[摘要] 在开发商和消费者都处于观望、胶着状态之时，各种论调充斥耳鼓。而降、降、降……楼价降声声声入耳。2009年，房荒论、小阳春、地王、保障房、房价上涨、成交上涨等言论充满市场之中。认为2009年房价将上涨30%。
回首2008年楼市，有那么几个词总是不能绕开：拐点、低迷、救市、退房、断供。在开发商和消费者都处于观望、胶着状态之时，各种论调充斥耳鼓。而降、降、降……楼价降声声声入耳。2009年，房荒论、小阳春、地王、保障房、房价上涨、成交上涨等言论充满市场之中。认为2009年房价将上涨30%。
广州楼市没有房荒下半年房价可能下，2009年1月-5月广州一手楼价随成交量增加不断上涨。2009年5月经过“红五月”之后，步入6月传统淡季的广州楼市成交量也有所萎缩，但仍突破万套大关，“价升量减”。 由于新货供应量不多，价升量缩的情况可能会持续二三个月，楼价在下半年会维持高位震荡。满堂红地产发布言论称为“广州要消化完一手住宅库存，至少还要10个月”。 2009年下半年，广州房地产市场环境还是喜忧参半，不过总体仍然是“利好”大于“利空”，预计下半年广州楼价将在高位振荡。在宏观经济形势未见明朗之前，楼市的调整难言结束，未来市场预期一旦发生改变，楼市仍有向下调整的可能。
同时，房地产有望维系高利润。首先，投资主动权在开发商手中，整体节奏往往伴随着利润体系调整而来。这也就不难理解为什么上半年销售情况和企业现金流良好，但新开工投资没有明显增加。
其次，土地资源是决定地产高利润的另一个重要因素。虽然目前土地开发流程和出让越来越规范，但在一定时期开发商仍能保证对于土地信息和开发节奏的把握，特别是由于地产投资额较大，与该区域经营者互动也决定了未来的利润水平。
最后，也是高利润因素中最重要的一点———运营资金的高杠杆，特别是09年以来银行领域信贷、土地款缓交以及房屋预售制度，让房地产企业资金运营效率大大提高，提高了整体。从区域方面来说，珠三角房地产市场仍然被看好。
排除节日因素，自去年年底以来，珠三角去库存化一直在加速中，其中深圳一手房去库存由年初的80周左右下降到目前的25周左右；而广州住宅去库存化则由年初的40周左右下降到目前10周左右的水平。广州与深圳两地的二手房市场已经开始显著地表现出量价齐升的情况。二手房更能代表市场价格的准确定位，二手房价格会和一手住宅价格相互影响，从而带动一手住宅价格继续上扬。
金融方面，由于5、6月份超预期的信贷增长，机构开始调高全年的贷款预测目标。渣打银行的研究报告预测，全年新增信贷将达9万亿元至10万亿元。国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松也认为，全年信贷增长将达10万亿元。流动性宽裕加大了通胀预期和资产泡沫。广州市统计局5月下旬利用万户居民调查网，调查结果表明，对于广州今年和明年房价看涨多过看跌。
另论之一
，广州良好的经济增长和经济恢复情况。2008年广州经济运行良好，经济增长势头强劲，2009年将继续保持较快的增长，在此良好基本面的支持下，住房需求依然旺盛，这对于房价的上涨是有利的支撑。
第二，广州市场供不应求的紧张局面不能根本扭转。虽然，目前广州国土房管部门加大土地拍卖和监督开发建设，广州市中心依然是缺少产品，产品主要集中在广州市郊区，也就是说供需之间的有效匹配还存在缺口，这在一定程度上也会推动价格上涨。
推荐阅读：
第三，广州部分地铁等交通完善和市政以及商业配套等生活配套逐渐完善，并且投入运营的利好因素支撑。在决定房产价格的高低因素中，便捷的地铁交通起着至关重要的作用。这对于周边区域房产价格的上涨必然会起到一个推动的作用，从而影响到并带动房产价格的继续上扬。
第四，2010年广州亚运会的举办，借助亚运概念所产生的巨大经济效应在2010年必然会得到最为有效的体现，这样就会派生出大量的住房需求，而这对于房产价格的提升又具有极大的推动力。
从目前楼市对国家的经济重性及国家的经济刺激政策平均楼市价格的上涨已经成为了定势,对广州而然最重要的一点是政府的税收对卖地收入的依赖度达到了百分之五十以上，由于金融危机的影响广州今年的税收必然锐减，政府为了维持收支的平衡房广州楼价整体趋势是涨,但个人认为涨幅可能较大区别，广州市中心涨幅较小，郊区如番禺\花都/金沙洲/增城等地由于原来楼价较低涨幅较大,其中番禺由于地铁开通及交通路网的发展等因素在郊区中涨幅可能是的。
1、政府不管怎么说，心里不会希望房价下跌的，各级地方财政的来源就是卖地所得，这一点毋庸置疑，大部分城市的地方财政收入有50%以上来自卖地，省会城市可能更高。
2、09年将是恶性通货膨胀的一年，政府已经放出话来，实行“适度宽松”的货币政策，大家可以在网上查到，09年货币供应量将增加17%，国家的4万亿投资拉动内需，结合两个新闻，答案呼之欲出，这些钱不是凭空变出来的，楼市低迷、企业倒闭、税收钱少、银行坏账，这些钱只有一个办法--印出来！如果有那个小傻瓜说可以发行国债，那我再顺便说一下，存款利率持续下降，呵呵。
3、房地产项目土建开发成本不断提高，还有钢材、水泥，价格都在不断提高。
4、经济越是不好，房地产就越是有销路。产业环境越是不好，产业资金越是是要找出路，出路在那里？现在低迷的房价就是的避风港，大笔产业资金在对中国经济形势绝望之后，必然会大量涌入房地产，大量购置不动产。
5、普通百姓拒买新房绝不会影响很大，房地产的主要销售对象本来就不是普通老百姓，而是富人阶层。现在的房子已经从一种生活必需品变成了富人攀比、投资的一种工具，主要的消费群体也是针对于富人，只要富人愿意买房，老百姓再抵制也是毫无用处的。
推荐阅读：
另论之二
一、国家承认经济下滑，利率下调，促进经济增长。2008年10月开始，首次出现的利率下调，这是国家首次在经济发展中，承认了目前中国经济增速在步入下滑。利率的下调引发的经济效应，将会对全行业起到深远的影响。2009年将会是中国经济自改革开放以来的一次结构调整。由出口产业格局全面调整为内需产业格局，让新开办的企业，可以多以本国的市场需求做载体，迅速发展壮大。这样也就奠定了房价上涨的基础——经济推动，带动市场需求扩大。
二、5万亿交通投资规划，引发原材料大幅上涨。近两年来，投资中国基础建设的新闻，不在少数，从核电厂的规划开始到最近5万亿交通的预算规划。都从侧面反映中国首要解决的是，如何“保增长，扩内需”。在原有以房地产行业为支撑的经济发展模式中，现在已经露出了弊端。近些年的经济GDP增长指数，房地产都是主要经济推动中重要环节。 三、出口企业转型在即，内需将进一步扩大
四、WTO进一步履行承诺，外资将很难控制。就在2008年，中国进一步开放了电信领域的市场。电信行业的投资比例，比以前的政策有了想当多的放宽。这也进一步说明了，
五、二套房贷政策对已购住房产生影响，减轻持有成本。新的利率政策，让大部分的已购住房者减轻了很大的还款压力。7折的利率优惠，也会让拥有第二套或者第三套房屋持有更为容易。所以市场上抛售二手房的数量，也会由于成本的减少而减少，更多的可能改为租用模式继续持有。
六、利率下调，将引发通货膨胀。通货膨胀将是明年影响房价上涨的重要因素之一。
七、房价年底已经到底，无路可退。一旦出现“次贷危机”，银行可能是下一个重灾区。房地产目前是银行系统的一道警戒线，所以对于政府而言，调控政策只能截止到房地产行业，不能让风险转嫁到银行系统。银行系统的金融危机，对中国造成的伤害，是房地产这个行业无法相提并论的。预测房价到底，其实就是政府的承受底线，政府的承受底线其实也是金融系统的承受底线。
八、房地产行业的投资上涨还将延续一段时间。在交通投资没有到位和承载更多的就业人员的时候，房地产的投资发展还将持续一段时间，2009年是中国转型的重点时期，在2009年，房地产作为主要解决就业和经济增长还是会担起以往的重任。
九、刚性需求的积累，爆发后带动房价上涨。自2008年成交价格下降以来，有着刚性需求的消费群体，出现了持币观望。不管基于哪些因素，没有购房。但事实是市场已经积蓄了庞大的需求总量。一旦释放将很可能导致房价的快速攀升。
推荐阅读：
另论之三
1、房价下降通道彻底堵死（政府方面：招拍挂的政策没有改变/高地价的现状没有改变/严控土地政策没有改变；开发商方面：拿地热情骤降/土地需求和投资意愿急剧萎缩/未来2—3年或导致青黄不接）
2、成本上涨越来越高（开发成本明显上涨【原材料上涨、建筑环保抗震要求使得成本大增】/销售周期变长增加死耗成本、3年周期变5年周期，各种财务、利息、管理、营销成本增加一倍/目前开发的大多项目都是旧城改造项目，拆迁成本补偿成本等开发综合成本历史/垃圾建筑越来越少，高品质住宅越来越多，成本无形中增高）
3、压制需求越聚越多（中国人多、城市化进程催生大量新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)市公民、大量婚房需求、大量改善性需求、大量农村城镇进城做生意、教育等需求住房/中国目前在一揽子经济刺激计划的前提下，国际热钱无疑最看好的还是中国，而房地产无疑成为他们热衷的对象）
4、开发商资金压力渐无（放慢开发节奏、地款缓交，资金压力骤减；银行信贷彻底松开，个人贷款、企业贷款都面临历史好机遇。现在的开发商三个字“不差钱”，他们不会无缘无故的再次降价）
5、地方政府救市力度加大，与开发商并肩作战，共度难关，各项救市政策陆续出台，不断刺激市场自住、投资和投机需求进场
6、购房税费减免等各项惠民政策，使得当前购房成本迎来历史性机会，仅贷款利息就可省去几万到几十万，相当于房价降低30%左右。
7、大量保障性住房陆续兑现，开发商肩上的扛的保障性责任去除，垃圾建筑退出历史舞台，品质住房市场化催生商品房价格全面放开，另外，大量保障性住房占用大量城市建设用地，商品房土地相应减少，在招拍挂的政策唆使下，各地土地价格将继续飙升，这些必将在房价上给予表现。 虽然房价上涨的趋势是一定的，但在上涨幅度不会象2007年一样疯狂，主要基于以下几种可能： 1、世界经济危机愈演愈烈，造成中国经济持续下滑，民众对政府的救市报怀疑态度，人们消费意愿愈来愈低，这样，民众对所有的行业都丧失信心，而房地产则首当其冲。 2、国家的9000亿保障性住房仅仅是个口号，并没有在范围内真正的执行，两三年后，我们看不到大量保障性住房，民众会在强烈住房愿望的要求下，商品房再次背负起保障性住房的重任。那样，房价一旦高涨，民众就不满意，一闹腾，中央就说不定再下个什么折腾政策，再压抑一下需求或者“名正言顺”的打压一下房价。
推荐阅读：
相关新闻链接：
金九银十:“猪坚强”变身“楼跑跑
8月广州楼市，继7月再次成交出现萎缩，并现小跌幅，而上海、深圳等地的成交量上涨步伐也已戛然而止。量跌价升令“拐点论”再度抬头，二套房贷政策从严执行更令市场恐慌。楼市累积的风险在不断增加，拐点论甚嚣尘上，楼市调整几乎是来临一般，二套房贷松紧将直接决定楼市的生死。“金九银十”一向是传统旺季，就算没有别的因素，开发商也会推出促销优惠，现在新房出现滞销，开发商有优惠促销的动力。
从6月底到8月底，保利公馆2010经过车轮般的疯狂宣传和蓄客，终于正式开盘。一直被炒热的亚运板块，保利公馆2010开盘打出7500元/㎡的均价，开盘当天公布的价格为毛坯7000-8000元/平米，开盘享受98折优惠，保利会员另有3000元的购房现金。另外，开发商为了聚集更多的人气，套用一贯的优惠诱惑——“家电”，价值68888元。
2009年8月下旬以来，楼市全新开售或者加推新品的楼盘都有了优惠活动，以1-4个点的折扣为主，也出现了“车”这样的大手笔优惠，而一些在售楼盘也新增了优惠活动，连在今年上半年已销声匿迹的特价房也重现市场。9、10月会出现大量楼盘优惠促销，新房滞销形成促销动力，开发商已开始变相降价，一手房新盘旧盘优惠推出，二手房中介外出发放传单招揽客人，这现象与2007年同期颇为相似。
有人认为，新盘开售普遍给一两个点的折扣优惠，这是可能的，但要是说大批特价房、大幅度折扣或者说直接降价，近两三个月是不可能出现的，因为开发商还没有到急出货的状态。一是开发商没有资金压力，很多国企或上市房企上半年已超额完成销售任务;二是从以往的市场调整来看，开发商都是要挺很久才促销的。
二套房贷政策严格执行，必将抑制改善及投资性购房需求，进而对下半年成交量产生冲击。虽然今年1季度的回暖依靠的是刚性需求，但自2季度起，改善及投资性需求决定了市场交易量。目前，许多购房者因此恐慌，认为今年4季度房地产可能再次陷入深度调整。我国经济还未完全复苏，如果这个时候打压房地产，很可能是让2010年经济再度探底。正是基于这样的压力，在实体经济没有回暖之前，政府不可能出台打压房地产的过激政策，宽松的货币政策还将继续，充足的流动性导致房价短期内不会下跌。
当前的价跌量升，其实是市场的正常反应，量跌价升是正常反应 。除了二套房贷政策从严外，还有2个原因导致成交量下滑：一是经过上半年的销售，一些地方的供应量已经不足;二是七八月本来就是市场淡季。当前房地产成交量与房价并没有直接关系。房价上涨是因为市场上的钱太多了，实体经济尚未回暖，它们只能进入楼市推动资产价格上涨。
但是，房价并不会因为成交量下跌而下跌，当前开发商也并不会因为房子卖不动而降价。市场回暖令开发商的资金链不再有压力，销售回款的意愿自然大幅下降。下半年楼市将进入滞涨阶段。不赞同说拐点。如果未来由于成交量下滑，房价增长开始放缓，对市场的长期健康发展是有好处的。但是，如果是因为供应量减少而导致成交量下跌，反而会继续助推房价上涨，这是很危险的事情。交易量下滑是暂时的，未来房价还会稳中有升。对于购房者，现在是的购房时机。（来源：搜房网博客）
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
