8月济南住宅市场销售价格继续上涨 首破6000大关

——[楼市观察]济南房地产市场2009.8月报

济南房天下  2009-09-16 14:12

1 本月概述

8月价济南房地产企业拿地热情依然高涨，居住用地甩交火热。住宅市场销售价格继续上涨，首破6000大关，达6304元/平米，该月创单月价格涨幅新高，达6.92%；此前，由于开发商去年的停工缓建和年初制定的保守的销售计划，造成部分楼盘供应量不足，该月销售量下降；而有充足房源供应的项目成交量依然持续上涨。2009年8月份济南住宅成交量达3172套，较上月上涨1%，成交户型以80-120平米之间的两室和三室为主。

2 土地市场动简报

一级土地市场

监测范围：

城区：历下、槐荫、天桥、历城、市中五区

性质：房地产性质用地（住宅、商服等）

2.1 本月公告土地

1.  8月份公告土地共计六宗，住宅性质用地与商服用地各有三宗

本月招拍挂公告的土地共计六宗，集中在市中区和历下区。公告的住宅性质用地和商服性质用地各为3块，但住宅性质用地的面积多于商服用地，仅龙泉湖南侧，龙洞路西侧的一块住宅性质用地就达178.18亩。

2.  预计未来土地公告数量将保持增长态势、住宅性质用地依然会占比例

济南市加快了旧城改造的步伐，大量老城区的居民区拆迁冻结，这就意味着将有大量住宅性质土地进入招拍挂程序。同时，城市商业的发展和伴随新兴社区兴起的社区商业也使商服用地保持稳定增长态势。

2.2 本月成交土地

3. 8月份成交土地共计二十四宗，折合建筑面积约为5924亩

本月共有24宗土地成交、折合建筑面积为5924亩，平均楼面地价为1105元/平方米。其中，九曲片区十三块土地共计2673.04亩，由中海地产以334140.78万元取得，总建筑面积为4672.31亩，平均楼面地价1072.67元/平方米。奥体片区共有四块土地成交，总建筑面积862.34亩，是本月第二大成交区域。本月成交二十四宗土地均为上月集中公告土地，截止到本月底上月供应土地尚有九块土地未成交。

4. 土地成交市场将保持活跃状态

上月土地供应量达到了本年单月土地供应值，本月土地成交量也保持旺盛势头。天桥区也已与山东南侨房地产发展有限公司签订《官扎营、宝华街片区改造项目土地熟化协议书》，该公司打算投资100多亿元用于此地区的开发，再加上绿地、世茂等大型房地产企业进驻济南市场，在目前的行情下，这一波次的需求在一段时间内将会持续，济南土地成交市场未来一段时间内可能会保持活跃状态。

3 住宅市场简报

3.1 市场概述

8月住宅市场销售价格继续上涨，销售均价首破6000元/平米大关，达6304元/平米，环比上月价格上涨6.92%。此前，由于开发商去年的停工缓建和年初制定的保守的销售计划，造成部分楼盘供应量不足，该月销售量下降；而有充足房源供应的项目成交量依然持续上涨。受供应量不足、连续数月济南住宅价格快速上涨引发较多潜在购房者恐慌性购房，且未来的通胀预期吸引少量投资者入场。8月份济南住宅成交量达3172套，较上月上涨1%，成交户型以80-120平米之间的两室和三室为主。

3.2 新增住宅项目分析

本月住宅市场新增供应19.88万平方米，较上月新增供应量上涨85%。这些新增供应集中在东部、中部和南部，代表楼盘有文华园、海尔绿城全运村、保利花园等。供应面积集中在80-120平米之间的两室和三室。

3.3 销售价格变化

济南住宅整体价格：价格大涨，首破6000元/平米大关

注：1、数据来源于山东中原数据库，样本楼盘的价格仅为市场调研所得对外报价，各区域均价是根据建筑面积加权所得；2、样本选择的原则是市区范围内，证件齐全、具备一定影响力，并且规模在2万平方米以上，销售率在80%以下的楼盘，且同一楼盘开发时序不同按新样本录入，对于销售末期的楼盘会进行剔除，对于新增的楼盘也会及时加入。

2009年8月济南住宅价格飞涨。本月新增高价项目（如文华园等）及原在售项目（海信慧园、海尔绿城全运村等）价格快速上涨促使本月济南住宅销售价格及单月价格增幅创历史新高。8月份济南住宅销售均价首破6000元/平米大关，达6304元/平米，环比上月价格上涨6.92%。

区域成交量对比

8月份济南住宅市场成交总量为3172套，环比上月上涨1%，近几个月来价格的持续上涨、在售供应量的不足造成济南住宅市场量价齐涨的局面。

4 推广策略简报

4.1 总体情况概述

统计时间：2009年8月1日至8月31日

统计报纸：齐鲁晚报、济南时报、山东商报、生活日报

统计版面：1/4版及以上硬广

4.2 本月报纸广告投放量统计

本月共有43个项目投放151则报纸广告，共计121.25个整版。较上月的广告投放量下降19%，较去年同期上升18%，在一定程度上反映出济南的房地产市场较上年同期有所好转，但与上月相比见报项目和投放频次都有较大降幅。见报项目广告投放量下降30%，与本月新增供应量较少，近期市场交易活跃，开发商有意于销售淡季减少广告投入等因素相关。

该月住宅项目的广告投放量，以整版和半版为主，其次为综合体项目。住宅项目多选择齐鲁晚报作为投放媒体，其次为济南时报和山东商报。以形象、价格、认筹和开盘为主诉求点；诚基中心、海尔绿城全运村等项目广告投放量较大。

物业类型

本月济南报纸广告仍以住宅为主，住宅广告投放量占投放总量的78%；其次为综合体，其广告投放量占总量的15%，20条广告都是诚基中心一个项目。商业等物业类型的广告投放量，济南市商业的广告投放量只有9条，占总比的7%。

版面选择

本月各项目的广告投放版面以整版为主，占投放总量的54%，多以诚基中心和新开盘项目为主。其次为半版，其投放量占总量的44%，四分之一版仅占2%。

媒体选择

齐鲁晚报的广告投放量，占广告投放总量的48%，其发行量和影响力是被项目优先选择的重要原因。其次为山东商报和济南时报，其比例均为24%，山东商报的本月广告投放量有较大提升。生活日报所占比例，仅占5%。

广告诉求点

本月报纸广告以形象、价格、开盘及认筹为主要诉求点。各楼盘以形象为主要广告诉求点，针对潜在客户群树立良好的项目形象，扩大项目的知名度。新开盘和加推楼盘多以价格、开盘和认筹为主要诉求点，以提高项目的来访量和成交量。

4.3 主要楼盘促销活动

本月住宅项目以优惠活动为主要诉求点，项目多延承上月优惠活动，力度较上月相似。

 5 房地产市场动态

 2009年8月济南行业重大事件一览

2009年8月济南建设事件一览

8月份的住宅市场行情依然火爆，量价齐升，文华园开盘，较多项目根据销售情况加推了房源。尽管本月是传统上的销售淡季，促销活动也有所减少，但目前的市场成交行情依然火爆，全市价格较上月平均上涨400元。

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