[摘要] 11月份，济南市土地市场供应20宗土地，共计约72.83万平米，成交18宗土地，约115.02万平米。本月土地供应和成交均主要集中在历城区，均占总供应和成交面积的45%以上，特别是唐冶片区，成为新的成交热点区域，进一步促进了该片区的发展。
章 土地市场
【监测范围】：济南市区和长清。
【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。
【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域。
【内容综述】
11月份，济南市土地市场供应20宗土地，共计约72.83万平米，成交18宗土地，约115.02万平米。本月土地供应和成交均主要集中在历城区，均占总供应和成交面积的45%以上，特别是唐冶片区，成为新的成交热点区域，进一步促进了该片区的发展；山东鑫苑置业成功摘得西客站两宗居住用地，正式进入西客站片区，标志着鑫苑置业在济南开始了新一轮的领土扩张。
供应土地基本情况
11月土地供应20宗，供地面积72.83万平米
11月份济南市供应土地20宗、72.83万平米，同比宗数增加81.8%、面积增加30.5%，环比宗数增加11.1%，面积减少36.7%。其中居住用地供应11宗，土地面积为38.51万平米，面积占总供应的53%；商服用地供应9宗，土地面积为34.32万平米，面积占总供应的47%。本月土地供应仍主要集中在历城区，供应面积高达37.35万平米，占总供应面积的51.3%。
精彩阅读：
11月供应土地明细
本月供应的20宗土地中，8宗位于历城区，5宗位于历下区，3宗位于天桥区，2宗位于市中区，高新区和长清区各1宗。
成交土地基本情况
11月土地成交18宗，成交面积115.02万平米
11月份，济南市土地成交18宗、115.02万平米，同比宗数增加80%，面积增加665.53万平米；环比宗数减少21.7%，面积增加9.5%。
位于唐冶新区的四宗土地（2013-G152—2013-G155）被隶属帝华集团三家公司以9.9亿元摘得，土地成交价格分别为45300万元、30280万元、21360万元、2223万元，土地单价分别为330万元/亩、240万元/亩、230万元/亩、195万元/亩，楼面地价分别为900元/平米、1286元/平米、1438元/平米、1219元/平米，该四宗土地的成交，将建成以住宅为主的大型综合体社区。
位于槐荫区清源路南侧、腊山河东路东侧2宗土地（2013-G158—2013-G159）被山东鑫苑置业有限公司以12亿元摘得，成交价格分别为83889万元和36195万元，土地单价均为571万元/亩，楼面地价均为2856元/平米，这是鑫苑置业在济南的又一次扩张，西客站片区的竞争将更为激烈。
精彩阅读：
2013年11月成交土地明细
11月份，共成交18宗土地，其中9宗位于历城区，5宗位于长清区，市中区和槐荫区各2宗。
第二章 各物业市场分析
【监测时间】：2013年11月1日-11月30日。
【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。
【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分，其余物业区域划分同土地市场。
【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；
2.“成交量”以实际签订协议为准；
3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。
4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。
节 普通住宅
【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。
【内容综述】
11月，住宅市场的供应和成交均较上月有明显增加，其中新增供应量为6485套、72.3万平米，达年内值。本月主要由于新项目入市以及多个刚需项目加推，刚需产品成交较好，直接影响本月成交均价，使其较上月有小幅度的回落，下降为8707元/平米。
供应量及区域分布
市场供应量月度变化
11月，住宅市场总供应量为14631套、180.4万平米，同比增加5.9%和10.1%，环比增加26.4%和22.1%。其中新增供应3194套、39.8万平米，同比减少16.3%和5.7%，环比减少41.3%和35.9%。
11月份，住宅市场供应量较上月有一定幅度增长，主要由于有三个新项目入市和较多的项目加推新房源，共同促使本月的供应量增加，新增供应量达近两年的值。
精彩阅读：
各区域供应情况
从各区域供应来看，东部依然是住宅供应的主力区域，供应7426套，占市场供应总量的51%。西部其次，供应3876套，占市场供应总量的26%。南部供应2131套，占市场供应总量的15%。北部供应636套，占市场供应总量的4%。中部供应量较少，仅供应562套。
从各区域新增来看，东部、西部和南部的新增供应量均较大，三区域新增占市场新增总量的95%。东部共新增2456套，占新增供应总量的39%。西部新增1975套，占新增供应总量的30%。南部新增1707套，占新增供应总量的26%。中部新增276套，占新增供应总量的4%。北部仅新增71套。
成交量及区域分布
市场成交量月度变化
11月，住宅市场共成交4755套、53.2万平米，同比增加14.5%和16.2%，环比增加38.8%和33.7%。
11月份，市场成交量较上月有所增加，但市场仍保持“供大于求”的状态。临近年终，各项目抓紧把握最后的时机促销，加推新房源，促使本月成交量有较大幅度的上升。
各区域成交情况
11月，东部区域成为各区域的成交量之首，共成交2224套、23.83万平米，套数和面积分别占总成交的47%和44%。其次为西部区域，共成交1814套、21.35万平米，套数和面积分别占总成交的38%和40%。南部区域在新房源的带动下，区域成交均有一定幅度的上升，成交344套、4.04万平米，套数和面积分别占总成交的7%和8%。中部和北部成交均较少，分别成交198套和175套、2.10万平米和1.90万平米。
价格及变化趋势
均价
注：自2010年6月起，住宅市场整体均价由原来的各区域均价之和，除以区域数量，调整为住宅市场每月在售项目价格之和，除以在售项目数量。诚基中心和万豪君悦府住宅为LOFT产品，因其产品的特殊性，计算住宅均价时，将两项目价格扣除，不计算在内。
成交均价
注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
11月，住宅市场整体均价为9907元/平米，同比上涨16.0%，环比上涨2.4%；本月有三个新项目入市，从整体上小幅度的拉高了市场均价。
11月，住宅市场整体成交均价为8707元/平米，同比上涨15.7%，环比上涨2.0%。本月成交均价较上月有小幅度的回落，主要是由于成交价格受各住宅项目的成交影响较大。本月新项目入市以及多个刚需项目加推，刚需产品成交较好，直接影响本月成交均价。
第二节 写字楼
【监测时间】：2013年11月1日-11月30日。
【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。
【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。
【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；
2.“成交量”以实际签订协议为准；
3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。
4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。
【样本选取标准】：总体量不小于1.5万平米的写字楼项目。
【内容综述】
11月，写字楼供应量为26.26万平米，其中新增供应2.69万平米；本月写字楼成交仍主要以在售项目的持续销售为主，共成交2.12万平米，整体成交均价为11304元/平米。
精彩阅读：
供应量及区域分布
市场供应量月度变化
11月，济南写字楼市场供应量为26.26万平米，同比上涨54.8%，环比上涨1.5%；本月新增供应仍主要集中在奥体片区。
各板块供应量情况
从各板块的供应来看，奥体板块依然是写字楼供应的主要区域，供应量为17.39万平米，占总供应的67%。其次为其他零星分布板块，供应量为3.78万平米，占总供应的14%。再次为泺源大街板块，供应量为2.13万平米，占总供应量的8%。山大路板块位居第四位，供应量为1.71万平米，占总供应的6%。西客站板块、高新区板块和经十路板块供应较少，供应量分别为0.85、0.40和0.13万平米。
成交量及区域分布
市场成交量月度变化
11月，济南写字楼市场成交量为2.12万平米，同比下降23.7%，环比下降2.8%。本月，写字楼成交仍主要以各项目的持续销售为主，成交量有下滑趋势。
各板块成交量情况
11月份，奥体板块因新房源的供应，板块成交位居本月写字楼成交首位，共成交0.69万平米，占总成交的32%；其次为其他零星分布板块，共成交0.69万平米，占总成交的31%；西客站板块位居第三位，共成交0.42万平米，占总成交的20%；山大路板块成交0.20万平米，占总成交的10%。泺源大街板块和高新区板块成交量较少，分别成交0.10万平米和0.04万平米，分别占总成交的5%和2%。
价格及变化趋势
成交均价
注：1、“成交均价”，指写字楼市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。 2、绿地普利中心和世茂国际广场均为高端写字楼产品，其价格亦明显高于其他在售项目，为更科学合理的反应写字楼市场整体成交价格水平，在计算写字楼成交均价时，将该两个项目价格扣除，不计算在内。
11月，写字楼整体成交均价为11304元/平米，同比上涨2.1%，环比上涨2.9%。虽然本月的写字楼市场的价格有少许上升，但从整体看近几个月的市场价格较平稳，稳中有升，这主要是由于写字楼成交价格变化受其成交房源影响较大。
第三节 商业
【样本选取标准】：在售商业分为底商和纯商业进行研究，底商样本选取标准为：住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目以及底商面积在15000平方米以下的写字楼及综合体底商项目；纯商业样本中，除泉乐坊、红尚坊等此类纯商业项目外，还包含底商面积在15000平方米以上的写字楼及综合体底商，如：晶都国际等。
【内容综述】
11月份整个商业市场成交较大幅度下降，成交0.46万平米，环比减少2.7万平米。本月商业市场总供应14.85万平米，环比减少34%，其中本月底商无新增供应，成交0.41万平米；纯商业市场成交0.05万平米，整个纯商业市场依然处于存量消化期。
精彩阅读：
底商
供应量及区域分布
市场供应量月度变化
11月份底商供应量为11.64万平米，同比上升6.1%，环比下降8.8%。本月的月初存量为11.64万平米，存量基数依然较大，且不断增加，无新增供应面积。
各区域供应量情况
11月东部区域仍为底商供应量的区域，供应量为3.72万平米，占总供应量的31%；南部区域位居第二位，为3.57万平米，占总供应量的31%；其次是中部区域位列第三，供应量均为2.91万平米，占总供应量的25%；西部区域位列第四位，供应量为1.14万平米，占总供应量的10%；北部供应，仅为0.31万平米，占总供应量的3%。
成交量及区域分布
市场成交量月度变化
11月份底商成交量为0.41万平米，同比上涨41.4%，环比下降63.7%。在监测各行政区域中，东部作为商业成交的主力区域，本月底商成交量下降较大，拉低了整个底商市场的成交量。
各区域成交量情况
11月份东部区域底商成交量，共成交0.143万平米，占总成交量的34.6%；西部区域位列第二位，成交0.097万平米，占总成交量的23.4%；其次是中部区域，成交0.087万平米，占总成交量的21%；南部区域位居第四位，成交0.045万平米，占总成交量的10.8%；北部区域本月成交0.042万平米，占总成交量的10.2%，与南部区域相差不大。
价格及变化趋势
整体均价
11月份底商价格为29093元/平米，同比上涨30%，环比上涨9.7%。 本月底商市场的成交价格有一定幅度的增长，主要受个别项目的成交和价格影响较大。
纯商业
市场供应量月度变化
11月份纯商业总供应量为3.21万平米，同比下降63.8%，环比下降67%。 本月纯商业市场仍无任何新增供应量，处于自然消化期。
精彩阅读：
市场成交量月度变化
11月纯商业月成交量为0.05万平米，同比下降73.7%，环比下降97.5%。本月纯商业市场成交量有较大幅度的减少，仅有两个项目成交。
在售纯商业项目介绍
根据样本选取标准，符合监测要求的在售项目共有7个，分别为银座晶都国际、齐鲁鞋城品牌港、诚基〃泉城新时代商业步行街、中泉新都汇、泉城旺角、丁豪广场、银丰联荷广场。
第四节 公寓
【样本选取标准】：建筑面积在1万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40年和50年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。
【内容综述】
11月份，公寓多个项目推出新房源，使得整体市场供应量有大幅度的增加，成交以各项目的持续走量为主，少部分开盘项目成交量较大，共同促使成交量的增加。个别高价位项目的退出，以及东部新项目的加入，使得公寓市场整体均价表现平稳，无较大波动。
供应量及区域分布
市场供应量月度变化
11月，公寓市场总供应量为4256套、22.24万平米，同比减少4.2%和2.8%，环比增加28.2%和24.5%。其中新增供应1354套、6.4万平米，同比增加774套、3.3万平米，环比增加1122套和5.3万平方米。
11月公寓市场有7个项目推出新房源，使得本月的供应量较高。
各区域供应情况
11月，公寓市场的供应依旧以东部和中部为主，其中东部供应，供应2829套、14.9万平米，套数和面积占供应总量的66%和67%。其次为中部，供应815套、4.58万平米，套数和面积占供应总量的19%和21%。北部供应为442套、1.96万平米，套数和面积占供应总量的10%和9%。南部供应为170套、0.8万平米，套数和面积占供应总量的4%和4%。西部无供应。
成交量及区域分布
市场成交量月度变化
11月，公寓市场共成交637套、3.19万平米，同比增加13.5%和7.8%，环比增加52.8%和57%。公寓市场新增多为自然顺推，少部分开盘项目成交力度较大，影响成交总量走高。
精彩阅读：
各区域成交情况
11月，公寓市场74%多的成交依旧集中在东部，共成交466套、2.3万平米，套数和面积占总成交的74%和72%。其次为北部，成交79套、0.38万平米，套数和面积均占总成交的12%。中部成交59套、0.33万平米。南部成交33套、0.19万平米。西部无房源可售。
价格及变化趋势
报盘均价
注：报盘均价的计算为公寓市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量。
成交均价
注：“成交均价”，指公寓市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
11月，公寓市场整体均价为11252元/平米，同比上涨2.4%，环比上涨0.1%。高价位项目的退出，和东部新项目的加入使得公寓市场整体均价表现平稳，无较大波动。
11月，公寓市场整体成交均价为10174元/平米，同比上涨1.28%，环比下降1.4%。低价位项目的持续热销，使得公寓市场整体成交均价呈下降趋。
第三章 报广分析
【监 测 时 间】：2013年11月1日—11月30日
【监 测 媒 体】：齐鲁晚报、济南时报、山东商报
【样本选择标准】：1/4版面（含）以上的房产广告
【区 域 划 分】：报广区域划分是在住宅区域划分的基础上增加“周边”和“外地”两个区域，“周边”区域是指长清区、章丘市、商河县、平阴县、济阳县，“外地”是指济南市以外的地市。 注：1、本统计报广的范围包括普通版面广告及特刊广告，不包括夹页广告。 2、同一则广告宣传2个及多个楼盘时，广告版面实行平分原则。
【内容综述】
11月，报广投放量有所下降，较去年同期存在较大差距。西部区域报广投放量跃居位，中部部区域上升至第二位。“价格及优惠”的诉求成为目前市场上项目推广的主要诉求点，“认筹及开盘告知”和“产品户型”位列第二、三位，恒大翡翠华庭项目成为本月报广投放量之最。
报广投放月度变化
11月份报广投放量较上月略有下降，较去年同期也存在较大差距。本月份报广共投放186则、132.7版，同比下降了33.3%和43.2%，环比下降3.6%和4%。自9月报广投放量增加之后，逐月呈递减状态。由于本月开发商把更多的精力放在了房源的销售上，处于年第四季度，相对减少了广告费用，报广投放量也相应的减少。
精彩阅读：
媒体投放对比
版 次：晚报93则；时报52则；商报41则。
投放项目：晚报43个；时报34个；商报24个。
各区域广告投放分析
11月份，西部区域投放位于位，投放版面39.3版，见报19个项目；恒大翡翠华庭为本区域推广量的项目，项目以价格及优惠为主要诉求点进行推广，实力粼湖居项目报广投放量紧随其后，以产品户型为主要诉求点。 其次是中部区域，投放版面39版，见报12个项目；天階〃泓都国际为本区域推广量的项目，项目主要以价格及优惠为主要诉求点，其次是恒大帝景项目，项目主要以产品户型为主要诉求点。 第三的为东部区域，投放版面38.3版，19各项目；卓越时代广场为本区域推广量的项目，其次为碧桂园凤凰城项目。本月东部、南部和中部区域均加大报广投放量，呈均匀态势，投放量差距较小。
周边区域，投放版面5.5版，见报5个项目，使得本月的报广投放排名第四，主要是重汽莱蒙湖项目。外地项目投放量位居第五，主要诉求点为周边环境。南部区域，投放版面3.7版，见报5个项目，国华东方美郡和鲁能领秀城两个项目为主要的投放量，本月排名第六。北部地区投放量，排名倒数位，只有鑫苑名家一个项目见报。
诉求点排名
11月，本月市场项目的推广力度有所下降。“价格及优惠”、“认筹及开盘告知”、“产品户型”位列诉求点前三位。本月，“价格及优惠”的报广诉求共投放版次41.5版，投放项目16个；“认筹及开盘告知”的报广诉求共投放版次31.25版，投放项目23个；“产品户型”的报广诉求共投放版次17.2版，投放项目11个。其次，“地段”的报广诉求点共投放版次11.5版，投放项目6个；“品牌宣传”、“投资回报”和“招商”诉求点投放版次均为4版，投放项目分别为5个、2个和3个；“热销信息”投放3.75版次，5个项目；“建筑品质”和“周边环境及配套”诉求点投放量较少，分别为3版和2.5版，投放项目均为2个。
报广投放前三名
11月，广告投放数量前三名依次为恒大翡翠华庭、天階〃泓都国际和卓越时代广场。 其中恒大翡翠华庭项目的见报次数，共投放15则版广告，总版面为13版。 位居第二的是天階〃泓都国际，共投放13则广告，总版面为12版。 卓越时代广场项目位居第三位，共投放12则广告，总版面为10.5版。
精彩阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
