[摘要] 2012房贷政策“原来贷款额度有两种计算方式，现在变成了一种，原来我用公积金最多能贷38万元，现在只能贷5万多元。贷款额度太少了，只能用商业贷款来弥补，首付两成的政策对我来说也没什么意义。”在一家事业单位工作3年的市民李女士说，2012年公积金新政策对购房者将产生深远影响！
10月8日开始实施的济南2012年公积金新政策，在市民中引发了广泛关注和讨论。不少工作时间较短的年轻人感叹：“婚房越来越遥不可及了。”多家银行房贷部门的相关负责人则表示，在公积金贷款新政实行后，目前公积金贷款占房贷主流的趋势将会改变，“公积金贷款加商贷”的组合贷可能会越来越多地被使用。
年轻人工作3年，只能贷5万多元公积金
按现有政策，公积金贷款额度计算方式有两种。一种计算方式为：借款人及共同还款人公积金月缴存额之和÷缴存比例×12个月×贷款年限×40%；另一种为：住房公积金贷款额度=借款人及共同还款人公积金账户余额×15。
对于工作时间较短、公积金账户余额较少的年轻人来说，申请公积金贷款时通常会选择种算法，这样的贷款额度明显高于第二种算法。而新政策规定，只能用第二种方式计算贷款额度。
以在事业单位工作3年的李女士为例，单位一直按照标准缴存公积金，目前其公积金账户中只有3400多元。按照现有政策，她本来可以贷到38万元，但以后只能贷到5万多元。“买90平方米以下房子的人，很多都是刚工作不久的年轻人，”李女士说，“首付比例降低了，看上去是门槛降低了，但贷款额度也变化了，我们这些年轻人很难享受到公积金贷款带来的实惠了。”
银行方面表示，“组合式贷款”人数将增加
工商银行济南分行住房金融业务部总经理傅强告诉记者，从银行方面调研来看，在购房者中，使用公积金贷款的人数，约占40%；使用商业贷款的人占20%至30%；一次交清房款的人约占30%。“公积金贷款的利率比商贷低不少，优势明显，尤其是上一次公积金贷款限额上调、贷款周期延长以来，公积金一直是购房者的。”傅强说，“在公积金贷款额度较高的情况下，仅靠公积金贷款基本就可以满足家庭购房所需；所以，商贷加上公积金的组合贷用得很少”。
傅强认为，公积金新政实施后，情况可能会有较大变化。随着一人缴存公积金的家庭贷款额度大幅度调低，将会有越来越多人选择“公积金贷款加商贷”的组合式贷款。要想进行“组合贷款”，需要同时满足商业贷款和公积金贷款的条件。这也意味着，首付比例必须达到30%。
记者以一套价值60万元的小户型房子为例算了一笔账：首付20%，即12万元；贷款25万元；除此之外，还有23万元的资金缺口需要弥补。为筹集这部分钱，不少购房者需要另谋渠道，或者增加商业贷款。
中国银行济南分行住房金融业务部总经理李泰震同样表示，今年以来，使用公积金贷款的人数大大增加。公积金贷款一直是购房贷款的主流，而这次公积金新政出台，购房者选择商业贷款或“组合贷”的比例将有所增加。
据了解，目前，5年期以上商业贷款基准利率为6.55%。济南地区各银行现在普遍执行9折左右的优惠，实际利率约为5.9%。而使用住房公积金贷款，利率为4.5%。
2012房贷政策额度限制市区一人缴存公积金的职工家庭贷25万元
额度计算借款人及共同还款人公积金账户余额×15
担保政策单身职工贷款可没有共同还款人和还款担保人
缴存时限连续缴存公积金6个月以上改为12个月以上
首付比例首套房90㎡以下降为20%，90㎡以上仍为30%
本报9月26日讯(记者刘文忠谷青)济南住房公积金管理中心今天出台新规，对住房公积金贷款可贷额度计算方式、连续缴存公积金时间等多项政策进行调整。新规从10月8日起实施。
新规首先对公积金贷款可贷额度有关规定进行了调整。对两人及以上缴存公积金的职工家庭，申请公积金贷款可贷款额度仍为市区(历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清、高新，下同)50万元，章丘、平阴、济阳、商河仍为40万元。但一人缴存公积金的职工家庭，贷款额度调整为市区25万元，章丘、平阴、济阳、商河20万元。
原政策规定，公积金贷款额度计算方式有两种：一种计算方式为：借款人及共同还款人公积金月缴存额之和÷缴存比例×12个月×贷款年限×40%；另一种为借款人及共同还款人公积金缴存余额之和×15。新规取消了种计算方式，仅保留第二种计算方式，即公积金贷款额度=借款人及共同还款人公积金账户余额×15。
同时规定，一个家庭夫妻双方及家庭居住共同成员均缴存公积金的，应合并计算其可贷额度；一人缴存公积金的职工家庭，如果能提供正常缴存公积金的共同还款人，可按双方缴存公积金的家庭对待计算可贷款额度。
而原政策规定，借款人属于未婚、离异、丧偶等单身职工，或配偶未缴纳公积金，可将一名愿作为共同还款人的公积金缴存额合并计算可贷额度，在该笔贷款还清之前共同还款人不得申请公积金贷款；如果不能提供共同还款人，必须增加一名还款担保人，该担保人的公积金缴存额不能合并计算借款人的可贷款额度。
从新旧政策对比看，原政策中单身职工没有共同还款人，必须找一个还款担保人。而新政策可以找共同还款人，也可以没有共同还款人和还款担保人。
原政策规定，利用公积金贷款购房，借款人须连续缴存公积金6个月以上。
新规定将连续缴存时间调整为12个月以上，连续缴存期延长了一倍。
在差别化信贷政策方面，原政策规定，次使用公积金贷款买房，首付比例应不低于30%；第二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于同期首套房公积金贷款利率的1.1倍；禁止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。
新规定对利用公积金贷款购买首套普通自住住房的贷款政策进行了细化：套型建筑面积在90平方米(含)以下的，首付款比例由目前的30%降低到20%，90平方米以上的首付比例仍为30%。
第二套房公积金贷款发放对象仅限于缴存职工购买改善居住条件的普通自住住房，首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍；继续执行禁止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款政策。
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