[摘要] 2011年12月28日，由搜房网和中指研究院联合主办的“2011-2012中国（济南）房地产形势报告会暨第八届中国房地产网络人气榜颁奖典礼”盛大启动！
搜房网讯 2011年12月28日，由搜房网和中指研究院联合主办的“2011-2012中国（济南）房地产形势报告会暨第八届中国房地产网络人气榜颁奖典礼”盛大启动！近500名知名房地产业专家、地产界精英及济南主流媒体代表齐聚阳光壹佰美爵大酒店，共同探究房地产市场发展形势，剖析2012年楼市态势，并对宏观调控下的房地产网络营销创新问题做了深入探讨。本年度搜房网奥斯卡各大奖项实至名归！
本次报告会上，搜房控股副总裁张志宏女士、山东师范大学的程道平教授、世联怡高房地产顾问总经理朱江先生以及搜房网济南公司总经理郝利政先生做了精彩的主题演讲。网友可以通过搜房网现场直播、微博直播参与到本次报告会的话题讨论中，充分了解2011年的市场形势，为购房者开启展望2012的互动平台。
搜房控股副总裁张志宏女士
搜房控股副总裁张志宏女士主题演讲——2011-2012中国房地产市场形势分析
各位来宾，各位领导，大家好！
今天给在座的各位汇报的是中指研究院和搜房网联合推出的，2011年—2012年中国房地产市场的分析报告，希望对在座的各位有一些借鉴。今天的报告从三个方面讲述：一、政策层面。我们一直觉得40%房地产的变化和政策相关，另外30%和中国房地产的GDP相关，另外30%和房地产内部的关系相关，例如供求关系、价格等等；二、调控之后市场的变化，调控效果逐渐显现，量价调整趋势显著；三、前景展望：政策影响进一步深化，中长期前景广阔。
一、政策走势：宏观经济企稳，调控政策从紧取向不变
今天全球经济有二次衰退的风险，美国的失业率居高不下，欧债危机越演越烈，欧盟峰会也没有达到很好的成果，中国经济在世界经济中扮演很重要的角色，我们从外部来看，风险不断加大。另外，进口总值基本与8月持平，环比微降0.2%；出口总值继8月环比下降1.1%后，9月继续下滑，环比下降2.1%，出口下行趋势需要关注。CPI指数高位回落，货币政策收紧步伐放缓。
2011年三季度，CPI同比涨幅在7月达到6.5%的阶段性高点后，在8、9两月连续下行，11月4.2%，通胀压力有所减小。7月6日，央行实行了今年以来的第三次利率上调后，截至10月14日，央行已连续3个月未上调利率或存款准备金率，自去年以来货币政策连续收紧的步伐有所放缓。2011年12月5日，人民币存款准备金利率下调0.5个百分点，释放近4000亿流动资金。所以，我们现在说在今年国内外经济形势的影响下，我们的整个政策收紧的节奏趋缓。
我们应该是在2010年的4月份开始限购，但是过去了一年半，价格刚刚有松动，我对郑州的情况不是很了解，我们经过了一年半的时间，房地产的价格才有所松动，北京从通州到城区开始有变化，上海也有很大幅度的调整，明年的政策走向力度不会放松，幅度可能会减缓。
但是温家宝总理多次表示继续加强房地产调控，近期更是表示“下调房价”，我们的目标是使房价回归到合理的价格，我们还是要把“下调房价”作为我们基本的目标。预计房地产调控政策仍将维持从紧取向。限购政策将得到落实，开发贷款、按揭贷款还将继续偏紧，限购、限贷等抑制性政策对房地产市场的影响还将进一步深化，市场供求压力可能进一步上升。
房地产调控：从紧取向不变，力度没有放松
限购政策从严执行，限购范围继续扩大。2011年7月12日，“国务院常务会议”要求、房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。随后，8、9、10月台州、衢州和珠海相继出台限购措施，目前已有46个城市出台“限购令”。10月份佛山中午取消限购政策，第二天又恢复过来，这都可以看到中国对调控的决心和力度都是坚定不移的，应该会向深度和广度继续延伸。三四季度“限购”政策扩大的范围有限。8-9月此轮限购仅有台州和衢州两市出台“限购令”，韶关和丹东出台“限价令”。10月31日，珠海实行限购、限价令，是实行“双限令”的城市，也是本轮第三个加入限购的城市。佛山限购放松朝令夕改，珠海出台限购、限价令，表明中央坚持房地产调控的决心和力度坚定不移，标志着房地产调控政策特别是“限购”政策近期不会放松。
二、市场变化：调控效果逐渐显现，量价调整趋势显著
1、土地市场：住宅用地量价水平低于去年同期，十大城市降幅显著。
住宅供应环比小幅上涨，但同比依然下降。10月，住宅用地供应面积环比小幅增长2.3%，商办用地增长8.1%；同比来看，住宅用地供应面积下降5.8%，商办用地增长25.8%。住宅用地推出面积低于去年水平，1-10月累计完成全年计划不到五成。 2011年1-10月，招拍挂市场共推出住宅用地3.8亿平米，同比下降8.9%，计划完成率约44%（国土部公布2010年全年完成率为67.9%，2011年上半年计划完成率为26%），而商办用地推出面积同比增长12.2%。
住宅用地成交量占比降至历史低位。
三季度住宅用地成交占比仅为32%，明显低于过去两年的平均水平46%。
住宅用地平均楼面地价明显回落。 10月，住宅用地楼面均价为1348元/平米，环比下降19.9%，同比下降9.5%；而商办用地为1762元/平米，环比和同比分别上涨10.8%和25.6%。 2011年1-10月，住宅用地楼面均价1440元/平米，同比下降10.5%；商办用地楼面均价1737元/平米，同比增长6.8%。
住宅用地成交溢价率持续下行。
10月，住宅用地溢价率延续5月以来的下降趋势，进一步降至3.1%，达09年3月以来的水平；商办用地溢价率降至4.6%，今年4月以来波动显著，总体水平也低于去年同期。
2011年1-10月，住宅用地溢价率为13.8%，不及去年同期一半，亦低于去年全年的32.1%（2009年为51.7%）；商办用地溢价率为17.6%，也低于去年全年。
2、新房市场：成交低迷，库存量和出清周期攀升，更多城市价格出现调整
10月，20个代表城市总成交量933万平米，是今年以来除2月之外的水平，环比和同比降幅分别扩大至19.2%和50%，均是今年3月以来的降幅。其中一线城市10月总成交量环比下降16.7%，同比降幅达56.7%，二线城市环比下降17.1%，同比下降41.3%。
2011年1-10月，20个代表城市住宅总成交量同比下降12.4%，其中15个城市下降，5个城市增长。一线城市总成交量同比下降16.7%，16个二线城市总成交量同比下降10.9%。
10月，五个代表性城市除北京外，单月新增供应量均环比大幅下降，平均降幅达到46%。其中上海、广州降幅均超过60%。而同比除上海下降44%外，其他四个城市均增长，增幅在10%-45%之间。
1-10月，北京等五个代表性城市新上市面积比去年同期小幅增长6%。其中上海、武汉同比上升，其他三个城市同比下降。
2011年10月，100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，较上月下降0.23%，延续9月下跌态势。其中58个城市环比下跌，比9月增加14个，是去年8月以来下跌城市数量的一个月。
今年1-7月，十大城市环比涨幅明显低于百城平均水平，8-10月跌幅大于百城，表明十大城市受政策调控影响更大。
11月百城住宅均价环比连续第3个月下降，10大城市价格环比全线下跌
2011年11月，100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。
与上月相比，本月价格环比下跌的城市数与上月基本持平，共有6个城市环比跌幅在1%以上。
同比来看，100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小，11月上涨4.06%，较10月缩小1.15个百分点。
百城住宅价格环比10月涨跌幅分析
11月住宅价格环比10月涨幅居前的十个城市是：威海、烟台、汕头、包头、太原、聊城、桂林、淄博、赣州、呼和浩特，涨幅较上月均有所下降，威海和烟台环比涨幅在1.5%-2%之间，汕头、包头、太原和聊城，环比涨幅在1%-1.5%之间，其他4个城市涨幅皆不超过1%，另外，湖州、洛阳等33个城市价格环比10月上涨，涨幅均不超过0.7%。
环比跌幅居前的十个城市是：宁波、江门、无锡、西安、东营、南京、嘉兴、江阴、郑州、株洲，跌幅均较上月有所扩大，宁波跌幅超过2%，江门和无锡跌幅在1.5%-2%之间，西安、东营等6个城市跌幅在1%-1.5%之间，株洲跌幅低于1%；另外，昆山、吴江、成都等47个环比下跌的城市，跌幅在1%以内。
百城住宅价格同比去年11月涨跌幅分析
11月百城住宅价格同比去年11月上涨4.06%，涨幅较上月缩小1.15个百分点，是今年6月以来的涨幅。其中，93个城市同比涨幅在10%以内。
11月有9个城市住宅价格同比下降，下跌城市个数比上月增加4个。这9个同比下跌的城市是：宁波、芜湖、海口、苏州、北海、嘉兴、重庆（主城区）、哈尔滨、杭州，跌幅皆在5%以内。
十大城市住宅价格涨跌情况
根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据：11月十大城住宅均价为15663元/平方米，环比10月下降0.36%。具体来看，本月十大城市住宅价格全部环比下降，其中南京和成都降幅，分别环比下降1.20%和0.90%，上海、武汉、深圳等8个城市降幅皆在0.5%以内。
同比来看，十大城市平均价格上涨1.66%，是去年6月以来的涨幅。11月，8个城市同比上涨，但涨幅较上月有所缩小，2个城市同比下跌。其中，广州、武汉、深圳、北京、成都、天津涨幅介于1%-6%之间，上海和南京涨幅皆在1%以内；重庆（主城区）和杭州同比下降，降幅分别为0.57%和0.28%。
3、二手房市场：成交量下行趋势更为显著，10月价格跌幅扩大
2011年1-10月，主要城市二手房成交量同比下降31%，其中9-10月降幅超过50%，降幅大于新房，成交水平也已接近2008年低点。
自4月起，主要城市二手房价格环比下跌的城市逐渐增多，到9月增加到9个城市，而10月全部主要城市均环比下跌，是最近三年（2009年3月以来）的首次，平均跌幅为0.9%。
三、前景展望：政策影响进一步深化，中长期前景广阔
经济环境：GDP下行风险不大，通胀压力没有明显缓解
2011年，GDP增速放缓，前三季度分别为9.7%、9.5%、9.1%，但累计GDP增速仍在9.4%的高位，经济下行风险不大。
2011年三季度以来，CPI在达到2009年以来的高位后连续三个月下降，10月回落至5.5%，但通胀压力依然存在。
只要经济企稳的大条件不变，投资仍保持高位增长，短期内通胀仍是宏观经济决策的重要关注点，中央政府仍会坚持去年以来政策收紧的态势，与“调结构、控通胀”密切相关的房地产调控也不存在放松的可能。
近期市场走势：政策从紧取向不变，调整幅度进一步加大
土地市场：力度继续加大，但全年供应计划难以完成
据测算，1-10月土地供应仅完成年初计划（21.8万公顷）的44%，预计11-12月地方政府将继续加大推地力度，但由于住宅成交量低位运行，开发企业面临的资金压力将进一步上升，拿地意愿不足，因此全年土地供应计划将很难完成。
房产市场：以价换量态势更加明显，但成交量仍将低位运行
四季度调查显示，越来越多的开发企业认为调控政策将持续、市场将进一步调整；预计“以价换量”策略将得到更多企业的认同，重点城市推盘力度将加大，同时由于限购、限贷等抑制性政策不会放松，市场供求矛盾将加剧，价格下行趋势将更加明显，但由于通胀环境、经济增长等方面的差异，价格调整幅度将不会超过2008年。
开发企业：分化加剧，中小企业资金压力持续上升
万科、富力等大型房企，由于其销售计划完成情况差异较大，预计四季度的策略将更加分化，但总体上将秉承加快销售、减缓拿地的策略。另一方面，随着大型房企市场占有率的上升，中小企业销售额业绩不佳，资金困难将进一步加剧，特别是前两年曾经高价拿地的企业。
中长期展望：广大的三线城市为房地产业提供巨大发展空间
2005-2011年前三季度，一线城市销售面积占的比重从16%下降至5%，降幅达11个百分点；二线占比重从37%下降至32%，仍在30%以上；而三线城市占比从2005年的47%提高到今年前三季度的64%，提升幅度达17个百分点。
近几年，三线城市销售面积平均增长率为20.3%，明显高于一线和二线城市（-4.7%和12.4%）。
（PPT放映）这是我们昨天调查报告的一部分，我们调查了60多个城市15000个经纪人，我们看到经纪人对2012年的经济形势，认为和今年相比，对明年更有信心一点，因为我们做了一个中国房地产经纪人信心指数，去年的信心指数是42.8%，但是明年的信心指数是62%，我们对一二三城市都做了调查。我们看到，46.6%的人认为明年的形势会更好一些，当然也有12.5%的人认为明年的形势会比较差。
（PPT放映）这是我们对所在城市房地产的预测，他们认为2012年房地产市场将好于今年，这是47.2%的人都认为明年会比今年好。
（PPT放映）这是我们对宏观政策的预测，经纪人认为2012年的房地产宏观调控政策区域轻度的松动，这和我们刚才的调查一样，51%的人认为是轻度松动，只有3.5%的人认为是深度松动，一下子放开。
（PPT放映）我们对今年调查所在城市的限购，大家认为也是有所松动，这个比例占52%。
刚才和各位分享的只是一些经验，我们首先感谢在座各位一直以来对搜房网的大力支持，我们希望在2012年，搜房网能够和各位一起共同成长，共创辉煌，再次提前预祝各位2012新年快乐，谢谢大家！
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