[摘要] 春节前，全国人民还在为海南房价飙升速度之快而感慨不已，短短几周过去，海南却频频传来退烧的信号，不但交易量锐减、价格滞涨，而且出现久违的打折现象。有业内人士判断，这说明海南楼市开始趋于理智，甚至有人直言，海南楼市泡沫将提前破裂。但受采访人士均认为，对海南岛的长远发展而言，房价下跌利大于弊。
春节前，人民还在为海南房价飙升速度之快而感慨不已，短短几周过去，海南却频频传来退烧的信号，不但交易量锐减、价格滞涨，而且出现久违的打折现象。有业内人士判断，这说明海南楼市开始趋于理智，甚至有人直言，海南楼市泡沫将提前破裂。但受采访人士均认为，对海南岛的长远发展而言，房价下跌利大于弊。
交易量锐减三亚、海口2月份表现比较明显
1月4日，国际旅游岛获批。大量资金嗅觉极为灵敏，蜂拥进入海南，并迅速将海南楼市的销售量推上一个巅峰。据悉，国际旅游岛获批5天之内，整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量。
销售量的上涨极大地推动了房价的上涨。国家发改委、国家统计局的调查数据显示， 1月份海口、三亚房价同比涨幅分别位居、二位。
但进入2月中旬以来，海南楼市中最为火暴的三亚地区，楼盘销售量大幅下跌。根据相关统计，2月中旬三亚商品房总签约数环比2月上旬下滑幅度达65.37%，对比1月同期的总签约数下滑幅度达74.7%。海口的楼市成交量也出现明显下滑。据海口市房地产信息系统显示，春节黄金周期间，海口市正式签约销售的商品房42套 ， 同 比 下 降85.57%；面积0.48万平方米，同比下降85.19%；金额4498.90万 元 ， 同 比 下 降67.72%；平均销售价格9372.71元每平方米，同比增长117.88%。
购房门槛降低 对贷款置业客户态度明显转变
1月底，笔者进行海南楼市置业调查时发现，被调查的绝大多数项目几乎都没空搭理贷款置业的客户，但近期笔者再次拨通部分项目的电话后发现，对贷款置业的客户态度明显有了转变。
据宝安某滨海项目的销售人员介绍，目前首套房可以办理首付三成的按揭，二套房可办理首付四成的按揭。但据其透露，在一个月前，想要办理按揭贷款却不容易，“全款购房的客户都办理不过来，哪里有时间办按揭贷款。”
海口滨江新城内的某项目也表示现可以办理按揭，“按政策执行，首套房三成首付，二套房四成首付。”不过，依然有部分项目不接受贷款购房。三亚某项目的销售人员很果断地拒绝了笔者贷款买房的想法，只告诉笔者：“目前项目就是这么规定的，至于以后再看销售情况吧。”
抛售潮初起 部分投资者开始打起退堂鼓
伴随开发商主动降低门槛，部分早入手的投资者开始抛售手中的房源。
山西的何先生在朋友的推荐下，2009年12月份到海南一下子买进十几套房源作为投资，今年2月初，房子已经涨出了可观利润，何先生曾犹豫之后的选择，是赚一笔就撤，还是继续持有，在经过思想斗争和对海南实地考察之后，何先生还是决定将房子抛售，将资金撤回。在三亚，有浙江投资者曾在1月9日以均价1.7万元/平方米购买了福海花园海景房，10天过后，这套房子的总价就涨了42万元。节日前后发生的微妙变化，短短的10来天春节假期，似乎成了海南楼市疯狂的冷却剂。“节前节后的气氛差别太明显了，我身边一些准备进入海南的人都打起了退堂鼓，或者，干脆撤离了。”2月22日，海南省浙江商会一位副会长说。
投资者戴老板表示：“我们买房主要是想获得租金获利。但按照现在这种趋势演变，估计下半年海南的租金将会锐减。”一旦资金进去，起码要在两三年后见成效。而戴老板不愿意留守这个周期。他认为，虽然近期国内楼市处于停顿状态，但“还有比海南增值更快的投资区域存在”。
坚守者不少 仍有部分购房者逆流而上
采访中笔者了解到，一些对海南有真实居住需求的人在海南价格退潮趋势显现后，又开始了在海南置业的计划。
60岁的胡女士本来年前打算在海南买一套养老房，可是年前海南房地产价格的疯涨潮把胡女士吓退了，胡女士说：“一天一个价格，海南这样的涨势太吓人了，还是等一等再说。”现在过完年，海南疯涨的价格已经有了退潮的趋势，胡女士心思又开始活动起来，她说：“我在海南买房不是为了炒房，就是为自己养老用，前一阵子涨的主要都是三亚热点旅游区和一线海景房，买不起海边的我就买岛内的，现在五指山、万泉河边的房子几千元一平方米的还有很多，很多房子总价仍不超过三四十万元，所以现在去，对于我这样需求的人来说，选择还是很多的。”
观望者众多 期待和房价相当的服务
可是，目前的价格已经足以吓退大部分前来购房的岛外人。
据笔者了解，趁这个春节长假来海南度假的岛外人多半都带着买房投资的念头来的，但是一上岛，看到高得吓人的房价，大部分人已经打消了置业念头。据海口某中介公司的销售人员介绍，目前海南岛的二手房价随便就上万元一平方米，不仅完全脱离了当地居民的收入水平，而且也让很多置业的岛外人望而却步。“他们普遍希望再看看走势，无意接手目前的高房价”。
来自兰州的罗女士春节期间再次前往海南，希望在海南买一处养老兼投资的房子，这已经是她第三次来海南，但是从三亚转到海口，她决定放弃在海南买房的想法。“跟前两年相比，海南的房价涨太高了，城市建设、服务质量并没有什么明显提高，但房价翻了好几倍，三亚的房价普遍都在2万元/平方米以上，海口好点地段的房子也在1万元/平方米以上，而且大部分都要一次性付款，作为普通购房人，很难承受这样的价格。”
旅游岛尚是规划
某房地产开发有限公司营销部经理郑烽认为，面对房价猛涨，开发商和购房者都需要冷静对待。
“国际旅游岛计划目前还只是一个概念，落地签、博彩业等关键核心都没有真正获批，不要把这个计划看得过于美好”，他提醒部分大幅提价的开发商，不能把旅游岛获批当做涨价的筹码，否则虽然获得了高利润，但是损害了企业形象，而且不利于海南房地产长期发展。同时，他也提醒购房者，面对利好消息和当下的房价猛涨，需要理性对待，不能过于盲目期望房价还会高涨。
SOHO中国董事长潘石屹指出，10多年前，海南房地产就是因为没有实体经济支撑，所以成为泡沫。现在海南被定为国际旅游岛，如果先发展旅游业，再发展房地产业；或者旅游业与房地产业同步，海南的房地产业就不会是泡沫。如果没有别的行业支撑，而只发展房地产行业，那它还是泡沫。
高房价阻碍长远发展
在国际旅游岛的刺激下，海南岛已经成为冒险者的乐园，居高不下的房价反而成为发展国际旅游岛的阻碍。
专业人士撰文指出，海南，即使对于中国人来说，也不过仅仅是个国际旅游岛，但“任何需求都可以有替代方案，当成本太高时。海南作为海岛旅游，或许在国内暂无可替代，但放眼东南亚，竞争对手遍地都是。如果海南的旅游成本太高，大家就会更倾向于去普吉岛、巴厘岛或者是菲律宾的长滩岛以及太平洋和印度洋上无数尚未命名的海岛。”
早在春节前，北京某投资咨询有限公司总经理孙旭东就发出警告：“伴随着新年旅游旺季的过去，海南即将面临一次房价的巨大崩溃。”他指出，“仅仅以休假为主的三亚房价在短短一个月里面已经超越了美国的夏威夷，近在咫尺的巴厘岛房价也不足我们的三分之一。如果去海南旅游度假花费是去巴厘岛的数倍，相信国人不会再次选择三亚了，地产出现如此概念性的不切实际的炒作，那些先富一族的跟风炒作已经注定是噩梦。”
孙旭东认为，此前海南热钱云集、投机风起是一个综合结果，首先市场上的热钱有强烈的投资需求，其次海南国际旅游岛有长期发展想象空间，两相结合海南的楼市投资热潮就成为必然，再加上海南政府推出了禁止批地的措施和春节长假的到来，更是火上浇油，几方面的因素综合起来，就形成了海南房价的暴涨。但他认为这样的价格是严重背离现实和缺乏理性的。
孙旭东预测：“一旦泡沫破裂，海南的房价将大幅下跌30%-50%，海南再次进入一个较长的休整期。但这种下跌也将为海南的长远发展带来契机，岛外的热钱被套在岛内，为海南岛的建设做出卓越的中长期贡献。”(据《京华时报》)
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政府对囤地捂盘动真格 楼市3、4月更有看头?
2月楼市已见分晓。根据历年楼市行情，3、4月“小阳春”行情将左右全年楼市。而今年政府对囤地、捂盘动真格后，房地产业的开发模式可能会有所改变。同时，保障房和中低价房的供应，又将使房价经历一轮新的大调整。因此，今年的3、4月行情更有看头。
房价仍居高不下
据佑威·楼市通提供的信息，2010年2月，全市商品住宅成交面积为32万平方米，相比1月再次大幅减少了54.29%，其成交量已连续两月出现50%以上的减幅，并且2月成交量为近几年来的点。主力成交区域出现了外移，外郊环间商品住宅成交面积从1月的11.97%上升到2月的28.38%，而市中心（外环内）商品住宅成交比重出现了明显的减少。
2月全市商品住宅成交均价为19696元/平方米，相比1月略微下跌了1.29%，房价在09年12月份突破2万元/平方米后，近期出现了小幅的回落，主要由于成交结构的外移；而从2月个案成交中，成交均价依旧是涨多跌少，有近三分之二的楼盘出现了价格上涨，而价格下跌的只有三分之一，近期商品住宅成交均价持续高位盘整，而前期的宏观调控短期内对房价的影响相对较小。
开发商捂盘惜售
2月全市商品住宅供应面积为22万平方米，相比1月大幅减少了69.86%。其中整个2月只有22张预售证发出，仅有两个项目预售面积超过了3万平方米，而多数项目的预售面积不足1万平方米，其中知名开发商项目更是少量推盘，如万科翡翠别墅6302平方米、和黄四季雅苑4724平方米、朗诗绿岛3614平方米。虽然春节期间开发商减少推盘是供应减少的主要原因，而部分开发商捂盘惜售造成供应减少也是显而易见的。
3、4月“小阳春”
楼市分析师陆骑麟认为，近期上海楼市低量成交与目前的高房价、春节过节因素和密集的宏观调控密切相关，进入3、4月份楼市“小阳春”还是值得期待的。首先短期内成交低点的反弹是一定会出现的，成交量的上升势必会带动购房者信心的恢复；其次随着3、4月份开发商推盘力度的加大，多数开发商在3、4月份都有推盘计划，而可售房源的增加也将弥补目前存量不足造成的成交的减少。
数据显示，05-09年2月份上海商品住宅的供需比分别是88比127、56比59、49比77、40比30和43比76万平方米。其中除了08年出现供大于求外，其他年份都是供不应求，从今年前24天的数据来看也将出现供不应求。
对此，中房信分析师薛建雄认为，通常2月份都是春节，开发商一般会在赶在节前或推到节后推盘，导致2月份的供应量相对低迷。但是3、4月份是开发商打开全年业绩的关键，所以这两个月的需求关系将会决定全年的房价走势。
楼市命运预判期
从中房信的历史数据来看，05、06、08年3、4月份的供应量都大于成交量，分别为481比337、338比329和210比197万平方米，而这3个年份5月以后的房价都相对平稳，07和09年3、4月份的供应量都远小于成交量，分别为227比342和234比344万平方米，这两年5月以后的房价都出现了大涨。
根据中房信的调研，3月份预期会上市或推出新房源的项目有41个，按照政府规定的每批次3万平方米来看，预期供应量会在123万平方米左右。这和过去两年3月份129和126万平方米的数据比较接近。但是08年3月份的成交量只有103万平方米，而09年3月份的成交量却高达154万平方米，因此要看3月份的成交情况和之后4月份的供需情况才能判断楼市的走势。
房价或“大洗牌”
不少房产界人士预测，今年上半年的需求可能会相对低迷，虽然现在楼市和车市都很热，但是受到银根收缩的影响，目前买房买车的人都很难办到贷款，这严重影响了成交量。为了促使更多的买家入市，特别是能够全额付款的买家入市，开发商可能会给出更大的优惠来推动市场回暖。所以，上半年楼市可能会以盘整为主，优质楼盘向楼盘价格靠拢，郊区楼盘折扣幅度加大。
薛建雄认为，政府对囤地、捂盘动真格后，房地产业的开发模式可能会出现改变，预期产业很快会进入快速开发、快速销售的成熟阶段。同时，保障房和中低价房会大量供应成交，由此带动装修、家电等相关消费，从而拉动整个内需和GDP的高增长。那么，房价将会经历新一轮大调整，之后公众对房价的感受可能会和现在有所不同。（劳动报）
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