从1.3万-1.9万元/平方米不等。
上海金桥出口加工区房地产发展有限公司以12.61亿元竞得临港新城中心区一期建设区WNW-C5街坊WNW-C5-04地块，创下此前临港地区土地楼板价8818元/平方米。
浦东新区临港新城主城区WNW-A1-14-1地块东至山兰路，南至WNW-A1-14-2地块边界，西至云鹃路，北至规划LG-2路，出让面积4922.0平方米，起始总价2983万元，容积率2，房天下测算起始楼板价为3030元/平方米，该幅地块为商住用地。
房天下现场获悉，此次参与现场竞拍的竞买人多达22家，包括合景、旭辉、恒好贸易、华盛建设、东方康桥等。
首现宅地设置溢价率上限 控制地价作用存疑 北京商报
今年各地土地市场的持续火爆，让地方政府不得不对土地的出让规则做出调整。日前，有消息称，杭州已将入市的住宅用地的溢价率明确限制为35%。而杭州市国土局土地利用处工作人员也向北京商报记者证实了这一消息。
业内人士告诉记者，这应该是明确规定土地出让溢价率并且标准如此严格的城市，但类似这样对溢价率的限制其实并不能真正有效地降低企业拿地成本、把土地出让价格控制住，可能不适合向更多城市推广。
随着购房需求回暖，新房市场反弹，土地市场也出现了逐步升温的态势。链家地产市场部张旭坦言，部分一二线城市土地出让金规模等出现大幅上涨，个别核心地段的优质地块土地价格更是创下历史新高，这些都将对市场预期产生不利影响，随着年末临近，多地升级对土地市场的管控力度合情合理。
据杭州市国土局一位工作人员介绍，在最近不到一个月的时间内，杭州市基本统一在每块挂牌出让的住宅用地文件中规定了溢价率不超过35%，并向房企明确现场竞价达到溢价率上限后就不再竞价转为竞保障房面积的规则。“限制溢价率转为竞配建保障房面积也是政府调控土地市场的一个主要措施，这种出让方式的转变降低了土地交易总价，使高价地出现概率降低，对稳定市场预期具有重要意义。”张旭称。
不过，亚太城市研究会房地产分会会长陈保存则坦言，即使杭州如此严格地控制溢价率，但若土地出让部门为保证不突破低溢价率提高竞拍底价，那么即使溢价率很低，土地成交价格的值也并不会受到太大影响。因此，业内普遍认为，该方式其实并不适合在更多城市推广，增加保障房、普通商品住房的供应，盘活存量房源，缓解供需矛盾，依然是目前稳定房价最为有效的方法。（
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