[摘要] 二套房贷成本上升、营业税全额征收、三套房限购……在一波紧似一波的密集房产调控背景下，许多购房者甚至部分开发商开始观望。本周，我省下发《进一步改进和加强房地产市场调控的通知》，从八个方面对国务院此前出台的“国八条”进行细化落实，被称为楼市调控“鲁八条”。
二套房贷成本上升、营业税全额征收、三套房限购……在一波紧似一波的密集房产调控背景下，许多购房者甚至部分开发商开始观望。本周，我省下发《进一步改进和加强房地产市场调控的通知》，从八个方面对国务院此前出台的“国八条”进行细化落实，被称为楼市调控“鲁八条”。
房价，会因调控而降吗？一项网上调查显示，在回答“第三轮调控来袭，你认为房价会下降么”这一问题时，58%的网友选择回答“不会降”。
今年全省将建32万套保障房
无论是“国八条”还是“鲁八条”，都对保障性住房建设提出更高要求，评论人士认so为，保障房建设成果将是影响房地产市场发展形势的最重要因素之一。
根据“鲁八条”，2011年全省计划建设保障房32.04万套(不含新增廉租住房租赁补贴0.78万户)，其中公共租赁住房7.4万套、廉租住房1.2万套、经济适用住房8.6万套、限价商品住房3.3万套、棚户区改造11.54万户。
省级财政2011年安排住房保障奖补资金5亿元，各级财政也要增加对保障房建设的投入，住房公积金增值净、从土地出让净中提取不低于10%的比例用于廉租住房保障，结余部分可用于建设公共租赁住房，资金缺口较大的地方，可适当提高提取比例。
我省还要求，积极构建保障房建设融资平台，组织开展好公积金贷款支持保障房建设试点。要切实落实土地供应、资金投入和税费减免等优惠政策，引导房地产开发企业积极参与保障房建设和棚户区改造，推广在普通商品住房建设项目中按一定比例配建保障房的做法。加强保障房管理，健全准入退出机制。
近日，市住房保障和房产管理局负责人对媒体表示，“现在城市中等偏下收入家庭和新就业人员、外来务工人员的住房问题日益凸显，为解决‘夹心层’的住房难题，公共租赁住房建设是今后一个时期济南住房保障工作的重中之重。”
目前市政府已拨付公共租赁住房前期启动资金1.47亿元，在2010年首批启动六个公共租赁住房项目建设1.4万套的基础上，经过多方工作，今年西蒋峪片区和沁园新居(论坛 新闻)两个项目都已进入施工准备阶段。
此外，今年上半年，我市将拟定公布公共租赁住房管理实施细则等配套文件，明确准入标准、申请审核程序、分配方式、后期管理等具体规定。利用已收购的磐苑小区部分房源，开展公共租赁住房申请受理、分配等试点工作，为公共租赁住房全面推开做好充分准备。下一步将逐步实现廉租住房政策与公共租赁住房政策的“并轨”，2011年计划开工建设公共租赁住房约2.3万套，确定到2015年底，全市新建保障性住房10万套。
在廉租房建设方面，该负责人介绍说，“今年实施廉租住房实物配租2000套，符合廉租住房租金补贴条件的家庭实现应保尽保。”随着廉租房的建设，城市低收入家庭住房困难问题基本解决，天和新居和天保新居735套廉租住房交付使用；天成新居和八里桥新居1019套廉租住房在建。省城东部的两个项目清河新居和裕辛苑小区已完成立项、规划等前期手续，正在进行开工前的准备工作。
2010年，我市对1493户家庭实施了实物配租，在此基础上，2011年内确保向社会提供不少于2000套廉租住房。廉租住房项目建设也加大进度，八里桥新居项目力争年底前竣工；清河新居、裕辛苑两个项目争取工程完成。
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省城商品房新开工面积800万平方米
世联怡高山东区域市场发展部经理梁伟日前表示，济南商品房市场从2009年第二季度起基本上处于供不应求的状态，常出现存量仅够卖一两个月的情况。“通常维持一个区域房价稳定，至少需要3-6个月的存量。政府应该加大住宅用地供应，督促已供土地尽快形成有效供应。”
国土资源部近日公布2010年住房用地供应计划执行情况公告，显示我省2010年住房用地全年供应12227.08公顷，完成计划的67.31%；其中，保障房、棚改房和中小套型商品房用地占实际供地的80%。
据了解，我市将坚定不移地落实国家有关政策精神，继续加强房地产市场调控，实施商品住房供求双向调节，抓监控、促开工、稳房价。实施重点区域带动开发战略，加快普通商品房项目建设和销售，增加住房有效供给。
2011年，全市房地产开发计划完成投资420亿元，商品房新开工面积800万平方米，竣工面积480万平方米，销售面积370万平方米。继续调整住房供应结构，重点发展中低价位普通商品住房、公共租赁住房和廉租房，形成住房供给的合理配置。加强房地产开发项目全过程管理，深化房地产市场秩序整治。完善房地产市场信息发布制度，做好房价稳定工作。
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限购令将影响二手房交易
“鲁八条”发布第二天，记者在阳光新路某楼盘了解到，新政发布后，有部分客户打电话来咨询相关问题，来看房的客户量基本没有变化。“我们对省里新发布的房地产市场调控文件已经注意到，国家今年对房地产市场的调控政策比较严厉，我们公司及时进行了学习分析，在销售政策上也会有所变动”，一位楼盘资深营销人员这样告诉记者。
此前，我市的“限购令”已正式出台，规定自当日起至今年12月31日，本市及非本市户籍居民家庭，只能在本市市区范围内(包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区)新购一套新建商品住房。当时，我市并未将二手住房纳入限购，而“鲁八条”明确要求将二手住房纳入限购范围，对此，业内人士认为济南“限购令”将会出现变化。“若济南修改限购令，把二手房列入限购范围，势必会限制投资和改善型需求，济南二手房成交量或将下滑20%-30%，最快一两个月内就能显现出来。”21世纪不动产济南区域分部总经理方瀛这样分析。
观望再观望，楼市待破局
“先不买了，看看再说”，在南部某楼盘，已经是第三次来看房的齐先生对记者这样表示。对未来的房价，他觉得很迷茫，“国家调控一次又一次，但房价还是猛涨啊。”该楼盘的营销人员告诉他，如果想买小户型得抓紧，下一步该楼盘将主推别墅，价格在700万元到2000万元之间。该营销人员告诉记者，济南出台限购令后，买房的人增加了很多，一些外地户口的也抢着来买房，这批小户型很快就卖光了，下一批价格还会涨。
网上调查当前结果显示，在回答“你认为房价会下降么”这一问题时，58%的网友选择回答“不会降”；在回答“二套房首付提高到六成，你认为交易量会下滑吗”时，57%的网友认为“会下滑”；在回答“新政下你在2011年还有购房计划吗”时，43%的网友表示“不会买”，33%的网友表示“说不准，取决于自己的经济条件，不受政策影响”。
从各房地产公司了解到的情况来看，市场供应今年有望放量，包括中海国际社区、恒大城、绿地国际花都等10多个新盘，将成为省城楼市供应的主力军。此外，绿地滨河世纪城、绿地缤纷城、天业中心等10余个项目今年也将推向市场。从统计数据来看，这些新项目多数是供应体量比较大的项目，不少集中在一线房地产开发公司手里。
资深地产评论人士赵鲁梁认为，从来看，一线城市房价下降的预期已经很明显，像济南这样的城市，房价下降的预期并不太明显，毕竟济南的刚性需求还是比较大的。但如果国家再继续出台更有力的楼市政策，那么楼盘销量会下挫，房价的波动也会出现。
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延伸阅读
按照《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(以下简称“国八条”)，各地要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。截至20日，北京、上海、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京、济南、哈尔滨等部分城市已经出台相关政策。
在限购套数上，已公布细则的城市皆按照“国八条”落实。但非本地户籍家庭购房资格的取得，在本地居住和工作的年限要求上，各城市有所差别。成都没有限制外地居民购房的严格条件，仅要求有社保或是纳税记录即可。上海、广州、南宁、哈尔滨、长春、贵阳、青岛和南京等城市则只需提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。
如何认定一个家庭拥有几套住房，是根据产权登记还是根据房贷记录？在本轮限购政策中，各城市多采取“认房”的原则，也就是说，如果有购房资格的家庭卖掉一套房，只要总套数不超过限购套数，可以重新再买一套。广州也实行此政策。广州市国土房管局解释，这是考虑到部分家庭早年购买了小户型，但在生孩子或与老人同住后，需要换大房，实行“卖一可再买一”原则，则可实现他们的换房需求。
限购区域而言，以往广州市出台的房地产限购政策中，广州市代管的增城、从化两个县级市并未纳入限购范围。本次广州市楼市调控细则，则将增城、从化两个县级市纳入限购范围。“国八条”要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
从已出台房地产调控细则的城市来看，大多未提出量化目标，只有贵阳的表述相对具体：新建房价格增幅不高于去年平均值。上海与南京则公开了房价调控目标的公布时限。
各城市都执行“国八条”规定的购买第二套住房“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。在此基础上，北京进一步提出：研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。
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