[摘要] 22日，记者从省统计局获悉，一季度，商品房销售面积1343.5万平方米，由上年同期下降25.2%转为增长27.9%。
4月22日，记者从省统计局获悉，一季度，商品房销售面积1343.5万平方米，由上年同期下降25.2%转为增长27.9%。
在“新国五条”的政策效应下，楼市出现交易热潮。火热的楼市，也带动房产投资出现新高。据统计，一季度，房地产开发投资858.0亿元，增长15.2%，增速比上年同期回落2.5个百分点，比上年全年提高0.6个百分点。
而就在销售逆转的同时，房价也跟着涨了上来。根据70大中城市房价统计，3月份，纳入统计的济南、青岛、烟台、济宁四市新建商品住宅价格均出现小幅上涨。
与上月相比，70个大中城市中，3月份价格上涨的城市有68个，涨幅为3.2%。其中，济南上涨0.9%，青岛1%，烟台1.4%，济宁1.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，3月份价格上涨的城市有67个，涨幅为11.2%。其中，济南上涨2.9%，青岛上涨1.2%，烟台上涨2.3%，济宁上涨3.2%，在70大中城市中属于中等水平。进入4月份以来，楼市也逐渐恢复常态。
搜房网数据分析，传统的金四月已过去一半，就目前的成交状况来看，四月份的济南楼市显然比三月降低了不少热度。
同时，济南的开盘需求渐渐苏醒，更多的房源尤其是适合刚需刚改的房源纷纷入市，适当的优惠和更大的选择空间将吸引到购房者的注意。不过，很难再出现3月份供需两旺的场景。
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（来源：新华报业网-扬子晚报）
自今年3月1日国家出台20%个税严格开征、扩大限购等杀伤力巨大的新规之后，房地产就成为都市里最热门的话题。然而与以往历次调控的迅速落地不同，除北京积极行动之外，其他城市的地方细则实质性内容都不多，这一动一静为何反差巨大？20%个税严格开征后，北京一位卖房人却将28万元税款悉数转嫁给买房人，调控会不会成为涨房价的诱因？昨天，十位重量级经济学家对房价、个税、房产税等众多热点话题进行了全方位的解析。
热点之一房价
十年九调，房价为何还是往上走？
据统计，从2003年起到2013年的“国五条”，国务院常务会议10年来9次调控房地产市场，但房价却一直走高，房价为何像难以驯服的野马，总是管不住？房地产市场调控该如何吸取教训，避免走回过去的老路？
降房价是误读，稳房价才是真目标
贾生华表示，其实老百姓和媒体对于房地产调控有一个误解，调控的目标到底是什么，是让房价降下来吗？实际上不是这样。这10年来，所有的文件出台都是说抑制房价过快上涨，或者稳定房价。房价合理回归的提法并没有出现在文件里面。包括今年的国五条都是说要稳定房价的目标。
有人因此称，这不是降房价的目标，这是涨房价的目标，这反映了一个理解上的偏差。实际上国家目标本来就是要稳定房价，不要让它过快上涨。能做到这一块，就已经很不错了。
房价难降是房地产的责任太多
儒家文化导致人们对房子有特殊情结
房价为什么不理性，除了经济方面的原因，刘桓认为其中还有一个重要的因素是文化传统。“我们是儒文化，农耕文化，重视不动产，树高千丈，叶落归根，中国人对房地产有特殊的情结，和欧美不一样。纽约人比北京人有钱得多，但纽约的住房自有率是41%，北京是86%。
不仅仅在中国，凡儒文化圈的国家和地区，房价都高。比如两岸四地，还有马来西亚、韩国、日本等等。日本房地产的时候，有一种说法是把东京卖掉可以买整个美国，把日本卖掉可以买八个美国，美国像牛那么大，日本像蚕那么大，一条蚕可以买八头牛，没有泡沫才怪呢。”
经济增速放缓时，房价就会跟着降
房价难降，但是不是真的不会降呢？专家们认为也未必。陈东琪认为房价下跌有三次：次是1989年、1990年，经济下去了；第二次是2008年、2009年上半年，经济也下去了；下一次他估计是在2018年，经济增速会回落到6%以下，房价自然下跌。“不要想在经济上升的时候去降房价，CPI上涨，人民币币值上涨，土地价格涨，什么都在涨，你让房价下跌可能吗？”
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热点之二调控
本轮调控是“最严版”还是“温和版”？
2013年3月底，有30多个城市公布了“国五条”实施细则。然而，细心的人们发现，不少城市的落地政策都是微博体、“一句话调控”。除了北京等个别城市之外，“国五条”的20%个税、扩大限购等严厉措施在各大城市均未得到实质性实施，“国五条”会不会遭遇“软着陆”？
房地产的泡沫总有一天会破掉
刘志彪表示，从各地的国五条细则能看出一个现象，不少地方并不是真正想调控房地产，“地方政府对房地产的依赖，使得其既是调控主体，又是利益主体。包括这次实施细则都是温和的，还没有进入真正的调控。只是把价格增长的势头缓一点，银行也好，地方也好，拥有房产的人，大家都高兴。但是这个游戏玩不长，总有一天房地产的泡沫要破掉。”
一把钥匙难开调控之门
调控要管住土地和钞票
沈明高指出，调控要有效，需要解决三个问题。一是货币流动性和经济增长的关系，“过去十年房价涨幅这么高，跟大量资金的投放和货币流动性宽松是有关系的，因为钱会跑到楼市，从而推高房价。”其次是民间投资渠道要增加，“政府打击房地产的投资性和投机性需求，但百姓的钱放在什么地方，放银行吗？”此外，一个国家对于房地产的依赖程度跟创新能力成反比。“如果我们真正实现房地产调控，经济马上就会放慢，再搞一个刺激计划吗？”提高了国家的创新能力，自然会减轻对房地产的依赖。
吴柏钧也建议“政府管两段”，除了把钱管好，还要把土地管好。
建议中央管考核，地方管调控
对于楼市调控，专家们建议还是要多用市场的手段。王洪卫指出，“真的要调控，我建议中央政府负责市场机制的建设，调控的落脚点要变成地方政府。中央政府给地方定考核目标，地方政府来具体实施调控。”他认为，各地的楼市发展水平差异很大，北京、上海的户均住房是0.8套，但平均户均已经超过了1套，三四线城市可能达到1.05套。城市的供需状况完全不一样。一刀切已经做不到了。让地方政府在中央考核前提下，分化调控的措施，是比较合理的。
热点之三个税
20%个税，会不会成涨房价的诱因？
20%个税被称为是史上最严厉调控措施，但是争议也从未停止过，既有对政策合理性也有对其可行性的质疑，目前除北京真正严格执行外，大部分城市仍在观望。20%个税从技术层面上是否可行，全面推开，会产生什么样的影响，会不会导致二手房的崩盘？
现在开征还不是时候
对于20%个税，与会专家们多不看好，认为这一征税方式虽不是新事物，2006年就已经提出，但一直搁置。现在重新执行，一方面是有没有必要，另外，能不能起到调控的作用也不一定，有可能因增加成本转而推高房价。
吴柏钧以烤鸭做比喻，他认为20%个税不是不能征，但是“太早了”。“中国老百姓私人财富的比例还是太小，就像一只不太肥的鸭子，烤一次还可以，不会焦，但是三次就不行了。个人所得税到底是什么目的，政府其实还是没太想明白。”
买卖环节征税容易被转稼
刘桓认为，所得征税20%，其实严格说起来不可怕。“因为所得税是在买卖环节当中实现，所以这个税是可以转嫁的，就是你付还是我付。看到媒体上说，北京首次实行史上最严格的政策以后，有人交税了，交税结果是经过双方协商，是由买方承担，因此这个税收毫无疑问就变成了房价上涨的一个因素。所以这也可以解释了，很多经济学家说十年九调，房价越调越高，所有加在交易环节的税收最终都会变成房价上涨，这是我们几十年来，搞中国房地产调控一个基本的教训。”
热点之四离婚潮
调控为何总跟婚姻“过不去”？
3月以来，二手房交易爆棚引发各地离婚率急剧上升。有人认为，20%个税今后若严格开征，最简单的规避方式就是假离婚，以达到满五年住房免征税的目的。而北京的单身禁购二套房，则有可能推高结婚率。甚至有人认为，在房地产市场调控的冲击下，婚姻的神圣感已经大大降低。为何结婚离婚变成了化解经济问题的最简单方式？是政策本身有瑕疵，还是执行的环节有漏洞？调控为何总跟婚姻“过不去”？
婚姻和财产制度自古就分不开
刘志彪表示，宏观调控采取微观措施，必然会对社会产生作用。老百姓是很精明的，他总能找到规避的办法。“如果你要是以家庭为单位来做经济调控，一定会诱导家庭发生变化。比如有的国家按照家庭收税，结果就出现大量不结婚只同居的现象。再比如，前苏联曾经考核锅炉的生产。是用吨来考核，结果生产出来的锅炉很重。后来改按个，结果造出来的就很小，又不行。改成按照体积来考核，结果就生产得很大。”
史晋川（微博）曾在十多年前写过一篇文章，题为《财产制度与婚姻制度》。他谈到，解放前有些少数民族地区，有一妻多夫的制度，即兄弟共妻，其中重要的原因就是为了避税，“部落的头人向下面征税，是按照户征的，所以有一些家庭为了避税就两三个兄弟娶一个妻子，只要交一个税就可以了。从古今中外来看，婚姻制度和财产制度的关系都是很密切的，调控导致离婚潮，可能是政策设计者对这一点没有很好地洞察。”
建议政策模糊一点给民众选择空间
要如何解决经济问题对社会的影响，刘志彪表示，的办法就是模糊一点，才可以给民众、给家庭自主选择，才不会出现反效果。“就是所谓要行大道，政府要做大事情，小事情不要去干预。”
沈明高指出，税收政策应该是一个很严肃的政策，是比较稳定的长期政策，确实会影响到人的行为。中国调控楼市，导致离婚潮，法国向富人加税，导致移民潮。“有影响很正常，关键是减少影响。如果让人大立法机关来决定这个政策，相对来讲就会比较长期一点，所以我认为，税收政策对于微观活动的干预一定要小心谨慎，并不是说不能征税，但是出台税收政策的时候要通盘考虑。”
热点之五房产税
房产税全面开征还在等什么？
除了限购、个税、房贷等调控手段外，目前呼声较高的调控新政还有房产税和不动产登记制度。房产税能否成为稳定房价的“杀手锏”？而不动产登记制度又对调控房地产市场有何作用？
房产税可解决“土地财政”
虽然老百姓不愿意加税，但房产税势在必行。刘桓认为，国外房产税征收一大目的是解决地方的财政收入。房产税属于财产税，财产税的核心是要为地方政府解决收入问题。“我们现在地方收入主要是靠土地财政，但这不能持久，地总会有卖光的一天。所以要在不动产上下工夫，只要有房就有税，就有收入。”
十年前刘桓在北京市地税局挂职时，曾经担任过四个月的物业税试点小组组长。在昨天的论坛上，他以当时的亲历介绍了试点过程中所遇到的若干难题。
“一是产权归属，北京很多央产，房子卖给了个人，但在北京市没有登记，房子是谁的查不到。这种房子在当时有55%。第二是异地置业。第三是评估，谁去评估，大家是不是服你，这是大问题。第四，人员不够，香港估价师大概有几千人，中国有多少搞不清楚。第五，能不能联网。第六，房价涨，其实是地价在涨。但地不是我的，凭什么让我交钱？地价怎么剥离？我们10年前碰到的这些问题，现在我看一个都没跑掉。”
不动产登记是为房产税做准备
刘桓认为，目前国家提出的不动产登记制度，也正是为征收房产税做准备，可以解决房主是谁、异地置业的问题。“如果登记制度不完善的话，是执行不了的。所以国家规定在明年的6月30号以前，要完成40个城市不动产信息的联网互通，除了反腐的作用，查‘房叔’‘房婶’外，也是为房产税打基础。”
增税的同时要减税
高波指出，开征房产税的同时，要考虑清税、减税。“如果说要考虑开征房产税的话，应该把个人所得税的起征点，从现在的月收入3500元，提高到8500元。哪一个城市开征房产税了，就把起征点调一调。”
同时，减税也包括在交易环节减少。“我们在买房的时候，包括开发商在建房时，已经对政府作出了巨大的贡献，在流转环节里面交了很多的税。所谓减税，意味着要减少税种，减低税率。”高波认为，普遍开征房产税，可能尚需时日。
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3月楼市"涨"声一片 济南新房价格已实现9连涨
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（来源：新华网）“急于入市、争抢过户、量价齐升……”3月中国楼市上演了一幕幕抢搭政策“末班车”火爆场面，成交“红火”必然带来价格上涨。专家指出，房价的走势将决定“国五条”细则执行力度，也将检验各地调控政策的“成色”。
据国家统计局日前发布数据显示，3月，70个大中城市中，68个城市新建商品住宅价格环比上涨，66个城市二手房住宅价格环比上涨。持续“高烧”的3月，被业内称为“楼市近年来最‘动荡’的一个月”。
链家地产市场研究部分析师张旭指出，2013年来，主要城市房价上涨压力都已经接近或超过2011年那一轮调控前水平。同时，涨价城市数量持续增加并接近全线增长的状态，这在一定程度上也催生了新一轮楼市调控。
针对3月初出台的“国五条”调控细则，不少业主及购房者担心房价受“交易所得20%缴个税”等政策影响急于达成交易，也有部分购房者唯恐限购升级失去购房资格而急于出手。
“‘国五条’地方执行细则于3月底先后落地，对3月份市场的影响不大。反而是一些主要城市的购房者对3月初出台的‘国五条’细则盲目恐慌导致了成交量大涨。”中原地产市场研究部总监张大伟说。
北京为例，中原地产市场研究部统计数据显示，3月，北京二手房住宅网签套数已经达到了43780套，超过2009年12月份的创造历史纪录的39264套；而新建住宅签约19398套，仅低于2009年12月的点的20516套。
在“国五条”地方执行细则落地后，各主要城市，尤其一线城市市场迅速“降温”，无论是二手房还是新房的成交量均出现了不同程度的下跌。
中原地产市场研究部统计数据显示，进入4月份以来，各地开发商推盘量有限。4月8日至14日这一周，重点监测的54个主要城市的新建住宅签约量为56993套，相比3月份单周7万套左右的成交明显下调。
二手房市场成交量下跌更加明显。据北京市住建委的网签数据统计，4月8至14日这一周，北京全市二手住宅网签总量为1716套，日均网签仅为245套，与3月份的日均网签量相比大幅下跌了83.2%。
在位于北京定慧桥附近的不少地产中介门店都贴出了“免费咨询”的告示，为购房者解答疑问，展望市场。
据张大伟分析说，主要的一线城市和部分二线城市都在限制新建住宅的预售价格上从重从严，导致了短期内预售项目明显减少。张旭认为，“国五条”执行细则落地导致了部分需求观望，而近期购房需求在新政前得到了比较充分的释放，对于近期的成交产生了一定的透支作用。
由于各地楼市发展程度不同，价格水平不一，各地政府在政策执行力度上存在不少差异。
中国社会科学院金融研究所研究员尹中立表示，北京等一线城市在房价控制目标、限购升级、二套房贷方面相对比较严格，不少城市的“国五条”执行细则有些“走过场”的味道。
有房地产专家指出，各城市房价涨幅的高低将直接影响地方执行“国五条”细则的力度，3月份房价上涨过快的城市，“国五条”执行细则还有继续深化落实的可能性，政策执行力度将随着房价的走势而不断调整。
据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，二季度需求量萎缩使房地产市场出现“拐点”的可能性极大，多数城市房价上涨的局面将有所改观。
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