[摘要] 楼市调控效应不仅仅表现在销售业绩的惨淡上，资金上的压力让房地产企业之间的并购案件也因此频繁起来。
前7月房企并购金额175亿 超去年全年
(来源:财经日报)楼市调控效应不仅仅表现在销售业绩的惨淡上，资金上的压力让房地产企业之间的并购案件也因此频繁起来。
昨天，北京中原地产公布的统计显示，今年前7个月：房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，涉及总金额达到了175.39亿元，这一数字超过了去年全年的165.25亿元的并购总规模。而中原地产还预计房地产业全年并购交易总金额将超过400亿元。
“在2010年房地产行业并购爆发式上涨后，今年前七个月的房企并购再次出现明显上涨，并购的案例数量及并购总金额及平均单案例并购金额均创造了历史新高。”北京中原三级市场研究部总监张大伟表示。
北京中原地产根据市场公开数据的统计，今年1~7月，房地产行业内62宗公开的股权并购，远远超过去年同期的36宗，上涨了72.2%；涉及总金额也比去年同期的86.85亿元高出近90亿元，上涨了101.9%。
分析今年房企并购数量大涨的原因，张大伟认为，在一二线城市限购、限贷的政策背景之下，中小房企的土地和在售项目储备都有限，资金周转率相比大企业也要低很多，而且因为抵押资质的问题，其资金压力相比一线房企也要更大。“这使得房地产行业内的并购案例逐渐增加，下半年这一趋势将很可能继续加强。”
此外，一线房企的战略转移也是并购数量上涨的原因之一。“上半年销售业绩好的房企，主要市场更集中在二三线城市。以恒大为例：当前该集团100多个项目，超过40%位于三线城市。万科等企业在三线的比例也比较高。今年来的调控政策在三线城市影响明显要小于一线城市，大型企业进入三线城市也增加了企业并购的总量。”
与此相关，中小房企净利润和销售业绩大幅下滑，而龙头房企的市场占有率和销售业绩继续上升。部分已经披露半年报的中小上市房企数据很不乐观：嘉凯城净利润同比下降98.4%，渝开发、广宇集团和滨江集团等降幅也都超过四成。
另一方面，公开数据显示，2011年上半年，十大标杆房企的市场占有率已从2010年年底的9%升至11%。上半年十大标杆房企的销售面积和销售金额分别增长48%和64%，均高于行业的平均水平。
对于后市，张大伟判断，如何解决资金压力并消化库存，对于中小房企来说将是下半年的难题，降价求售或是以并购、被并购的方式抱团取暖应该是目前的选择。“预计全年房地产市场并购将超过120宗，全年的交易额也可能超过400亿。”
北京蓟门桥地王避罚单“祼卖”保利接盘
(来源:每日经济新闻)曾名噪一时的北京蓟门桥地王项目，如今以未开发的原生态被转让给了保利地产。更令人蹊跷的是，该项目开发商成立近8年，竟然零开发。
接手地王项目遭两独董质疑
8月10日，保利地产发布的公告显示，公司在5日召开的第三届董事会第十四次会议上作出决定，同意对北京蓟门桥地王项目进行立项，并授权经营层通过收购该地王项目开发商北京世博宏业房地产开发有限公司（以下简称世博宏业）100%股权的方式，间接获取该项目。
蓟门桥地王项目为中国兵器装备集团公司以40%股权控股的世博宏业所持有。去年3月18日国资委发布的央企清退令中，中国兵器装备集团公司为78家不以房地产为主业的央企之一。
8月10日，《每日经济新闻(微博)》记者在与保利地产相关人士的沟通中，对于在调控敏感期收购敏感地块的原因，对方回应说“目前非房地产业为主业的央企整合正在进行中，而保利地产作为国资委指定的以房地产为主业的央企之一，此举符合政策导向。”但对方否认收购行为是奉“上头”指示的结果。“毕竟蓟门桥地块位于北京北三环至北四环之间，从市场的角度看，该地块本身具备不可复制的稀缺性。”
不过，该项收购计划却罕见地遭遇公司两名独立董事的质疑。保利地产公告内容显示，5日就该项收购计划的表决中，董事会最终以7票同意、1票反对、1票弃权通过 《关于北京蓟门桥项目立项的议案》。
据悉，公司独立董事、中山大学校长助理魏明海对该计划投了弃权票，理由为“蓟门桥项目盈利前景一般，如有可能应争取更佳获取条件”；另一独立董事、中央财经大学金融学院院长张礼卿则对该计划明确表示反对，理由为“项目成本较高，盈利前景存在较大不确定性，建议公司在目前市场环境中慎重考虑”。
“作为一家上市公司，我们一定会保证信息的公开与透明，因此按照及时、准确的原则将表决过程真实公告出来。”
地王仍为“处女身”
保利地产两名独立董事的质疑并非没有依据，蓟门桥地王项目目前仍闲置未开发的事实就是的佐证。
10日下午，记者从北京地铁10号线西土城站西南口走出后，右手边的一小块空地便是京城有名的地王项目蓟门桥地块，该地块只有近两个足球场大小，为原蓟门饭店所在地。
记者围着该地块四周绕了一圈之后，从空隙处往里可以看到，地块里已长满超过1米高的杂草，杂草堆中一幢四层高、名为“科教总公司”的小楼破旧地矗立着，向路人诉说着自身的寂寞。
蓟门桥地块如今的窘境与当初被卖时的高调形成了强烈的反差。去年3月15日，这一天或许将成为中国房地产史上最疯狂的一天。当天上午，大望京一号和亦庄地块竞拍中相继诞生了北京单价地王和北京总价地王，下午蓟门桥地块又以6.25亿元的起拍价拉开竞拍序幕，最终，世博宏业经过58轮的激烈绞杀，击败保利、绿地等名企，以17.6亿元拿下该地块，从而以30197元/平方米的楼面价打破上午刚刷新的北京单价地王纪录，成为北京新科地王。
不过，该地块成交后仅过了3天，即2010年3月18日，国资委对78家非房地产为主业的央企发出了清退令，而世博宏业母公司中国兵器装备集团公司赫然名列其中。尽管清退令也允许相关央企可在完成企业已有土地开发和已实施项目等工作后退出房地产业务，但祸不单行的是，去年4月中旬横空出世的地产新政，仍然将该地王项目推向了无底深渊。
据该地块附近一家中介机构的经理的介绍，由于该地块周边没有新盘，而邻近的二手楼盘价格也达到3万元/平方米左右，与该地王项目的楼面价相近，因此该地块一直面临着“面包与面粉同价”的开发难题。“估计开发商吃不下，所以不敢动工。”这位中介经理当时向记者猜测。
根据北京市土地整理储备中心的信息显示，该地块的合同签订日期为2010年4月19日，约定开工时间为2010年10月30日，不过自出让至今，该地块一直闲置，目前已超期闲置逾10个月。根据相关规定，超过出让合同约定的动工开发日期满1年还未动工开发的项目，将面临被“征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费”，具体到这个项目，也就是闲置费可达3.52亿元，因此该地块在这一时点被转让也算是在情理之中。
如今，保利地产将不得不去面对这块难啃的骨头。对此，保利地产相关人士说，由于公司目前只是对该地块作了一个立项，因此对整体项目的未来规划还处在初期阶段，包括未来的项目形态、布局等都还在规划之中。不过，根据该地块的优越地理位置以及地块本身的土地成本不低等特点，该地块具备打造精品住宅的先天条件。
开发商成立近8年蹊跷零开发
曾轰动一时的蓟门桥地王项目最终以祼卖收场足以令人惊讶，但更让人称奇的是，原开发商世博宏业成立近8年，竟未开发过一个项目。
2009年12月3日，北京奥体南区3块商业用地竞拍中，世博宏业首次在业内亮相，不过参与竞拍却无功而返。第二次露面便是去年3月15日的北京蓟门桥地王项目竞拍。由于蓟门桥项目一直闲置，因此该公司成立以来确实未曾开发过一个项目。
也正因为如此，2008年该公司的亏损额达到1057万元。2009年4~5月份，中国兵器装备集团公司曾将其持有的40%世博宏业公司股权，欲以2249.89万元的价格公开挂牌出让，结果未能成功售卖，不过这一次终于甩卖成功。
针对近8年时间为何“零开发”的问题，《每日经济新闻》记者致电世博宏业公司相关人士，对方以“负责这方面的领导不在”为由拒绝接受采访。随后记者又致电中国兵器装备集团公司办公厅主任、新闻发言人王进文，被一工作人员告知“王主任在休假”，且“目前其他领导也不在，因此相关问题不能回答。”
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