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政府多年严控终于要清理 城郊小产权房还能走多远

济南日报   2012-03-01 08:59

[摘要] 前几年,尽管国家多次发布禁止买卖交易“小产权房”的相关规定,以及“小产权房”不合法、购买面临巨大风险这样的提示,但“小产权房”依旧在全国“遍地开花”。

前几年,尽管国家多次发布禁止买卖交易“小产权房”的相关规定,以及“小产权房”不合法、购买面临巨大风险这样的提示,但“小产权房”依旧在“遍地开花”。近日,国土资源部召开发布会,公布了2011年房地产用地管理调控等情况,并表示今年将联合相关部门,选择“小产权房”问题相对突出的城市,开展“小产权房”的试点清理工作,目前试点城市名单和试点方案正在研究中。

一石激起千层浪,“小产权房”再次被推到风口浪尖。“小产权房”出路在何方,再次引起市民的关注。

政策:今年试点清理

据业内人士介绍,“小产权房”是中国土地制度转轨过程中产生的一个独特概念,是指一些村集体组织或者开发商建筑在集体土地上的房屋,或是由农民自行组织建造的房屋。由于这种房产没有国家颁发的土地使用证、预售许可证等,购房合同有关部门不予备案,也没有房管部门颁发的合法产权证,因此“小产权”其实是没产权。“小产权房”的产生有着一定的历史原因。在过去30年多中,随着计划经济体制逐步向市场经济体制转变,在城市和农村形成了两套不同的土地供应制度。城市土地尽管仍属于国有,但由于土地出让制度的改革,土地使用权的流转已相对市场化,而农村集体经济体系下的农民土地和城市的土地市场之间一直存在着一个巨大的“防火墙”,这个巨大的“防火墙”在保障农村集体的土地所有权的同时,也一直制约着土地市场化的进程。

一方面,在农村土地转变成城市建设用地的过程中,形成的巨额价差被地方政府和开发商、城市居民所分享,农民却无法分享自己的土地增值所带来的财富;另一方面,这种城乡二元供地体制在客观上促成了城市土地价格高企,进而对城市住宅房价的高企起到了推波助澜的作用。

国土部相关负责人表示,今年国土部将联合相关部门,选择“小产权房”问题相对突出的城市,开展“小产权房”的试点清理,试点城市名单和试点方案目前正在研究中。据了解,目前试点清理工作正在稳妥有序地推进,启动该工作目的是在试点基础上总结完善政策,为启动全面清理“小产权房”工作做好政策和制度的储备。

市场:因低价而受宠

尽管没有人给“小产权房”一张“合法”的身份证,即使顶着“黑户”的帽子,“小产权房”仍在“遍地开花”。不得不承认的是,“小产权房”强大的生命力,来源于房价高企的背景下,人们渴求物美价廉住宅的迫切心理。同时,寄生在“小产权房”链条上的诸多受益者,也难以放弃这块诱人的“肥肉”。

在济南,同样存在着很多小产权房。早在2005年,市城乡建设委就对全市的违法旧村改造项目进行过统计。统计数据显示,全市有96个村居在进行违法建设,除建成已交付使用的200多万平方米外,仅在建工程项目就有113处,1000多个单体建筑,建筑面积近600万平方米。

为什么会有体量如此庞大的“小产权房”在市场出现,又为什么会有人愿意购买没有“合法身份”的“小产权房”呢?采访中记者发现,“小产权房”的优势就在于价格便宜,与这些年来高企的房价形成鲜明的对比。“我的这套房子是2007年买的,当时花了25万,相比市场价要便宜三分之一左右。”“小产权房”业主刘先生告诉记者,由于买房时手头资金有限,又急需买房,所以就选择了价格便宜的“小产权房”。

此外,“小产权房”的出现,也是一部分人在利益的驱使下打政策法规“擦边球”的结果。据了解,建设项目使用农村集体土地,法律规定只有四种情况:一是农民的宅基地;二是农村公共设施用地;三是农村兴办的村办企业或者联营企业;四是根据担保法,使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外,都是现行法律不允许的。从另外一个角度来看,这意味着在四种情况内建“小产权房”,不涉及到所谓的“违法”问题。正是钻了这个空子,才导致了各地“小产权房”建设的泛滥。

另外,农地制度安排中的不合理因素,导致农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿,因而这部分人群便寻求其他的方式弥补损失,建“小产权房”成为方式之一。

建议:处理不可一刀切

已经购买的“小产权房”怎么办?这是不少市民关心的话题。随着房地产市场整顿的进行,“小产权房”的不规范及其给市场带来的不稳定使其走上生与死的抉择,使其合理化还是封杀取消其存在成为关注焦点。

针对“小产权房”整顿之策,业内人士观点较为一致,即不可“一刀切”,将部分“小产权房”转发为“大产权房”不失为明智之举。如通过购房者自主支付“转化费用”将“小产权房”转正,或通过地方政府购买“小产权房”使其合法化,而这部分“变性小产权房”可冲抵保障性住房的建设任务,以解决民生问题。

也有业内人士表示,“小产权房”如果想摘掉“小产权的帽子”,首先必须先由集体建设用地转为国有建设用地,然后补交土地出让金等,最后才能转成为合法的商品房。但集体建设用地转为国有建设用地,国家是严格监管和审批的。

总的来看,不管是采取何种方式使“小产权房”转正,后续的落实监管仍是重要一环,处理“小产权房”问题虽为时下问题,但也应从长远角度入手,避免急功近利。

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