城镇化是扩大内需的最大潜力所在

济南日报  作者：刘文忠 谷 青  2013-02-01 09:10

[摘要] 历经两年多的严厉调控，2012年楼市依然色彩绚烂，从开局不利到平稳回暖，到房价连跌9个月后首度反弹的红6月，再到成交连续上涨。屡创新高的岁末，一条先抑后扬的红线勾勒出2012楼市的年度轮廓。

历经两年多的严厉调控，2012年楼市依然色彩绚烂，从开局不利到平稳回暖，到房价连跌9个月后首度反弹的红6月，再到成交连续上涨。屡创新高的岁末，一条先抑后扬的红线勾勒出2012楼市的年度轮廓。面对已经到来的2013年，后“十八大”的种种揣测仍在继续，政策依然在利益博弈的两难中摇摆，市场依然在供需不平衡的格局中发展，而企业仍然在暧昧难明的思路中摸索。

在年末举办的各种论坛、峰会上，专家学者、地产精英纷纷把目光投向“城镇化”。多位专家预言，城镇化或是未来房地产行业发展的重要机遇，将引领地产界的新格局。为此，本报选编了部分专家和机构的观点，供市场各方参考。

中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一

城镇化是扩大内需的潜力所在

在回顾2012年的房地产市场，并对新型城镇化和房地产的关系进行分析时，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，城镇化将是扩大内需的潜力所在，也是地产业的重大机遇。

朱中一认为，所谓新型城镇化，就是要由过去的注重规模、发展速度的城镇化，转向注重质量和效益的城镇化。在现代化建设过程中，城镇化是扩大内需的潜力所在，能否健康发展，取决于“四化”是否同步发展。只有工业和和信息化的深度融合，才能提升我们产业的发展质量；只有城镇化和农业现代化的统筹发展，才能提高整个社会的协调发展水平。从过去的城镇化发展经验中可以总结出，城镇化建设要深刻理解区域经济发展和产业布局的紧密衔接，并与资源环境承载能力相适应。房地产业的发展要和城镇化的进程相适应，和相关产业的发展相协调，地方政府要把组织编制建设住房规划和计划，作为引导预期、调控市场的重要手段。“城镇化的核心是突出以人为本的理念，要重视人口的城镇化，建立市场配置和政府保障相结合的住房保障制度。”朱中一表示，受农民工进城，小城市向中等城市、中等城市向大城市的转移，拆迁、更新改造，家庭结构变化等因素影响，“十二五”期间，城镇新建量的规模肯定比“十一五”要大。

扎实抓好农业转移人口市民化是城镇化的重要任务。朱中一认为，做好这项工作，不仅要加强保障房建设，同时就业、社会保障、市民待遇等问题都应包含其中。

对房地产企业而言，坚持走新型城镇化道路就要大力推进绿色、节能的项目，大力推进住宅产业化；要积极促进住宅性能和品质的提升；要减少毛坯房，提高全装修的比例；要鼓励房地产企业加强和上下游企业的联合，减少中间成本，提高质量。朱中一认为，在我国，80—120平方米的房子是宜居适度的，而具有中国特色的毛坯房应该逐步被全装修房所取代。对于城市里要改造的项目，不一定都要拆了重建，也可以采取加固加高的更新技术。

对调控政策，朱中一认为，调控是为了抑制投资投机行为，让住房回归到它原来的居住功能，也是为了防止房价过高的情况发生。“从目前的局势来看，继续执行房地产调控政策不动摇是位的。”朱中一表示，房地产市场的改革要有一个过程，建立系统配套、稳定可预期的房地产调控政策也要结合整个市场的情况。可以明确的是，今年住建部要配合有关部门扩大房产税的试点。同时，各地要组织、编制好住房规划和计划，达到引导预期、调控市场的目的。此外，还应有一系列的配套措施，包括土地制度的改革、金融创新、房地产税收制度等政策出台。2013年的房地产市场，还会朝着平稳、健康的方向发展。

中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强

房地产业去支柱化趋势不可逆转

房地产市场自2010年调控至今，已有接近3年的时间。回顾这一轮调控，中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强认为，无论是对行业结构调整还是发展模式转变，都产生了多方面的影响。其中包括：住房供应模式从过去的单轨制变成双轨制，从单体系变成双体系；房企的盈利模式受信贷政策和土地政策影响，不再像过去那样明显高于其他行业；限购、限贷政策抑制下，投资投机性需求逐渐退场，房地产属性回归到居住、使用的特点，行业自身也由过去的强调经济功能演变为强调民生、社会功能；住宅地产不再一枝独秀，商业地产、养老地产、旅游地产等多元化尝试越来越多，行业格局逐渐发生变化。

陈国强认为，从未来行业发展来看，去支柱化、去房地产化和去土地财政化的趋势不可逆转。未来的房地产市场发展，将不再出现需求暴增、城市化进程急速发展、经济增速过快的现象。从行业自身的市场环境来讲，房价的连续暴涨难以再现，刚需人群变成需求主体，买方市场逐渐形成；从行业格局来说，多业并举、业态多元化成为行业发展的基本需求，市场结构上重心转移、版图重构、主角易位；从行业发展趋势来讲，改变企业的生长方式、运营模式、盈利模式、财务模式和融资模式，探索更多的融资渠道，关注更多的内涵式增长，提高企业自身的盈利水平。

这样一种行业变化、行业调整、行业转型的背景，对房地产企业来说，应该做怎么样的调整？如何去把握行业未来的发展机遇？陈国强认为，从产品角度来看，房企应在聚焦主流需求的同时，回归到产品本身，提供更好的服务，同时关注绿色建筑、低碳建筑产品的研发和提升。从区域视角看，要实现均衡布局，更多地关注中西部城市，着眼中心城市的外围，聚焦高铁沿线的城市，布局列入终点区域规划的区域，对于有能力的企业，还应积极布局海外市场，抢占境外市场空间；从业态的视角来看，要从单一产品转向多产品的形态，从单一业态向多业态开发转型，从单一产业转向多元化产业，从住宅开发为主转型城市运营商，从销售型的物业转向增加持有型物业的比重；从模式角度来看，学会高速周转，创新盈利模式，多元化融资渠道，由过去的重资产模式转向轻资产模式。对中小房企来说，精准定位，细分市场，避开主流市场的激烈竞争，是一个很现实的定位和把握机会的途径。

山东财经大学房地产业发展研究中心副主任孙大海

本土房企应占据更多份额

土地市场全面回暖、供需两旺，住宅市场供应放量，成交次突破了500万平方米……山东财经大学房地产业发展研究中心副主任孙大海认为，2012年，济南楼市处于一个不断增加量、不断消化掉，住宅均价稳中有降的平稳发展状态。新的一年，本土房企应该努力争取更多的市场份额。

2012年，随着企业生产能力的提高，济南楼市住宅供应量和成交量持续走高，部分企业采取以价换量的方式赢得市场，也取得了不错的效果。从市场存量来看，未来市场供应十分充足。2012年未售存量为288万平方米，未推存量为2202万平方米，按月均去化43万平方米，年均去化473万平方米计算，需4.3年去化时间。其中，多数存量集中于大型开发商手中。从城市发展空间来看，随着外地企业的不断进驻，预计2013年济南房地产市场，住宅成交量能增加100万平方米，突破600万平方米大关，成交总金额会增加50亿元到80亿元，排名前50位的房企预计会增加15家，市场集中度达35%。商办物业方面，两三年之内，存量去化和运营模式都会发生很大的变化。

土地市场方面，依旧是品牌房企的天下。统计数据显示，2012年土地市场呈现供需两旺、平稳健康发展的态势，成交量攀至历年高峰，供求基本持平。全年累计出让土地115幅，供地面积633万平方米，年度供地计划基本完成。其中，住宅用地仍是主力，与此同时，商业用地供应量增速明显，历下区、槐荫区表现突出，占全市供应总量的71%。经营性用地平均楼板价走势平稳，平均楼板价为1497元/平方米，环比增幅仅为4.2%。

孙大海认为，从目前济南的房地产市场来看，无论是成交量还是销售额，外来品牌房企均占据较大的市场份额。未来，随着公共交通和城际交通的优化发展，济南的房地产市场将被更多的大型房企所关注，市场的竞争也将主要集中在这些实力强的品牌企业之间，本土企业应该进一步深耕好本土市场，占据更多的份额，为购房者提供更好的产品、更多的选择。

世联地产

2012向死而生2013整体偏暖

日前，国内房地产代理巨头世联地产发布研究报告，对2012年国内房地产市场进行总结回顾，并对新的一年行业发展趋势进行展望。世联地产研究认为，2012年国内房地产市场总体可用“向死而生”来概括，新的一年整体环境偏暖，但三四线城市需求疲软库存高企。

回顾过去一年房地产市场，世联地产认为，2012年房地产市场可以用“向死而生”四个字来概括，同时市场呈现出四个明显的特征：

一是市场反转，持续回升。纵观全年，房地产市场在经历2011年10月至2012年2月的断崖式下跌后，成交量从3月开始恢复，其后持续上扬，市场整体呈现价稳量升的态势。土地市场全年表现冷清，但随着主流开发商补充库存，土地成交溢价率下半年逐步上升。

二是刚需主导，投资受抑。全年由于地方政府采取政策预调微调刺激楼市，加上央行年内先后两次下调存款准备金率、两次降息，开发商去库存降价促销等因素，购房者心理预期发生转变，需求大量释放，楼市成交上扬。成交主要以刚性需求为主，受制于限购政策，投资客无法回归房地产市场。

三是城市分化，结构失衡。从库存看，无论一二线还是三四线城市，均处于高位，一线城市市场表现优于三四线城市。另外，受政策因素影响，主流刚需和改善型产品备受青睐，大户型产品特别是伪豪宅走量困难，部分城市积压严重。

四是向死而生，业绩靓丽。从下半年开始，开发商在多方面压力下被迫加快去库存，通过积极调整销售策略，以及各种政策因素的叠加，市场迅速回暖，大部分开发商超额完成全年目标。

新的一年，房地产业既面临机遇，同时也有挑战。世联地产认为，从宏观层面看，审视经济转型、新型城镇化进程、“收入倍增”计划以及中央经济工作会议透露的信息，基本上可以判断2013年楼市整体环境偏暖。

一是新型城镇化形成利好。中央经济工作会议明确提出“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”，这将为房地产市场带来诸多利好：新型城镇化将为农村剩余劳动力在教育、医疗、养老等公共服务供给方面提供保障，通过保证农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益大大提升农民的购房能力，推动工业化、农业现代化协同发展形成有效需求支撑下的房地产有效供给，这将为未来商品住房市场发展提供充足的需求，使房地产市场实现软着陆。

二是主流产品市场供需旺盛。

环渤海、长三角、珠三角和中西部城市群人口聚集能力和经济发展潜力突出，房地产需求仍然较大。武汉、重庆、成都、长沙等城市形成的城市群将引领中西部崛起，继续吸引全行业目光。“十八大”首次提出的收入倍增计划，将成为未来十年推动房地产市场需求增长的一大动力。刚性需求、改善性需求会逐渐得到释放。供应方面，2013年市场潜在供应量虽有所回落，但仍处于高位，在“刚需”和改善型产品持续热销的同时，部分城市的大户型产品积压严重。从总体来看，预计2013年核心城市主流产品将面临较大的价格上涨压力。

三是流动性中性偏松。世联地产认为，从最近两年看，以往过度依靠银行信贷驱动经济增长的方式正在发生改变，直接融资的总量逐步增加。中央经济工作会议提出，“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”，表明2013年央行依然会紧紧围绕这一句来执行相关政策，预计2013年流动性将保持中性偏松，对房地产市场成交量形成有力支撑。

四是市场集中度继续提升。2009年以来，中国房地产企业主流开发商市场占有率稳步上升，去年前三个季度，前20名市场份额已接近20%。随着房地产市场本身的发展以及房地产调控的常态化，未来市场集中度将会加速提升，利率市场化成为房企集中度提升的重要驱动力。

五是购房者信心指数持续攀升。世联地产发布的数据显示，2012四季度，世联购房者信心指数为57，较当年第三季度提升0.4个百分点，创下2011年以来水平，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度持续改善。