[摘要] 济南“银十”依旧保持旺销成色，开发企业集中推盘，新增量虽较上月有所下降，但总体来看仍位于较高水平。低总价房源的不断推出，持续刺激着刚性需求的释放，支撑着市场走量。
章 土地市场
【监测范围】：济南市区和长清。
【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。
【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。
◎供应土地基本情况
★10月土地供应3宗，供地面积20.37万平米
10月份济南市供应土地3宗、20.37万平米，同比减少80.0%和79.6%，环比减少62.5%和53.7%。其中居住用地供应1宗，土地面积为18.05万平米，面积占总供应的88.61%；商服用地供应2宗，土地面积为2.32万平米，面积占总供应的11.39%。
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◎成交土地基本情况
★10月土地成交8宗，成交面积44.03万平米
10月份，济南市土地成交8宗、44.03万平米，同比减少33.3%和2.1%；环比宗数减少11.1%、面积增加40.1%。其中，居住用地成交2宗，成交面积20.98万平米，面积占总成交的47.65%；商服用地成交6宗，成交面积23.05万平米，面积占总成交的52.35%。
10月份成交土地全部以底价成交，12日，西客站腊山南路两宗土地被山东省城建工程集团公司以2.64亿摘得，24日成交的土地中槐荫区三宗商服用地全部被济南西城投资开发集团有限公司竞得，天桥区的三宗土地被山东北大资源地产有限公司竞得。
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2012年10月成交土地明细
10月份，西客站土地再获摘牌。成交的8宗地块中，5宗西客站土地，另外3宗为天桥区土地。
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第二章 各物业市场分析
【监测时间】：2012年10月1日-10月31日。
【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。
【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。
【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；
2.“成交量”以实际签订协议为准；
3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。
4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。
节 普通住宅
【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。
◎供应量及区域分布
★市场供应量月度变化
10月，住宅市场总供应量为9925套、111.6万平米，同比减少14.2%和14.8%，环比减少6.2%和5.7%。其中新增供应3352套、36.2万平米，同比增加11.7%和6.5%，环比减少32.1%和29.4%。济南楼市在“银十”月依旧保持较高的市场热度，新增量较“金九”月虽有下降，但总量仍维持较高水平。
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★各区域供应情况
10月，西部某刚需大盘新入市，带动周边竞争项目纷纷加推。西部楼盘的竞相加推使得区域本月供应跃居各区域之首，供应4652套，占市场供应总量的46%；东部位居第二，供应3136套，占市场供应总量的32%；北部区域供应1053套，占市场供应总量的11%；中部、南部供应较少，均不足千套。
从各区域的新增来看，西部本月某楼盘一次新增千余套房源，带动其周边竞争楼盘竞相加推，本月西部共新增2087套，占新增总量的63%；南部位居第二，新增652套，占新增总量的19%；东部加推项目较少，仅新增312套、占新增总量的9%；北部新增301套；中部无新增。
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◎成交量及区域分布
★市场成交量月度变化
10月，住宅市场共成交3582套、38.8万平米，同比增加88.1%和92.1%，环比减少10.6%和9.6%。
2012年的“金九银十”成色显著，开发企业集中推盘，快速回现的目标让众多的新推房源仍旧选择低价入市。多元化的房源以及适中的价格，有效刺激了刚需释放，促成了市场成交。而10月8日起开始执行的济南住房公积金贷款政策，在贷款额度、可贷额度计算方法等方面进行“收紧”，在一定程度上影响了一部分市场成交。
★各区域成交情况
10月，西部在新入市项目的热销带动下，区域成交占到市场总成交的半数多，共成交1879套、20.1万平米，套数和面积均占总成交的52%。东部虽新增较少，但刚需产品依旧保持较好的成交，本月成交861套、9.6万平米，套数和面积分别占总成交的24%和25%。北部成交456套、4.8万平米，套数和面积分别占总成交的13%和12%。南部成交341套。中部成交45套。
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◎价格及变化趋势
★均价
注：自2010年6月起，住宅市场整体均价由原来的各区域均价之和，除以区域数量，调整为住宅市场每月在售项目价格之和，除以在售项目数量。诚基中心(小区网论坛)和万豪君悦府住宅为LOFT产品，因其产品的特殊性，计算住宅均价时，将两项目价格扣除，不计算在内。
★成交均价
注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
10月，住宅市场整体均价为8585元/平米，同比下降12.8%，环比下降0.5%；低价新项目的入市拉低了市场整体均价。
10月，住宅市场整体成交均价为7611元/平米，同比下降13.9%，环比上涨0.1%。目前市场上低价刚需项目占据供求主导，市场成交均价保持低位。
第二节 写字楼
【样本选取标准】：总体量不小于1.5万平米的写字楼项目。
◎供应量及区域分布
★市场供应量月度变化
10月，济南写字楼市场供应量为17.84万平米，同比上升298.21%，环比下降17.52%。本月供应量虽较上月有小幅下降，但仍维持在较高的水平，自今年7月起，供应量已连续4个月维持在17万平米以上。本月新增供应量为0.55万平米，来源于银座中心新推的3号楼。
★各板块供应量情况
10月，奥体板块供应量居于各板块之首，达9.11万平米，占比超过市场总供应的一半。该板块目前有4个项目在售：国奥城、玉兰广场、黄金时代广场和龙奥金座，前三者供应量均较大。其次是泺源大街板块，占比为25.6%；该两个板块供应量之和超过总供应量3/4。高新区板块居第三，供应量为1.87万平米，占总供应的10.5%；经十路板块供应量为1.08万平米，占总供应的6.1%；其他零星分布的写字楼和山大路板块供应量较少，均不足万平米；其余各板块均无市场供应。
◎成交量及区域分布
★市场成交量月度变化
10月，济南写字楼市场成交量为2.17万平米，同比上升429.27%，环比下降49.88%。本月成交量较上月有所回落，上月由于新增供应较多，在很大程度上带动了成交量的上升；而本月除了银座中心的一个新推楼栋之外，并无其他新增房源，目前处于存量消化阶段，因此成交量虽较上月有所下降，但纵观今年以来各月的成交量，本月的成交量仍位居第三，成交表现亦较佳。
★各板块成交量情况
10月，奥体板块和经十路板块成为市场整体成交的主力，二者成交量占总成交的74.2%；奥体板块所有在售的项目本月成交情况均较佳，各项目均有不俗的业绩贡献；经十路板块的银座中心本月的成交情况理想，直接拉升了板块的成交量；其次是高新区板块的成交量为0.28万平米，占比为12.9%；泺源大街及其他零星分布的写字楼成交量分别占比为9.7%和3.2%；其余各板块无市场供应及成交。
◎价格及变化趋势
★报盘均价
注：1、报盘均价的计算为写字楼市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量。
2、绿地普利中心为高端写字楼产品，其价格亦明显高于其他在售项目，为更科学合理的反应写字楼市场整体价格水平，在计算写字楼均价时，将项目价格扣除，不计算在内。
10月，写字楼市场整体均价为12936元/平米，同比下降6.01%，环比无变化。本月均价与上月持平，今年写字楼价格走势较为平稳，总体基本维持在13000元/平米左右的价位水平。
★成交均价
注：1、“成交均价”，指写字楼市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
2、图中显示的虚线部分（即1201、1202）并非当月实际数据的体现，为作图所需的虚拟辅助数据。
3、绿地普利中心为高端写字楼产品，其价格亦明显高于其他在售项目，为更科学合理的反应写字楼市场整体成交价格水平，在计算写字楼成交均价时，将项目价格扣除，不计算在内。
10月，写字楼市场成交均价为10922元/平米，同比下降了5.43%，环比下降了7.89%。本月写字楼成交均价较上月出现小幅下降，本月价位较高的项目成交量较上月有所减少，而价位相对较低的房源成交比例较大，因此使得市场总体成交均价较上月出现小幅回落。
第三节 商业
【样本选取标准】：在售商业分为底商和纯商业进行研究，底商样本选取标准为：住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目以及底商面积在15000平方米以下的写字楼及综合体底商项目；纯商业样本中，除泉乐坊、红尚坊等此类纯商业项目外，还包含底商面积在15000平方米以上的写字楼及综合体底商，如：晶都国际、鲁商广场等。
底商
◎供应量及区域分布
★市场供应量月度变化
10月底商供应量为5.41万平米，同比上升77.4%，环比上升2.1%。本月新增供应0.92万平米，仅次于上个月，屈居本年度第二位，供应量较上月有小幅度的上升。
★各区域供应量情况
10月底商供应量的区域为东部，供应量为3.46万平米，占总供应量的63%；西部区域位居第二位，为0.74万平米，占总供应量的14%；其次是南部区域位列第三，供应量均为0.49万平米，占总供应量的9%；北部下降为第四位，供应量为0.42万平米，占总供应量的8%；中部供应依然，仅为0.30万平米，占总供应量的6%。
◎成交量及区域分布
★市场成交量月度变化
10月底商成交量为0.04万平米，同比下降94.6%，环比下降95.2%。
本月仅东部区域和西部区域有底商成交，其余项目仍旧保持数月的零成交。住宅市场的回暖并没有带来底商市场的春天，反而底商市场进入低迷时期。
★各区域成交量情况
10月市场成交出现在东部区域和西部区域。东部区域成交量位居首位，成交0.28万平米，占总成交量的69.2%；其次是西部区域成交0.13万平米，占总成交量的30.8%。其他区域均为零成交。
◎价格及变化趋势
★整体均价
10月底商价格为19420元/平米，同比下降9.1%，环比上升8.6%。
本月由于有部分面积较小、单价较高的底商入市，拉升了整个底商市场的价格，但整体价格基本与第二季度各月的价格持平。
纯商业
◎市场供应量月度变化
10月，纯商业总供应量为8.91万平米，同比上涨12.8%，环比微跌0.2%。本月纯商业市场新增供应量1.50万平米，其中保利中心作为新入市的商业项目支撑整个市场的新增量。
◎市场成交量月度变化
10月纯商业成交量为1.50万平米，同比上升275.0%。本月纯商业成交量出现大幅度的上升，主要是由于本月保利中心项目入市带来大量新增供应，并且开盘当日基本售罄，成交量较大。其余各商业项目偶有少量商铺成交，众多商业项目数月依然零成交，市场依然低迷。
◎在售纯商业项目介绍
根据样本选取标准，符合监测要求的在售项目共有8个，分别为银座晶都国际、齐鲁鞋城品牌港、诚基·泉城新时代商业步行街、明湖湾开元广场、中泉新都汇、怡文轩文化艺术城，泉城旺角、保利中心。
注：西街工坊为旧厂改造项目，无房产证，退出监测。
第四节 公寓
【样本选取标准】：建筑面积在1万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40年和50年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。
◎供应量及区域分布
★市场供应量月度变化
10月，公寓市场总供应量为3509套、17.28万平米，同比增加2680套、11.14万平米，环比增加10.1%和14.4%。本月公寓市场新增682套、3.77万平米，同比增加80.9%和30.0%，环比套数减少16.8%、面积增加20.8%。
从月度供应来看，济南公寓市场已连续三个月保持较高的新增供应量，自6月份开始市场供应一直保持在2500套以上的高位。本月公寓市场入市两个新项目，均为低总价的投资性产品。
★各区域供应情况
10月，东部公寓供应依旧位居首位，供应2035套，占到供应总量的57%。南部在新项目的入市带动下，本月区域供应跃居第二位，供应552套，占到供应总量的16%。中部、北部供应基本相当，分别供应410套和373套。西部供应，仅供应139套。
从各区域的新增来看，本月仅南部和东部有新增供应，且两区域新增全部为新项目入市。南部新增552套，占新增总量的81%；东部新增130套，占新增总量的19%。其余区域无新增。
◎成交量及区域分布
★市场成交量月度变化
10月，公寓市场共成交604套、2.91万平米，同比增加426套、1.65万平米，环比增加67.3%和85.4%。
10月份公寓市场成交出现明显上涨，主要由于原高性价比项目的持续热销及新项目的开盘热销影响。2012年在众多小面积、低总价的高性价比投资项目入市带动下，济南公寓市场成交呈现明显转好的迹象。
★各区域成交情况
10月，由于东部和南部公寓均为低总价投资产品，成交情况普遍较好。东部成交量，成交316套、1.37万平米，套数和面积分别占总成交的52%和47%。南部位居第二，成交222套、1.21万平米，套数和面积分别占总成交的37%和42%。中部、北部、西部成交较少，均不足40套。
◎价格及变化趋势
★报盘均价
注：报盘均价的计算为公寓市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量。
★成交均价
注：“成交均价”，指公寓市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
10月，公寓市场整体均价为11632元/平米，同比下降9.0%，环比下降3.1%；本月新入市两项目价格均低于市场整体平均价格，拉低了市场整体均价。
10月，公寓市场整体成交均价为10174元/平米，同比下降26.7%，环比下降6.4%，成交价格下降主要因低价新项目热销影响。
第三章 政策分析
本月及山东均无楼市政策推出。
第四章 城市规划建设
◎济南拟建7个客运站
按照规划，未来几年，济南将新添7个综合汽车站，同时还要改扩建2个汽车站。正是根据济泰国家公路运输枢纽总体规划，济南的客运站的布局将会发生重大变化，有望将重新洗牌。记者从济南市交通运输局获悉，根据《济泰国家公路客运枢纽布局规划方案》，在济南新建的7个客运站中，位于济南西部的有1个，为济南西站综合客运枢纽；位于济南西南部的有1个，为开山客运站；位于济南东部的有3个，包括新济南东站综合客运枢纽、济南国际机场客运站、经十东路客运站；位于济南北部的有1个，为济北客运站；位于济南南部的有1个，为十六里河旅游客运站。
◎济南首条“潮汐车道”启用
10月15日，济南首条“潮汐可变车道”正式启用，这条车道所在的高新区舜华路南段(经十路和舜华路交叉口至舜华路和菠萝山路交叉口)也由双向六车道变为双向七车道。据了解,该潮汐车道两端的龙门架上安装了电脑控制的可变标志,分时段变换车道行驶方向,这也是省城首条可变车道。
◎东部新增5个房管服务站，可“一站式”办齐手续
省城东部是济南商品房供应的主力,市民办房产证的需求量很大。为了方便市民开具限购证明、缴税等,历城区房屋管理服务中心选定5个小区作为服务站,市民买房和办证所需要办理的手续等可以“一站式”办齐。将在重点新建小区确定为服务站,安排交易、测绘、住房保障、物业管理科等相关人员,在区地税、市局等相关部门配合下,分5个小组上门服务,现场解答群众有关房产交易等房产业务问题,指导收集住户产权登记资料,免费提供限购证明和房产业务所需的有关服务。同时,在5个服务站实行延时、错时服务和每周7天工作制,将服务送到市民家门口。
◎ 济南将建非遗公园
10月17日，济南市政府与深圳华强集团签署建设中国非物质文化遗产博览园项目合作框架协议。项目建设工期为23个月,预计2013年10月，园区具有一定形象,2014年10月全部建成。建成后，博览园有望成为规模、档次、项目最全的非物质文化遗产博览主题公园，,年接待能力达到300万人次。
非物质文化遗产博览园项目位于槐荫区吴家堡镇,预计占地1000亩,总投资约28亿元,项目内容包括非物质文化遗产展馆、园区景观、大型游乐及园区配套设施等。整个园区分为8大功能区,民间音乐舞蹈区、民间戏曲区、杂技与竞技区、民间节庆区、民间传说区、神秘文化区、民间手工艺区和综合项目区。项目涉及十大类1000余个单项,十大类分别为民间文学、民间音乐、民间舞蹈、民间美术、传统手工技艺、传统戏剧、曲艺、杂技与竞技、传统医药和民俗。
【城市规划建设小结】
济南正在规划对现有客运站布局进行调整，建设7个新车站并改建2个车站，实现与铁路、民航、城市公交、出租、轨道等交通方式衔接，缓解节假日客流高峰日客流太集中造成的压力。
作为以非物质文化遗产为内容、以高科技为手段、以文化体验旅游为形式的新型文化产业项目，博览园建成后，将成为国内规模、档次、项目最全的非物质文化遗产博览主题公园，年接待能力有望达到300万人次，实现直接销售收入6亿元,项目预计带来直接和间接的消费拉动将超过30亿元，带来1500个直接就业岗位。
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第五章 报广分析
【监 测 时 间】：2012年10月1日—10月31日
【监 测 媒 体】：齐鲁晚报、济南时报、山东商报
【样本选择标准】：1/4版面（含）以上的房产广告
【区 域 划 分】：报广区域划分是在住宅区域划分的基础上增加“周边”和“外地”两个区域，“周边”
区域是指长清区、章丘市、商河县、平阴县、济阳县，“外地”是指济南市以外的地市。
注：1、本统计报广的范围包括普通版面广告及特刊广告，不包括夹页广告。
2、同一则广告宣传2个及多个楼盘时，广告版面实行平分原则。
◎报广投放月度变化
10月份报广投放量有一定幅度的下降。10月份报广共投放223则、188.8版，同比下降14.9%和7.0%，环比下降32.4%和27.9%。随着“银十”的逐渐收尾，开发商的宣传促销力度也逐渐减弱，报广的投放量又回到八月份的水平。相比2011年，报广投放量依然存在一定的差距。
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◎媒体投放对比
版 次：晚报107则；时报53则；商报63则。
投放项目：晚报56个；时报30个；商报40个。
◎各区域广告投放分析
10月份，东部区域的报广投放仍居于首位。碧桂园·凤凰城成为本区域推广量的项目，项目以认筹及开盘告知为诉求点进行推广；卓越时代广场位居投放量第二位，最后是鲁商·凤凰城项目以“品牌宣传”为主要诉求点，使得东部共投放版面88.0版，见报项目27个。
西部报广投放量位居第二位，恒大雅苑作为本月入市的新项目，成为支撑西部报广的主力，保利中心和泉力·重汽配件城报广投放量紧随其后，西部共投放版面33.3版，见报项目13个。
中部区域报广投放量上升为第三位，共投放版面24.5版，见报项目9个，万豪国际项目报广的投放量大，依然是中部投放量之最。南部区域下降为第四位，共投放版面17.0版，见报项目6个，鲁能·领秀城项目的投放量。周边项目共投放版面12.5版，见报项目8个，下降至第五位，恒大绿洲项目的报广投放量支撑整个区域。
北部区域和外地区域投放量较少。鑫苑名家项目报广投放支撑整个北部区域，共投放版面8.0版，见报项目4个；外地项目报广投放量位居最后一位，共投放5.5个版面，见报项目4个。
◎诉求点排名
10月，市场推广力度较9月份有所减弱。开发商的活动促销力度有所减弱，“价格及优惠”、“认筹及开盘告知”、“周边环境及配套”位列诉求点前三位。10月份，“价格及优惠”的报广诉求共投放版次53版，投放项目17个；“认筹及开盘告知”的报广诉求共投放版次36版，投放项目18个；“周边环境及配套”的报广诉求共投放版次31版，投放项目13个。此外，“投资回报”的报广诉求仍主要以回报价值为主要诉求点，共投放版次15版，投放项目7个。“品牌宣传”的报广诉求点有所减少，共投放版次12版，投放项目7个。其余各报广诉求的投放均较少。
◎报广投放前三名
10月，广告投放数量前三名依次为碧桂园·凤凰城、卓越时代广场和万豪国际。
其中碧桂园·凤凰城项目的见报次数，共投放43则整版广告，总版面为17.5版。
位居第二的是卓越时代广场，共投放16则广告，总版面为16.0版。
万豪国际项目位居第三位，共投放11则广告，总版面为11.0版。
附录Ⅰ 济南房地产区域划分图
附录Ⅱ 济南写字楼板块划分图
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