[摘要] 一份调研报告的出炉使得房地产企业的开发贷款再次引发业界关注。
一份调研报告的出炉使得房地产企业的开发贷款再次引发业界关注。
消息人士透露，监管机构已于近期完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70%。此外，房企集团多头授信风险成为风险排查中较为突出的问题，集团内互保现象有所上升，互保贷款金额高达1417亿元。
在银监会稍早召开的第四次经济金融形势通报会议上，银监会主席刘明康重点强调各银行业金融机构要严控大型房企集团贷款风险，预先布防高风险房地产企业风险暴露。
据监管人士透露，正是基于60家大型房企集团样本摸排后，监管机构对房地产贷款风险“苗头”上升提出风险预警。
报告显示，有18家平均资产负债率超过70%；60家大型房企集团共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。
三季度大型房企集团出现了资产负债率骤升的情况，这和此前公布的房地产企业三季报数据颇为一致。中报显示，112家上市房企有超过80家上市房企资产负债率高达50%以上，有60家上市房地产企业上半年经营性现金流为负值。
从贷款期限结构看，60家大型房企集团在一年内到期的大额贷款占比约为3成左右，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。监管部门的判断是，随着房地产市场进入“震荡期”及贷款陆续到期，房地产贷款现象可能有所增多。
有关人士指出，现在商业银行对房企的新增授信处于“停滞”，如果企业杠杆率较高以及后续资金无法有效补充，企业短期流动资金紧张，这将对银行的风险管理提出严峻考验，不排除未来银行房企贷款的不良会出现一定程度的反弹。
此外，在60家大型房企集团所属的847家贷款企业中，同时在两家以上法人银行获得授信的有426个，同时在5家以上法人银行获得授信的有90个。6月末，60家大型房企集团涉及集团内互保贷款金额1417亿元，较年初增长22.3%。
业内人士表示，在调研中，还发现不少集团公司治理混乱，跨地区、跨境、跨业投资经营普遍存在。并且大型房企集团关联企业众多，还有一些企业在海外也注册了相关企业，而商业银行更是对部分股东信息不掌握。
(据《经济参考报》)
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国十条细化政策陆续出台 公租房建设获力挺
一系列细化“国十条”的楼市调控政策正陆续出台。
继27日国土资源部、住房和城乡建设部在其官方网站公布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》之后，28日财政部、国家税务总局也联合发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(以下简称《通知》)，其中包括对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税等数项税收优惠政策，力促公租房建设。
“这是完善公租房制度的举措。免税即使是短期的，也有助于缓解公租房租金压力，更好地发挥公租房的保障作用。”中国社科院财贸所研究员、财政研究室主任杨志勇对《经济参考报》表示，在他看来，这是“实实在在的政策”。
中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》记者采访时说，与此前国土资源部、住房和城乡建设部联合发文一样，此次《通知》无疑也是细化“国十条”的一项措施，加大保障性住房建设力度是此轮调控的一条主线，通知的出台更大程度上是着眼于调整未来市场的供应模式与供应结构，是“更加具体也非常有含金量的措施”。
根据《通知》，对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。不仅如此，对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。
陈国强认为，这充分体现了支持引导企业更多投入公租房建设的政策意图，通过税收减免的手段可以降低成本、使企业获得比较实在的，也会吸引更多非国有企业参与到公租房建设中。
《通知》还规定，对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税，对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征；对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除；对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。
陈国强表示，运用税收优惠手段通过各种渠道增加公租房供应，有助于推进公租房建设的多元化进程，而随着包括公租房在内的保障性住房数量的增加，将有利于抑制房价过快上涨和改善供需矛盾。
杨志勇期望能看到更多的鼓励有效住房供给的政策出台“不仅仅是政策性住房供给，还要有商品房有效供给，从根本上改善住房供给短缺状况，才是抑制住房投机的最有力举措。”
陈国强预测，未来一段时间内可能还会有细化“国十条”的政策措施出台，而这些政策将更加具体和侧重可操作性。
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房地产企业业绩抢眼 “圈地”势头仍然不减
尽管调控政策一轮又一轮，但多数房地产企业保持了高销售高增长的发展态势。数据显示，本年度第三轮房地产调控——“国五条”出台后的10月份，部分房企再次刷新单月销售业绩。房地产企业前十个月销售面积和销售金额同比均有明显增幅，不过营业收入和净利润则显得参差不齐。此外，房企的负债率也在不断提高，但高销售还是为房地产企业“跑马圈地”加足了底气。
以房地产四大龙头“万保金招”为例，前三季度，共计实现营业总收入597亿元，同比增长15.9%；实现净利润合计83.3亿元，同比增长28.7%。尽管前三季度房地产企业净利润增长明显，但从第三季度看，房企业绩呈现分化之势。万科第三季度营业收入同比下跌27%，而净利润却同比上升6%；保利地产实现净利润6.63亿元，同比增长69.87%；招商地产实现营业收入同比增加7.96%，但单季净利润却下滑达20.54%。金地集团业绩可谓最为“惨淡”，不仅单季净利润下滑幅度，且营业收入也呈现同比微幅下滑态势。第三季度，该公司实现营业收入16.8亿元，同比下降约1.8%，而净利润大跌76.75%。
从最近的房地产市场表现来看，房地产企业跑马圈地的脚步并没有因为高负债而放缓。
11月15日，中国海外宏洋宣布，旗下间接全资附属公司中国海外银川，及独立第三方关联人士宁夏亿群及锡华实业，已确认合共以46.4亿元成功投得包括11幅位于银川市金凤区南部，占地面积135.1万平方米的土地。
11月13日，佳兆业集团(香港)控股有限公司与辽宁省辽阳市弓长岭区人民政府正式签署协议，佳兆业将投资20亿元于该区的一个温泉旅游综合体项目。依托汤河谷温泉资源优势，佳兆业拟建设16万平方米的温泉会所和约6万平方米的五星级酒店，总规划用地面积573亩，其中温泉会所用地429亩，五星级酒店用地144亩。
北京首创集团投资30亿元与武汉黄陂区签署战略合作协议，共同发展汉口北新城，并在汉口北打造新的城市中心地标建筑。北京首创集团认为，此次合作是该集团进军武汉市场的重要战略步骤。
方兴地产近日发布公告称，公司的全资附属公司青岛方兴与青岛城投集团签署增资协议，青岛方兴以增资入股的方式，认购青岛城投集团全资拥有的蓝海新港城置业新增注册资本人民币10亿元。认购完成后，蓝海新港城置业的注册资本增加至人民币20亿元，方兴地产则通过青岛方兴与青岛城投在蓝海新港城置业的持股比例各占50%。
积极扩张的底气或许正是来自于销售业绩再创新高的10月。10月份万科以155.1亿元的销售再度刷新纪录，面对抢眼的销售业绩，万科内部自己的人也“已经不知道该用哪些词语形容了。”
中国建筑前10个月房地产业累计销售516亿人民币，同比增长25.9%；累计销售面积498万平方米，同比增长1.7%。简报还显示，中国建筑前10月建筑业累计新签合同额达到4508亿人民币，同比增长61%；累计新开工面积为1.26亿平方米，同比增长66.5%；累计施工面积3.46亿平方米，同比增长34.2%。(记者李木子)
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